MINUTE N°

N° RG 25/00133 – N° Portalis DB22-W-B7J-SX5G

S.A. CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré

C/

Madame [C] [W]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 6]

[Adresse 12]

[Localité 8]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Juillet 2025

DEMANDEUR :

S.A. CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 13] sous le numéro 552 046 484 – dont le siège social est sis [Adresse 7]

Représentée par Maître Nathalie PAUWELS, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [C] [W], née le 14 octobre 1982 à [Localité 9] (Calvados – 14) – demeurant [Adresse 5]

Comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Nathalie PAUWELS

1 copie certifiée conforme à : Madame [C] [W]

EXPOSE DU LITIGE

La société CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [C] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Adresse 10] [Localité 2] par contrat en date du 13 juillet 2023, pour un loyer mensuel de 1 069,39 € provision sur charges incluse.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 14 août 2024, pour la somme principale de 4 471,45 €. Ce commandement de payer est resté infructueux.

La société CDC HABITAT SOCIAL a donc fait assigner Madame [C] [W] le 16 janvier 2025, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, aux fins de voir :

— Juger que la clause résolutoire est acquise et que le contrat de location est résilié de plein droit ;

— A titre subsidiaire, juger que Madame [W] a manqué à ses obligations en ne payant pas ses loyers et charges et ordonner la résiliation judiciaire du bail à la date de l’assignation ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [W] et des occupants de son chef des lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— Ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la défenderesse qui disposera d’un délai de deux mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution ;

— Passé ce délai de deux mois, autoriser qu’il soit procédé à la vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus aux frais de la défenderesse faute pour elle d’avoir réglé la totalité des frais de garde-meubles ;

— Condamner Madame [W] au paiement de la somme de 10 104,04 € au titre des loyers impayés, arrêtés au 31 décembre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur le montant visé audit acte et de l’assignation pour le surplus ;

— Condamner Madame [W], à compter de la résiliation du bail jusqu’à son départ définitif, à payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer prévu par le contrat de location tel qu’il aurait été avec ses majorations et revalorisations si le bail s’était poursuivi, augmentée des charges légalement exigibles, laquelle indemnité sera perçue dans les mêmes conditions de règlement et à la même date que les loyers et provisions pour charge prévus par le contrat de location ;

— Juger que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

— Condamner Madame [W] à lui payer la somme de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de la présente assignation.

L’assignation a été délivrée pour l’audience du 13 mai 2025.

A l’audience du 13 mai 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a été représentée par son Conseil. Elle a actualisé le montant de sa créance pour la porter à la somme de 14 352,87 € au 5 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse. Elle s’est déclarée opposée à l’octroi de délais de paiement, les loyers et les charges n’étant plus payés depuis avril 2024 et les conditions légales pour que la locataire puisse en bénéficier n’étant pas remplies.

Madame [C] [W] a comparu en personne. Elle a indiqué avoir effectué un règlement la veille. Elle a précisé qu’elle a quatre enfants, mais que le père des enfants étant auto-entrepreneur, il ne lui verse pas de contribution pour leur entretien et éducation. Madame [W] a ajouté qu’elle est chargée de projet, que son salaire est de 2 500 € par mois, mais qu’elle a fait l’objet de saisies sur ses salaires de la part de l’Administration fiscale entre juillet et décembre 2024 et qu’elle a un crédit de 500 € par mois pour son véhicule qui est un véhicule électrique, ce qui lui a permis de bénéficier de la prime de l’Etat. Elle a, enfin, fait valoir qu’elle pourrait régler sa dette locative avec l’aide de sa mère. Le Magistrat présidant l’audience lui ayant demandé pourquoi elle n’avait pas sollicité l’aide de sa mère plus tôt, Madame [W] a répondu qu’elle n’avait pas voulu évoquer ses difficultés avec sa mère jusqu’à présent.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 16 juillet 2025.

En cours de délibéré, à la demande du Magistrat présidant l’audience lors de cette dernière, le Conseil de la société CDC HABITAT SOCIAL a confirmé le règlement évoqué par Madame [W] pendant l’audience pour un montant de 1 011,08 €, portant ainsi la dette à la somme de 13 341,79 € à la date du 14 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 27 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n° 23-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF DES YVELINES, par lettre recommandée avec avis de réception distribuée le 29 juillet 2024, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation du 16 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Toutefois, selon l’avis de la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation du 13 juin 2024, numéro 24-70.004, le délai de six semaines n’est pas d’application immédiate si le contrat de bail en cours à la date du 27 juillet 2023 prévoit, conformément aux dispositions anciennes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter de la délivrance du commandement de payer, les termes du contrat de bail continuant à s’appliquer entre les parties.

Le bail conclu le 13 juillet 2023 contient une clause résolutoire (article 7 des conditions particulières) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 août 2024, pour la somme en principal de 4 471,45 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 15 octobre 2024.

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de 1345-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. »

En l’espèce, Madame [W] a effectué un règlement de 1 011,08 € la veille de l’audience.

Toutefois, ce règlement est le seul intervenu depuis avril 2024.

Par ailleurs, les indications fournies par Madame [C] [W] concernant ses ressources et ses charges ou l’aide que pourrait lui apporter sa mère qui n’a fait l’objet d’aucune justification de la part de Madame [W] ne permettent pas de considérer qu’elle sera en mesure de régler sa dette locative, tout en assumant le paiement de ses loyers et charges courants et ses autres dépenses.

Madame [C] [W] ne remplit donc pas les conditions pour que des délais de paiement lui soient accordés.

En conséquence, l’expulsion de Madame [C] [W] et des occupants de son chef sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

II. SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION :

La locataire occupe, depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire, les lieux sans droit ni titre et cause de ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle à un montant égal aux loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

Cette indemnité sera due à compter du mois de mai 2025, la dette locative incluant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au mois d’avril 2025.

Madame [C] [W] sera donc condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à un montant égal aux loyers et charges, qui auraient été dus, si le contrat s’était poursuivi. L’indemnité d’occupation sera donc révisée selon les modalités prévues pour la révision des loyers et des charges par le contrat de bail.

Le bailleur sera, par ailleurs, en droit à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de loi du 6 juillet 1989. La régularisation sera faite sur justificatifs.

Cette indemnité sera payable à terme échu le 1er jour du mois suivant, et due prorata temporis le mois de la libération des lieux.

III. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte, arrêté à la date du 14 mai 2025, démontrant que Madame [C] [W] reste devoir la somme de 12 977,23 €, échéance d’avril 2025 incluse, déduction faite des frais de contentieux (155,29 € et 209,27 €).

Madame [C] [W] n’a contesté ni le principe ni le montant de cette dette.

En conséquence, elle sera condamnée à payer la somme de 12 977,23 € avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 4 471,45 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [C] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des notifications à la CAF et à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société CDC HABITAT SOCIAL, Madame [C] [W] sera condamnée à lui payer la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort :

DECLARE recevable l’action de la société CDC HABITAT SOCIAL ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 juillet 2023 entre la société CDC HABITAT SOCIAL et Madame [C] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 11] [Adresse 1]) sont réunies à la date du 15 octobre 2024 ;

DIT que Madame [C] [W] ne répond pas aux conditions prévues par l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, pour bénéficier de délais de paiement ;

ORDONNE, en conséquence, à Madame [C] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [C] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société CDC HABITAT SOCIAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi, conformément aux articles L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [C] [W] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 12 977,23 €, échéance d’avril 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 4 471,45 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Madame [C] [W] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, à compter du mois de mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [C] [W] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [C] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des notifications à la CAF et la Préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample, contraire ou différente au présent dispositif ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal de Proximité, le 16 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire, et par Monsieur Victor ANTONY, Greffier.

Le Greffier, La Magistrate à Titre Temporaire