R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT

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RENDU LE VINGT NEUF AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

MINUTE N° :

DOSSIER N° RG 23/01098 – N° Portalis DBZ3-W-B7H-75LKE

Le 29 avril 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. E.M. A., immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 431 664 440 dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par M^e Florence MAS, avocat au barreau de LILLE, avocat constitué et par M^e Natacha MARCHAL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LA LONDONIENNE, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n°797 730 850 dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Jean-sébastien DELOZIERE, avocat au barreau de SAINT-OMER, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de M^me Anne DESWARTE, Vice-Présidente désignée en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 803 du Code de procédure civile.

Le juge unique était assisté de Madame Catherine BUYSE, Greffier.

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 25 février 2025.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 29 avril 2025 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat non daté, régularisé courant 2014, la SCI EMA a consenti un bail à la société La Londonienne sur un terrain à usage de parking situé à Les Attaques.

Suivant acte sous seing privé en date du 24 février 2016, la SCI EMA a consenti un bail commercial à la société La Londonienne sur des locaux et des terrains situés à Les Attaques sis [Adresse 5], parcelles cadastrées n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3], comprenant notamment une surface couverte d’environ 1200 m2 ainsi qu’un parking véhicules fermé par un grillage ainsi qu’une parcelle de terrain d’environ 4398 m2 clôturés de panneaux et d’un portail.

Le bail était conclu pour une durée de neuf années pour un loyer principal mensuel initial de 3 948,95 euros hors taxes outre 162,35 euros de charges.

Le 4 mars 2020, Maître [F], huissier de justice a dressé un procès-verbal de constat des lieux, valant état des lieux de sortie.

Se prévalant de loyers et charges impayés ainsi que de dégradations locatives, par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2023, la SCI EMA a fait assigner la société La Londonienne devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 9 juillet 2024, la SCI EMA demande à la juridiction de :

Vu les articles 1103, 1104, 1303 et 1725 du code civil

— débouter la société La Londonienne de ses demandes,

— condamner la société La Londonienne à lui payer la somme de 16 571,59 euros TTC au titre des loyers, charges et accessoires impayés,

— condamner la société La Londonienne à lui payer la somme de 26 523,73 euros au titre du remplacement de quatre aérothermes, suivant devis en date du 24.08.2021,

— condamner la société La Londonienne à lui payer la somme de 11 585 euros au titre du remplacement du portail suivant devis en date du 7.10.2021,

— ordonner l’actualisation des devis suivant l’indice BT01,

— condamner la société La Londonienne à lui payer la somme de 1 877,10 euros HT TVA en sus au titre de la réfection de la gouttière,

— condamner la société La Londonienne à lui payer la somme de 5 000 euros pour résistance abusive et injustifiée

— condamner la société La Londonienne à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société La Londonienne aux entiers dépens en ce compris les sommations de payer des 15 septembre et 13 octobre 2021,

— dire que les dépens seront recouvrés par Maître Natacha Marchal en application de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, elle soutient en se prévalant de l’état des lieux en date du 6 mai 2014 et du procès-verbal de constat de sortie du 4 mars 2020 que des dégradations ont été occasionnées au portail métallique consistant en une torsion au niveau de la fermeture ; qu’il résulte clairement des photographies présentes sur le site mappy google maps que le portail était en parfait état en mai 2013 de même qu’en 2019. Elle invoque également des dégradations occasionnées aux aérothermes et se prévaut d’une attestation de son plombier chauffagiste intervenu sur les lieux en janvier 2016 afin de justifier de leur parfait état ainsi que d’échanges de courriels avec son locataire. Elle fait en outre mention d’une dégradation occasionnée à la gouttière et d’un défaut d’entretien de cette dernière.

Elle précise que la clause relative aux assurances prévoyant une renonciation de tout recours contre le preneur et ses assureurs n’est pas applicable en l’espèce faute d’indemnisation par la compagnie d’assurance du preneur.

Elle précise par ailleurs que si elle a accepté une résiliation à la date du 1er février 2020, les clefs ne lui ont été restituées que le 4 mars 2020 de sorte que la société londonienne demeure débitrice du loyer jusqu’à cette date de restitution effective. Elle soutient enfin produire les justificatifs de la taxe foncière expliquant que l’adresse [Adresse 1] correspond en réalité au [Adresse 4].

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 3 octobre 2024, la SARL La Londonienne demande à la juridiction de :

— débouter la SCI EMA de ses demandes ;

— condamner la SCI EMA aux dépens avec faculté de recouvrement conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI EMA à la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Afin de s’opposer à la demande formulée au titre des loyers charges et accessoires, la SARL La Londonienne au visa des articles 9 du code de procédure civile, des articles L145-40-2R145-36 et suivants issus de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 soutient que le bail s’avère imprécis concernant la contribution foncière des entreprises et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qu’elle a quitté les lieux en décembre 2019, qu’il n’est pas justifié de la provision pour charges locatives 2020, que les sommes réclamées au titre de l’assurance 2019 et l’avis d’impôt 2019 taxes foncières ne sont pas justifiées.

S’agissant des dégradations locatives qui lui sont reprochées, elle précise qu’aucun état des lieux n’a été dressé concernant le bail commercial du 26 février 2016, que la présomption de bon état des locaux de l’article 1731 du code civil n’a plus lieu d’être, que concernant les aérothermes, l’attestation de M. [I] produite est dépourvue de toute force probante faute pour ce dernier de préciser avoir vu ces équipements fonctionner et de préciser la date de son intervention. Elle ajoute que le fait de transmettre une réclamation d’un tiers à son assureur ne constitue pas une reconnaissance de responsabilité mais relève de la bonne gestion d’affaires ; qu’en tout état de cause il convient de tenir compte de la vétusté des appareils qu’elle n’a jamais utilisés. Concernant les indemnités sollicitées pour le portail, elle relève que la SCI EMA produit deux états des lieux différents concernant la même parcelle, que le procès-verbal de constat du 4 mars 2020 fait mention de deux portails et qu’il ne peut se déduire des éléments produits ainsi que des photographies « google maps » produites dans le corps des écritures adverses que le portail abîmé serait celui mentionné dans l’état des lieux du 6 mai 2014.

Elle conteste de même toute demande au titre des gouttières à défaut pour son ancien bailleur de démontrer avoir délivré les lieux loués avec des gouttières existantes et désengorgées.

Elle conteste enfin le bien-fondé de la SCI EMA à solliciter une condamnation toutes taxes comprises faute de justifier récupérer la TVA.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, aux dernières écritures qu’elles ont notifiées aux dates susvisées.

La clôture a été ordonnée à la date du 13 décembre 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience tenue à juge unique du 25 février 2025 et mise en délibéré au 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’arriéré de loyers et de charge

La SCI EMA sollicite la condamnation de la SARL La Londonienne à la somme de 4 102,35 euros HT outre TVA à 20% au titre du loyer du mois de janvier 2020.

La SARL La Londonienne soutient que ce loyer ne serait pas dû en ce que son bailleur avait accepté de ne pas réclamer de loyer au titre du mois de janvier.

Il s’évince du courrier de la société La Londonienne en date du 22 août 2019 et du courrier de la SCI EMA du 17 septembre 2019 que le preneur a mis un terme au contrat de location avec effet au 1er février 2020.

Si la société La Londonienne se prévaut d’avoir quitté les lieux au 22 janvier 2020, elle ne fournit aucun justificatif de la remise des clefs à cette date. Elle ne démontre pas plus l’accord allégué de son bailleur à ne pas lui facturer le mois de janvier 2020.

Dès lors, le loyer du mois de janvier 2020 est intégralement dû par la SARL La Londonienne.

Conformément à la facture de la SCI EMA du 15 janvier 2020, le montant de ce loyer s’élève à la somme de 4 102,35 euros HT, outre TVA à 20% dont l’application au titre du loyer n’est pas contestée par la SARL La Londonienne.

S’agissant des condamnations réclamées au titre des charges, l’article L145-40-2 du code de commerce dans ses dispositions issues de la loi du 18 juin 2014 applicable au bail en cause compte tenu de sa date de conclusion, exige un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.

L’inventaire prévu par les dispositions susvisées a un caractère limitatif et constitue la seule façon d’imputer des charges au locataire, puisqu’elles doivent nécessairement y être récapitulées de telle sorte que la catégorie de charges non mentionnée à cet inventaire ne pourra être récupérée par le bailleur.

C’est ainsi qu’en application de l’article L. 145-15 du même code que sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions de l’article L. 145-40-2 précité.

Certes le contrat stipule en l’espèce que le preneur paiera les contributions personnelles, mobilières, de contribution foncière des entreprises locatives et autres de toute nature le concernant personnellement ou relatives à son activité, auxquelles les locataires sont ou pourront être assujettis, qu’il supportera la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, le coût de la location des conteneurs, la taxe de balayage, les impôts et taxes foncières y compris celles auxquelles sont assujettis les propriétaires à raison de leur immeuble, toutes nouvelles contributions, taxes municipales ou autres et augmentations d’impôts pouvant être créées de quelque nature et sous quelque dénomination que ce soit et remboursera au bailleur les sommes qui pourraient être avancées par lui à ce sujet.

Il n’est ni fait mention, ni communiqué d’inventaire annexé au bail qui est dès lors privé d’un inventaire régulier exigé par l’article susvisé. La clause prévoyant le remboursement de certaines charges par le locataire contournant l’exigence d’inventaire édicté par des dispositions d’ordre public ne peut donc trouver application.

Il s’en déduit que la bailleresse ne peut prétendre aux charges récupérables malgré la production de décomptes.

Au regard de ces éléments, les prétentions de la SCI EMA au titre du solde de charges locatives 2019 et de provision sur charges 2020 seront rejetées.

En revanche, la société La Londonienne sera condamnée à verser la somme de 4 102,35 euros outre TVA à 20% au titre du loyer de janvier 2020.

Sur les réparations locatives

En application de l’article L145-40-1 du code de commerce « lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil » .

S’agissant des aérothermes, il s’évince du procès-verbal de constat du 4 mars 2020 comme de l’état des lieux du 6 mai 2014 que ceux-ci sont présents dans les locaux fermés et non dans le terrain initialement concédé à bail en 2014.

Or, il est constant qu’aucun état des lieux n’a été établi lors de la prise en possession desdits locaux suite à la régularisation du bail commercial du 24 février 2016 de sorte que la SCI EMA ne peut pas se prévaloir à cet égard de la présomption de remise des locaux en bon état au sens de l’article 1731 du code civil.

Il lui appartient de démontrer avoir délivré des locaux comportant quatre aérothermes en état de fonctionnement.

Or, si la société La Londonienne a avisé son bailleur suite au procès-verbal du 4 mars 2020 valant état des lieux de sortie de ce qu’elle avait fait une déclaration à son assurance au titre des aérothermes, cette déclaration ne peut en soit s’interpréter comme une reconnaissance de responsabilité.

Par ailleurs, l’attestation faite par M. [I], chauffagiste, en date du 8 mars 2022 (soit postérieurement à la reprise des locaux par la bailleresse ) aux termes de laquelle celui-ci précise " être intervenu courant semaine 4, le 27 janvier au Bâtiment SCI EMA situé [Adresse 6] à Les Attaques et avoir constaté les 4 aérothermes en bon état sur leurs supports respectifs " ne permet pas plus faute notamment de précision sur la date exacte de son intervention de justifier de la délivrance lors de l’entrée dans les lieux d’un local comportant des aérothermes en bon état.

Il y a ainsi lieu de juger que la SCI EMA ne démontre pas que les dégradations de ces appareils, établies par le procès-verbal de constat du 4 mars 2020, sont imputables à la société La Londonienne.

Toute demande à ce titre sera nécessairement rejetée.

S’agissant de la dégradation du portail, il résulte du procès-verbal de constat du 4 mars 2020 qu’à l’entrée du grand parking se situent deux portails coulissants, « le premier est dans un état correct » tandis que l’huissier constate au niveau du second portail « que celui-ci a été enfoncé, des barreaux sont pliés ».

Est produit un état des lieux d’entrée en date du 6 mai 2014 concernant le terrain faisant office de parking faisant mention d’un seul portail, comportant des dégâts au niveau de la fermeture (torsion) ainsi qu’un barreau sectionné. Cet état des lieux est muet sur l’existence et l’état du second portail.

Il ne peut se déduire de ces éléments ni des photographies produites que le portail litigieux serait ou non celui visé dans l’état des lieux d’entrée et qui était par ailleurs d’ores et déjà dégradé sans qu’il ne soit toutefois fait mention d’un enfoncement de sorte qu’il incombe à la SCI EMA de justifier que le portail litigieux était en bon état lors de la délivrance des locaux.

Pour se faire, elle produit dans le corps de ses écritures des photographies des lieux qu’elle présente comme issues du site google map et prises en 2013 et 2019. Pour autant, au regard de la prise de vue éloignée des portails et faite côté rue sur ces photographies il ne peut être conclu à une quelconque dégradations des portails entre 2014, 2016 et mars 2020.

En effet, aucune dégradation des portails n’est apparente sur les photographies prises depuis la rue par l’huissier dans son procès-verbal de constat du 4 mars 2020. La déformation d’un des deux portails est exclusivement visible sur les photographies prises par l’auxiliaire de justice depuis l’intérieur du site de manière très rapprochée.

Or, aucune photographie prise sous cet angle, antérieure au 4 mars 2020, n’est versée aux débats.

En outre, comme il a été précédemment jugé, si la société La Londonienne a avisé son bailleur suite au procès-verbal du 4 mars 2020 valant état des lieux de sortie de ce qu’elle avait fait une déclaration à son assurance au titre du portail, cette déclaration ne peut en soit s’interpréter comme une reconnaissance de responsabilité.

Ainsi, faute de justifier de l’état des deux portails lors de l’entrée dans les lieux, il y a lieu de juger que la SCI EMA ne démontre pas une dégradation imputable à son locataire.

La SCI EMA reproche enfin un défaut d’entretien des gouttières à son locataire.

Le contrat stipule à cet égard que " le preneur tiendra les lieux loués de façon constante en parfait état de réparations locatives et de menu entretien visés à l’article 1754 du code civil.

Les autres réparations et travaux, à l’exception des grosses réparations visées à l’article 606 du code civil seront faites du consentement et sous l’autorité du bailleur mais le preneur en supportera la charge financière sous forme de complément de loyer ( ou seront effectués par le preneur, dès que nécessaire ou à défaut, dans le mois d’une injonction qui lui sera faite par le bailleur, le tout de telle sorte que le bailleur n’ait à faire effectuer et à supporter la charge d’aucun travaux, d’aucune sorte concernant les lieux loués ".

En application de cette clause et de la référence expresse à l’article 1754 du code civil, l’entretien des gouttières incombe au locataire.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat du 4 mars 2020 que de la végétation pousse dans les gouttières ce qui caractérise un défaut d’entretien.

Dès lors, au regard du manquement de la société Londonienne à son obligation d’entretien, cette dernière sera condamnée à réparer le préjudice occasionné à la SCI EMA résultant de ce manquement.

La SCI EMA produit un devis d’un montant de 2 877,10 euros au titre des travaux de réfection et de pose d’une nouvelle gouttière décomposé comme suit :

— travaux de pose et dépose des gouttières : 161 euros

— mise en sécurité – nacelle : 120 euros

— pose gouttière alu : 1 595,50 euros

Il n’est toutefois pas démontré que le défaut d’entretien imposerait un quelconque changement de gouttière et non un simple curage.

En conséquence, il y a lieu de fixer le préjudice de la SCI EMA au regard des pièces produites à la somme de 450 euros sans qu’il n’y ait lieu à actualisation des devis.

La SARL La Londonienne ne peut se prévaloir à ce titre d’une renonciation de poursuite à son encontre par la SCI EMA en application de la clause au contrat stipulant que " le preneur devra déclarer dans un délai de 5 jours à son propre assureur d’une part, tout sinistre affectant les biens de ce dernier, quelle qu’en soit l’importance et même s’il n’en résulte aucun dégât apparent (…) le bailleur s’engage de son côté à renoncer et à faire renoncer aux assureurs subrogés à tous recours contre le preneur et ses assureurs sous réserve de réciprocité " en ce que le préjudice de la SCI EMA résulte d’en un défaut d’entretien de la gouttière et non d’un sinistre et en ce qu’au surplus, elle ne justifie pas d’une quelconque déclaration effectuée dans le délai de 5 jours à son assureur.

Enfin, s’agissant de l’indemnisation d’un préjudice, il y a lieu de retenir le montant hors taxe, la SCI EMA ne démontrant pas qu’elle ne peut récupérer la TVA et que celle-ci resterait à sa charge.

La SARL La Londonienne sera dès lors condamnée à verser la somme de 450 euros HT à la SCI EMA en réparation de son préjudice.

Sur la résistance abusive

La SCI EMA sollicite la condamnation de la société La Londonienne à lui verser 5 000 euros pour résistance abusive.

Il n’est pas rapporté la preuve par la demanderesse de la mauvaise foi ou d’une intention de nuire de la société La Londonienne, ni d’un quelconque préjudice de sorte qu’elle sera déboutée de ses demandes de ce chef.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SARL La Londonienne, partie perdante, sera condamnée aux dépens à l’exclusion des somations de payer qui ne s’analysent en réalité en des frais irrépétibles. Ces dépens seront recouvrés par Maître Marchal en application de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnée aux dépens, la SARL La Londonienne versera à la SCI EMA une somme qu’il est équitable de fixer à 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande à ce titre.

Les demandes de la SARL La Londonienne au titre des frais irrépétibles seront corrélativement rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SARL La Londonienne à verser à la SCI EMA la somme de 4 102,35 euros outre TVA à 20% au titre du loyer de janvier 2020 ;

REJETTE les demandes de la SCI EMA au titre du solde de charges locatives 2019 et de la provision sur charges 2020 ;

CONDAMNE la SARL La Londonienne à verser à la SCI EMA la somme de 450 euros en réparation du défaut d’entretien de la gouttière ;

DIT n’y avoir lieu à actualisation des devis ;

REJETTE les demandes de la SCI EMA au titre du remplacement des aérothermes, et du portail ;

REJETTE les demandes de la SCI EMA au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE la SARL La Londonienne aux dépens à l’exclusion des frais des sommations de payer, qui seront recouvrés par M^e Marchal en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL La Londonienne à verser la somme de 1 800 euros à la SCI EMA au titre des frais irrépétibles ;

REJETTE la demande de la SARL La Londonienne au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT