TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Novembre 2025

Président : M^me Elsa LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 04 Septembre 2025

GROSSE :

Le 13 Novembre 2025

à M^e Stéphanie BESSET-LE CESNE

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 Novembre 2025

à M^e Aymeric THAREAU

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01073 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6CFR

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [R] [Y]

né le 01 Octobre 1958 à [Localité 5], domicilié : chez HABITAT PREMIER, [Adresse 6]

représenté par M^e Stéphanie BESSET-LE CESNE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [I] [W] [L]

née le 16 Juin 1989 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Aymeric THAREAU, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 24 septembre 2023, M. [R] [Y] a donné à bail à Mme [I] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initialement fixé à 650 euros, outre 80 euros de charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [R] [Y] a fait signifier à Mme [I] [L] par acte de commissaire de justice en date du 8 novembre 2024 un commandement de payer la somme de 2.214 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2025, M. [R] [Y] a fait assigner Mme [I] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion sans délai et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, de Mme [I] [L] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Mme [I] [L] à lui payer la somme provisionnelle de 4.830,72 euros représentant les loyers et accessoires arriérés dus, comptes arrêtés au 6 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux fixée à titre provisionnel au montant des derniers loyers et accessoires exigibles, majoré d’une provision sur charges équivalente à celle acquittée, éventuellement révisée,

— condamner Mme [I] [L] à payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner Mme [I] [L] à payer la somme de 1.100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, M. [R] [Y] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 8 novembre 2024.

A l’audience du 4 septembre 2025, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures.

Un diagnostic social et financier a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions, M. [R] [Y] réitère ses demandes initiales.

Il oppose à l’absence de délai prévu par la clause résolutoire les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, soutenant que seul le commandement de payer doit mentionner les délais de régularisation.

Sur le montant de la dette locative, il fait valoir que Mme [I] [L] est redevable de la somme de 4.830,72 euros au 6 février 2025.

Aux termes de ses conclusions, Mme [I] [L] sollicite de :

— débouter M. [R] [Y] de ses demandes, fins et conclusions,

— constater que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail ne respecte pas les dispositions d’ordre public de l’article 24 la loi du 06 juillet 1989,

— Juger que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail doit est irrégulière et que commandement de payer du 08 novembre 2024ne peut produire aucun effet. En conséquence,

— Juger n’y avoir lieu a référé en l’état d’une contestation sérieuse.

En tout état de cause,

— Débouter Monsieur [R] [Y] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions. --Débouter Monsieur [R] [Y] de sa demande de dommages et intérêts.

— Débouter Monsieur [R] [Y] de sa demande d’expulsion sans délai et sous astreinte de 100 euros par jour de retard l’expulsion passé un délai de quinzaine à compter de l’ordonnance à intervenir.

Reconventionnellement,

— Constater que Monsieur [R] [Y] n’a pas satisfait aux exigences légales relatives à la régularisation des charges et que les charges sont dépourvues de cause pour les années 2023 et 2024.

En conséquence,

— Condamner à titre provisionnel Monsieur [R] [Y] à payer à Madame [I] [L] le montant des charges injustement réclamées pour les années 2023 et 2024, soit la somme de 1 200 euros.

— Ordonner la compensation judiciaire entre les deux dettes.

A titre infiniment subsidiaire,

— Suspendre les effets de la clause résolutoire.

— Accorder l’octroi de délais de 36 mois à Madame [I] [L] pour régler sa dette locative, en application de l’article 24 V de la loi de 1989.

En tout état de cause,

— Débouter Monsieur [R] [Y] de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Statuer sur les dépens comme en matière d’aide juridictionnelle

Elle fait valoir l’irrégularité du commandement de payer et, partant, sa nullité, dès lors que celui-ci a été délivré sur le fondement d’une clause résolutoire ne stipulant aucun délai pour régulariser la dette locative. Elle en conclu à l’existence d’une contestation sérieuse.

Elle expose l’absence de motivation à la demande de dommages et intérêts et soutient qu’à défaut de régularisation, le bailleur ne peut réclamer les charges échues et à échoir, le locataire étant alors en droit de réclamer la restitution des provisions.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 18 février 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 15 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

M. [R] [Y] justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 12 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

De surcroît, M. [R] [Y] justifie par la production de l’attestation notariée établie le 4 septembre 2009 par l’Office notariale [Adresse 3] à [Localité 4], être propriétaire des biens immobiliers objets de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir.

Par conséquent, M. [R] [Y] est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est rappelé que la demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, qui peut seulement constater la résiliation.

En l’espèce, le bail objet du présent litige contient une clause résolutoire (article 7) rédigée dans les termes suivants : « Modalités de résiliation de plein droit du contrat : Cette clause prévoie la résiliation de plein droit du contrat pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, le non-versement du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués (…). ». Cette clause ne stipulant pas un délai d’au moins six semaines pour régulariser l’impayé comme exigé par les dispositions d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 et l’appréciation de sa validité excédant les pouvoirs du juge des référés, la constatation de l’acquisition d’une telle clause se heurte à une contestation sérieuse et il n’y a pas lieu à référé sur cette demande comme sur celles, subséquentes, d’expulsion et d’allocation d’une provision au titre d’une indemnité d’occupation.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande relative au constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

L’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit, que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 24 septembre 2023 stipule en son article 4.2 que : « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification, en contrepartie : des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée; des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée; de la contribution annuelle représentative du droit de bail et des impositions qui correspondent à des services dont le(s) locataire(s) profite directement. (…) ». Il est précisé que les charges récupérables feront l’objet d’une provision mensuelle fixée à 80 euros.

Si M. [R] [Y] ne verse aux débats aucun justificatif relatif aux provisions sur charges et charges appelées, Mme [I] [L] n’établit pas qu’elles ne sont pas dues.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de remboursement de Mme [I] [L] et de déduire les provisions sur charges et charges du montant de la dette locative réclamée par le bailleur.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de condamner Mme [I] [L] au paiement de la somme provisionnelle de 3.928,72 euros au titre de la dette locative arrêtée au 6 févier 2025, en deniers ou quittances pour tenir compte des versements effectués depuis, avec intérêts au légaux à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, M. [R] [Y] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [I] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [R] [Y] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision vu l’urgence :

DECLARONS M. [R] [Y] recevable en ses demandes ;

DISONS que les demandes tendant à obtenir le constat de la résiliation du bail de plein droit par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion du locataire sous astreinte et le paiement d’indemnités d’occupation se heurtent à l’existence d’une contestation sérieuse, et en conséquence, DISONS n’y avoir lieu à référé sur ces demandes ;

CONDAMNONS Mme [I] [L] à verser à M. [R] [Y] la somme provisionnelle de 3.928,72 euros à valoir sur les loyers impayés, arrêtée à la date du 6 février 2025, terme du mois de février 2025 inclus, avec intérêts légaux à compter de la présente décision ;

REJETONS la demande de remboursement de charges de Mme [I] [L] ;

CONDAMNONS Mme [I] [L] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié ;

CONDAMNONS Mme [I] [L] à verser la somme de 100 euros à M. [R] [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE