Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00964 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76HR2

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 20 Octobre 2025

E.P.I.C. PAS DE CALAIS HABITAT

C/

[T] [K]

[O] [K] épouse [K]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

DU 20 Octobre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

E.P.I.C. PAS DE CALAIS HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

comparante

ET :

DÉFENDEURS

M. [T] [K]

né le 22 Août 1980 à [Localité 7], [Localité 8] (MAROC), demeurant [Adresse 3]

non comparant

Mme [O] [K] épouse [K], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Stanislas DUHAMEL, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 18 Septembre 2025

Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 OCTOBRE 2025, date indiquée à l’issue des débats par Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

1

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 septembre 2020, l’EPIC Pas de Calais Habitat a donné à bail à compter du 17 septembre suivant à M. [T] [K] et à Mme [O] [K] née à [Localité 8] un logement situé [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 395,20 euros, payable à terme échu, outre 171,82 euros de charges.

En présence de loyers impayés, l’EPIC Pas de Calais Habitat a, par actes de commissaire de justice signifiés le 06 mars 2025, fait commandement aux preneurs d’avoir à lui payer la somme de 1962,28 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 28 février 2025, outre 136,73 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

La CCAPEX a été saisie de la situation d’impayé de loyer par courrier électronique du 10 mars 2025.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 02 juin 2025, l’EPIC Pas de Calais Habitat a fait assigner M. [T] [K] et Mme [O] [K] née [H] devant le juge des contentieux de la protection de Montreuil-sur-Mer lui demandant de :

constater la résiliation du contrat de location acquise par le jeu de la clause résolutoire et consenti à M. [T] [K] et à son épouse Mme [O] [H], portant sur un logement d’habitation situé [Adresse 3] ;

ordonner l’expulsion des défendeurs ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

autoriser le transport et le séquestre des biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse en vertu de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

condamner M. [T] [K] et son épouse Mme [O] [H] au paiement solidaire :

* de la somme en principal de 4701,36 euros, montant de l’arriéré des loyers arrêté au 23 mai 2025, le tout avec intérêt légal à compter de la présente assignation ;

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, à compter du 23 mai 2025, date qui sera retenue pour constater la résiliation du bail, exigible au 1er de chaque mois et jusqu’à a libération effective des lieux ;

* de la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* de tous les frais et dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 02 juin 2025.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 4 septembre 2025 et renvoyée à la demande au moins de l’une des parties à celle du 18 septembre 2025, où elle a été retenue.

L’EPIC Pas de Calais Habitat, représentée par Mme [X] [F] se référant oralement à ses écritures, régulièrement munie d’un pouvoir, maintient ses demandes et actualise sa demande de paiement à la somme de 3714,51 euros arrêtée au 12 septembre 2025. Il précise que les locataires sont séparés et sont en instance de divorce ; Que M. [T] [K] a quitté les lieux et que le paiement du loyer a été repris par Mme [O] [K] née [K] depuis le mois de juillet 2025. Il ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement au bénéfice de celle-ci.

Répondant aux observations adverses L’EPIC Pas de Calais Habitat précise que le commandement de payer visant la clause résolutoire qu’il a fait délivrer contient l’ensemble des mentions légales et s’avère opposable à Mme [O] [K] née [K] ; Que la solidarité entre époux ne cesse que si le divorce a été transcrit sur les registres d’état civil et s’applique aussi au règlement des indemnités d’occupation ; Qu’enfin il est indifférent que l’époux poursuivi ait quitté les lieux, le critère déterminant étant le maintien du lien matrimonial.

Mme [O] [K], représentée par son conseil, demande au tribunal de :

— dire et juger la demande d’acquisition de la clause résolutoire formée par le bailleur irrecevable faute de justification de la notification de l’assignation par commissaire de justice au représentant de l''état dans le département, au moins six semaines avant l’audience, afin de permettre la réalisation du diagnostic social et financier ;

— déclarer nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 6 mars 2025 à Mme [O] [K] et de tous actes de procédure postérieurs, et notamment l’assignation en acquisition de la clause résolutoire délivrée le 2 juin 2025 par suite de ce commandement ;

— constater qu’aucune demande n’est valablement formée à l’encontre de Mme [O] [K], le dispositif de l’acte introductif d’instance ne mentionnant la condamnation que d'[O] [H] ;

— subsidiairement au fond, suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— fixer le montant des loyers et charges dus par les cotitulaires du bail pour la période du 1er décembre 2024 au 6 mai 2025 à la somme de 3383,02 euros sans solidarité, de sorte que les époux seraient redevables d’une somme de 1691,51 euros chacun à ce titre ;

— accorder à [O] [K] des délais de paiement sur trois ans pour procéder au règlement des arriérés de loyers et charges pour une somme maximale de 3644,03 euros, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— dire que les indemnités d’occupation à compter du 4 juillet 2025 sont dues uniquement par [O] [K] au bailleur, lesquelles sont réglées ;

— prendre acte de ce que [O] [K] a assuré le logement en son seul nom ;

— déduire de la quote-part de loyers et charges dus par l’épouse la somme de 983,03 euros qui viendra en compensation de la somme de 1691,51 euros, soit une somme due par l’épouse de 708,48 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 6 mai 2025 ;

— en tout état de cause, relever indemne [O] [K] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre elle au profit du bailleur qui seront mises à la charge de [T] [K] ;

— débouter le bailleur Pas de Calais Habitat et [T] [K] de leurs prétentions contraires ;

— débouter Pas de Calais Habitat de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’égard d'[O] [K] laquelle est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale ;

— dire que les dépens seront laissés à la charge de l’état.

Mme [O] [K] expose qu’elle a été chassée par son mari du domicile conjugal avec leurs trois enfants, le 6 juillet 2024 et qu’elle a pu réintégrer le logement dans le cadre d’une procédure de divorce le 3 juillet 2025, les époux s’accordant pour que l’épouse reprenne le bail à son seul nom ;

Que la demande en résiliation de bail est irrecevable à défaut pour le bailleur de justifier avoir procédé à la notification de l’assignation au représentant de l’état conformément aux dispositions de l’article 24,III, de la loi du 6 juillet 1989 ; Que par ailleurs le commandement de payer qui lui a été délivré le 6 mars 2025 est nul et de nul effet pour ne lui avoir imparti qu’un délai de six semaines pour procéder au règlement des causes de celui-ci, contrairement aux dispositions du bail prévoyant un délai de deux mois, alors que les dispositions de la loi nouvelle du 27 juillet 2023 ayant réduit ce délai ne s’appliquent pas aux contrats en cours ; Qu’en outre aucune demande n’est formulée à son encontre dès lors que les actes de procédure sont dirigés à l’encontre de son lieu de naissance et non de son patronyme.

A titre subsidiaire sur le fond, Mme [O] [K] demande la suspension des effets de la clause résolutoire alors qu’elle ignorait que les loyers n’étaient plus payés par son mari et que par la suite de son éviction ce dernier avait l’usage exclusif du logement ; Qu’étant de bonne foi et après avoir obtenu sa réintégration elle a repris le paiement des loyers depuis le 4 juillet 205 et a assuré le logement.

En outre, concernant les demandes en paiement formulées à son encontre, Mme [O] [K] fait valoir qu’elle a réglé la somme de 1564,14 euros correspondant à l’indemnité d’occupation due par elle du 4 au 31 juillet 2025 pour 581,11 euros et à une quote-part de loyers et charges pour 983,03 euros ; Que c’est contrairement aux dispositions de l’article 4p) de la loi du 6 juillet 1989 qu’il lui a été facturée la somme 246,65 euros pour frais de poursuite lors de sa réintégration dans les lieux ; Que le bailleur ne justifie pas à quel titre des frais pour défaut de production d’assurance lui ont été facturés ; Que la solidarité légale entre époux de l’article 220 du code civil ne lui est pas applicable pour la période pendant laquelle son mari a bénéficié seul du domicile dès lors que les loyers ne servaient plus aux besoins du ménage mais à l’usage exclusif de ce dernier ; Que la solidarité contractuelle ne lui est pas davantage applicable, celle-ci n’étant pas prévue en cas de renouvellement du bail.

Mme [O] [K] sollicite enfin des délais de paiement en précisant avoir repris le paiement du loyer et être en capacité de faire face au règlement du loyer en cours et de l’arriéré étalé sur trois années.

M. [T] [K] régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens des parties, aux écritures déposées par celles-ci.

Le juge a donné connaissance du diagnostic social et financier et à l’issue des débats a mis l’affaire en délibéré au 20 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la saisine de CCAPEX est intervenue par voie électronique avec avis de réception le 10 mars 2025.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 02 juin 2025, plus de six semaines avant la première audience.

Par ailleurs aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

D’autre part la nullité est couverte par la régularisation ultérieure de l’acte si aucune forclusion n’est intervenue et si la régularisation ne laisse subsister aucun grief. (article 115)

En l’espèce si effectivement le dispositif de l’exploit introductif d’instance contient une erreur matérielle sur la dénomination de Mme [O] [K], cette dernière ne précise ni ne prouve le grief qui en découlerait pour elle, d’autant qu’elle a pu régulièrement faire assurer sa défense devant le tribunal sans se méprendre sur les demandes formulées à son encontre.

Par ailleurs et en tout état de cause l’identité exacte de Mme [O] [K] a été précisée et rectifiée dans les écritures déposées et soutenues par le bailleur à l’audience de plaidoirie, en dehors de toute forclusion applicable.

En conséquence l’action en résiliation de bail est recevable en ce compris à l’égard de Mme [O] [K] et sera déclarée comme telle.

Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’espèce le bail conclu le 15 septembre 2020 stipule en son article II-6 A une clause résolutoire pour défaut de paiement intégral à son échéance d’un terme de loyer ou de charges dûment justifiées et fixant le délai pour apurer la dette et prévenir l’acquisition de la clause résolutoire à deux mois.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par acte de commissaire de justice le 06 mars 2025, pour la somme principale de 1962,28 euros mais a fixé le délai d’apurement de la dette à six semaines en application de l’article 24 I de la loi n°89-462 précitée, en précisant que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 avait réduit le délai initial de deux mois à six semaines.

Or l’article 24 I de la loi n°89-462 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours lesquels demeurent régis par les stipulations contractuelles fixant le délai d’acquisition de la clause résolutoire, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En conséquence, le commandement de payer litigieux lequel fixe au locataire un délai erroné et réduit à six semaines pour régulariser les causes du commandement n’a pu produire ses effets en l’absence de paiement du locataire.

La demande de constatation de la résiliation du bail sera en conséquence rejetée.

Sur la demande en paiement solidaire au titre des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail conclu le 15 septembre 2020 et un décompte de créance du 10 septembre 2025 duquel a été expurgé les frais de poursuites, de telle sorte que le montant des loyers et charges impayé et des pénalités contractuelles s’élève à la somme de 3714,51 euros arrêtée au 10 septembre 2025.

Par ailleurs l’article 220 alinéa 1er du code civil fait peser sur les époux une obligation solidaire qui a vocation à s’appliquer même aux dettes non contractuelles ayant pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants sans distinguer entre l’entretien actuel et futur du ménage.

Les époux cotitulaires du bail servant à leur habitation, sont tenus solidairement du règlement des loyers et des charges. En cas de rupture du lien conjugal la décision la prononçant n’est opposable aux tiers, en ce qui concerne les biens et les obligations respectives contractées par les époux que du jour où les formalités prescrites par les règles de l’état civil ont été accomplies.

Enfin aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, au-delà de la solidarité légale prévue entre époux, le bail prévoit une clause de solidarité entre colocataires d’un logement donné à bail, pour la durée de celui-ci, ce qui s’entend également quand le bail se poursuit par tacite reconduction. Cette reconduction concernant l’ensemble des clauses et conditions du bail.

En conséquence M. [T] [K] et Mme [O] [K] née [K] sont condamnés solidairement au paiement de la somme de 3714,51 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce Mme [O] [K] a repris le paiement de son loyer et justifie disposer de prestations sociales lui permettant de régler sa dette locative au paiement de laquelle le mari doit également contribuer.

Par ailleurs le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de de ces éléments, il y a lieu de considérer que Mme [O] [K] est en situation de régler sa dette locative et qu’elle devra apurer celle-ci en 36 mensualités de 103,18 euros, la dernière mensualité venant solder la dette en principal, intérêts et frais, en plus du paiement du loyer courant.

Compte tenu également de la situation personnelle et financière de Mme [O] [K] et conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, les mensualités versées par celle-ci en sus du loyer courant s’imputeront d’abord sur le capital dû.

Sur les autres demandes :

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que M. [T] [K] et Mme [O] [K] née [K], succombant à l’instance, supporteront la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de l’équité et de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 150 euros de l’EPIC Pas de Calais Habitat au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

DECLARE mal fondée la demande tendant au constat de la résiliation du bail et la REJETTE ;

CONDAMNE solidairement M. [T] [K] et Mme [O] [K] née [K] à payer à l’EPIC Pas de Calais Habitat la somme de 3714,51 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement;.

ACCORDE à Mme [O] [K] née [K] un délai de 36 mois pour s’acquitter de sa dette par échéances mensuelles de 103,18 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité venant solder la dette en principal, intérêts et frais, à compter du 10 du mois suivant la signification du présent jugement;

DIT que les mensualités versées par Mme [O] [K] née [K] en sus du loyer courant s’imputeront d’abord sur le capital dû;

DIT qu’à défaut de paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE solidairement M. [T] [K] et Mme [O] [K] née [K] au paiement des dépens, à l’exclusion du commandement de payer du 06 mars 2025 invalidé par le tribunal ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 150 euros de l’EPIC Pas de Calais Habitat au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’en déboute.

REJETTE toutes autres demandes des parties.

Ainsi jugé et mis à disposition le 20 octobre 2025,

La Greffière Le Juge