Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/00509 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76E5E

JUGEMENT

DU : 16 Juillet 2025

[X] [N]

[P] [J] épouse [N]

C/

[B] [S]

[K] [V] épouse [S]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 16 Juillet 2025

Jugement rendu le 16 Juillet 2025 par Coralie LEUZZI, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Douai, déléguée dans les fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [X] [N]

né le 22 Mars 1944 à [Localité 11],

et

Mme [P] [J] épouse [N]

née le 05 Août 1947 à [Localité 9],

demeurant ensemble [Adresse 5]

représentés tous deux par M^e Sophie GRAUX, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [B] [S]

né le 21 Janvier 1962 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 3]

comparant

Mme [K] [V] épouse [S]

née le 23 Janvier 1972 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 3]

comparante

DÉBATS : 05 Juin 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00509 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76E5E et plaidée à l’audience publique du 05 Juin 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 16 Juillet 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 1er février 1995, Monsieur [X] [N] et Madame [P] [J] épouse [N] ont donné à bail à Monsieur [B] [S] et Madame [K] [V] épouse [S] un logement, situé [Adresse 2] à [Localité 9].

Par acte de commissaire de justice du 03 juin 2024, Monsieur [X] [N] et Madame [P] [J] épouse [N] ont fait signifier à Monsieur [B] [S] et Madame [K] [V] épouse [S] un congé pour vente du bien loué à effet au 31 janvier 2025.

Le 18 février 2025, Monsieur [X] [N] et Madame [P] [J] épouse [N] ont fait constater par procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice que Monsieur [B] [S] et Madame [K] [V] épouse [S] étaient toujours présent dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2025, Monsieur [X] [N] et Madame [P] [J] épouse [N] ont fait assigner Monsieur [B] [S] et Madame [K] [V] épouse [S] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater que Monsieur [B] [S] et Madame [K] [V] épouse [S] sont occupants sans droits ni titre,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [S] et Madame [K] [V] épouse [S] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais du locataire,

— condamner solidairement Monsieur [B] [S] et Madame [K] [V] épouse [S] au paiement des sommes suivantes:

une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu’à la libération effective des lieux loués,230,00 euros à titre de dommages et intérêts, 455,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens, – dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

A l’audience du 05 juin 2025, Monsieur [X] [N] et Madame [P] [J] épouse [N], représentés, maintiennent leurs demandes et s’en réfèrent à leur acte introductif.

Ils soutiennent que le congés pour vente; régulier en la forme, n’a pas été suivi d’effet, les locataires n’ayant ni exercé leur droit de préemption ni libéré les lieux de sorte qu’ils sont sans droits ni titre.

Ils précisent que le montant du loyer est de 667,75 euros outre 11,00 euros au titre des provisions sur charges.

Monsieur [B] [S] et Madame [K] [V] épouse [S] comparaissent et confirment s’être maintenus dans les lieux faute d’avoir réussi à trouver un nouveau logement. Ils précisent être en attente d’une réponse pour un logement social (prochaine commission) et continuer à payer leur loyer courant.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congés et ses effets :

En application de l’article 15 I. la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

(…)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

(…)

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice ».

L’article 15 II de la même loi précise que « II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

(…)

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification ».

En l’espèce, par acte extra judiciaire signifié le 03 juin 2024, Monsieur [X] [N] et Madame [P] [J] épouse [N] ont donné congés pour vente du bien loué à Monsieur [B] [S] et Madame [K] [V] épouse [S].

Bien que Monsieur [B] [S] et Madame [K] [V] épouse [S] n’aient élevé aucune contestation relative à la régularité du congé litigieux, force est de constater que celui-ci est régulier en la forme en ce qu’il comporte l’ensemble des mentions prescrites par la loi en cas de congé pour vente outre une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.

La date de notification du congé fait courir le délai de préavis de six mois, avant le terme du bail, imposé au bailleur.

En l’espèce, le bail a été signé le 1er février 1995 et a été reconduit tacitement depuis avec pour dernière échéance le 1er février 2025. Les bailleurs, qui devaient délivrer congé avant le 1er août 2024, y ont procédé en date du 03 juin 2024 avec une date d’effet au 31 janvier 2025, soit au terme de la dernière échéance du bail.

En conséquence, il convient de constater que le bail est résilié depuis le 31 janvier 2025 à 24h et que Monsieur [B] [S] et Madame [K] [V] épouse [S] sont occupants sans droits ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [S] et Madame [K] [V] épouse [S] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [B] [S] et Madame [K] [V] épouse [S] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 31 janvier 2025 à 24h et Monsieur [B] [S] et Madame [K] [V] épouse [S] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner les locataires au paiement de cette indemnité à compter du 1er février 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, l’indemnité d’occupation est due solidairement pas les défendeurs.

En outre, Monsieur [B] [S] et Madame [K] [V] épouse [S], conformément à l’article 220 du code civil, sont tenus solidairement au paiement de l’indemnité d’occupation.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance .

En l’espèce, Monsieur [X] [N] et Madame [P] [J] épouse [N] ne justifient pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts .

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [B] [S] et Madame [K] [V] épouse [S] aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que le congé pour vente signifié le 03 juin 2024 à Monsieur [B] [S] et Madame [K] [V] épouse [S] à la demande de Monsieur [X] [N] et Madame [P] [J] épouse [N] est valide,

CONSTATE que le bail conclu le 1er février 1995 entre Monsieur [X] [N] et Madame [P] [J] épouse [N] d’une part, et Monsieur [B] [S] et Madame [K] [V] épouse [S] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 9], est résilié depuis le 31 janvier 2025 à 24h,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [B] [S] et Madame [K] [V] épouse [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de payer,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [B] [S] et Madame [K] [V] épouse [S] à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 678,75 euros par mois,

CONDAMNE Monsieur [B] [S] et Madame [K] [V] épouse [S] à verser à Monsieur [X] [N] et Madame [P] [J] épouse [N] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du mois de février 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [X] [N] et Madame [P] [J] épouse [N] de leurs autres demandes et prétentions,

CONDAMNE Monsieur [B] [S] et Madame [K] [V] épouse [S] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION