Tribunal Judiciaire

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[Adresse 2]

[Localité 4]

tel : [XXXXXXXX01]

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N° RG 25/00113 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76CVR

JUGEMENT

DU : 05 Juin 2025

S.C.I. WB BUSINESS

C/

[O] [D]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 05 Juin 2025

Jugement rendu le 05 Juin 2025 par Guy DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d’Alice FAGES, auditrice de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. WB BUSINESS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par [X] [W], et [B] [T], gérants, et assistée par M^e Alex DEWATTINE, avocat au barreau de [D]-SUR-MER, substitué par M^e François WECXSTEEN, avocat au barreau de [D]-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [O] [D]

né le 19 Septembre 1969 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 5]

comparant

DÉBATS : 03 Avril 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00113 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76CVR et plaidée à l’audience publique du 03 Avril 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 05 Juin 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 février 2010, la Sarl Cogetrim, aux droits de laquelle intervient aujourd’hui la Sci Wb Business en vertu d’un acte notarié dressé le 4 septembre 2024, a donné bail à M. [O] [D] un logement situé [Adresse 6], à Boulogne-sur-Mer (62200), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 290,00 euros, payable d’avance le 1er de chaque mois, outre 30,00 euros de charges.

En présence de loyers impayés la bailleresse a, par acte de commissaire de justice signifié le 23 septembre 2024, fait commandement au preneur d’avoir à lui payer la somme de 12.240,00 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de septembre 2024, outre 154,02 euros de frais et de justifier de l’occupation du logement, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

La CCAPEX a été saisie de la situation d’impayé de loyer par lettre électronique enregistrée le 27 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 20 janvier 2025, la Sci Wb Business a fait citer M. [O] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [D]-sur-Mer aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail liant les parties par le jeu de la clause résolutoire en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— ordonner l’expulsion du preneur et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique, d’un déménageur et d’un serrurier ;

— condamner M. [O] [D] au paiement de la somme de 13.060,00 euros représentant les loyers et charges impayées au 30 décembre 2024, en application des articles 1103 et 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ;

— condamner M. [O] [D] au paiement des loyers échus depuis le 31 décembre 2024 jusqu’à la date de résiliation du bail, en application des articles 1103 et 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ;

— condamner M. [O] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier terme du loyer, charge comprise, soit 340,00 euros et ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la totale libération des lieux, outre les intérêts légaux à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ;

— condamner M. [O] [D] au paiement de la somme de 1500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [O] [D] en tous les frais et dépens, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile ;

— de ne pas écarter l’exécution provisoire de droit de l’article 514 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 20 janvier 2025.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 03 avril 2025, où elle a été retenue.

La Sci Wb Business, comparante en la personne de ses gérants et assistée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa demande de paiement à la somme de 13.600,00 euros arrêtée au 30 décembre 2024, outre les loyers et indemnités d’occupation échues entre le 1er janvier 2025 et le 3 avril 2025 sur la base de 340,00 euros par mois.

M. [O] [D], comparant, précise qu’il est sorti le 22 mars 2025 d’une période d’incarcération qui l’a pris de court. Il ne souhaite pas rester dans les lieux lesquels sont trop humides. Il indique avoir payé le précédent propriétaire en espèces sans avoir de reçu ; Qu’il ne peut pas payer la dette locative actuelle étant sans emploi et qu’il souhaite un délai pour pouvoir déménager.

Le juge a précisé que le diagnostic social et financier n’a pas été réalisé, l’enquêteur social ayant trouvé porte close, puis l’affaire a été mise en délibéré au 05 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la résiliation du bail

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la saisine de la CCAPEX est intervenue le 27 septembre 2024.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 20 janvier 2025, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est en conséquence recevable.

— Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’espèce le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet, à l’initiative du bailleur.

Or, il est constant que les causes du commandement de payer du 23 septembre 2024 sont demeurées impayées, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 24 novembre 2024.

2. Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail conclu le 27 février 2010, l’extrait de l’acte de cession notarié de l’immeuble du 04 septembre 2024, le commandement de payer du 23 septembre 2024, un décompte de créance au 30 décembre 2024 auquel il convient d’ajouter les loyers et indemnités d’occupation échus du 1er janvier au 31 mars 2025, soit 340 euros x 3 = 1020,00 euros.

Au vu de ces pièces, M. [O] [D] sera condamné au paiement de la somme de 14.620,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

3. Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce M. [O] [D], qui ne sollicite pas de délai de paiement, ne justifie pas avoir repris le paiement intégral de son loyer courant et précise ne pas être à même d’apurer sa dette locative, étant sans emploi.

En conséquence il n’y a pas lieu d’ accorder de délais de paiement au défendeur.

4. Sur les autres demandes

— Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que M. [O] [D], succombant à l’instance, supportera la charge des dépens.

— Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 1500,00 euros de la Sci Wb Business au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucun élément de l’espèce ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE M. [O] [D] à payer à la Sci Wb Business la somme de 14.620,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 6], à Boulogne-sur-Mer (62200) conclu le 27 février 2010, entre la Sci Wb Business, d’une part et M. [O] [D], d’autre part à la date du 24 novembre 2024 ;

ORDONNE à M. [O] [D] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut la bailleresse sera autorisée à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE alors que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE M. [O] [D] à payer à la Sci Wb Business une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail, soit la somme mensuelle de 340,00 euros, indexation comprise, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

CONDAMNE M. [O] [D] au paiement des dépens, ;

DEBOUTE la Sci Wb Business de sa demande en paiement de la somme de 1500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes des parties ;

RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

La greffière Le juge des contentieux de la protection