Tribunal Judiciaire

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[Adresse 4]

[Localité 7]

tel : [XXXXXXXX01]

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N° RG 24/01239 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-755GQ

JUGEMENT

DU : 16 Janvier 2025

S.C.I FONCIERE DI 01/2010

C/

[L] [G]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 16 Janvier 2025

Jugement rendu le 16 Janvier 2025, après prorogé, par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I FONCIERE DI 01/2010

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [L] [G]

né le 22 Avril 1996 à [Localité 8],

demeurant chez Mme [P] [G], [Adresse 6]

représenté par Mme [P] [G], sa tante, dûment munie d’un pouvoir,

DÉBATS : 03 Octobre 2024

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01239 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-755GQ et plaidée à l’audience publique du 03 Octobre 2024 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 16 Janvier 2025, les parties étant avisées

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 22 décembre 2020, la société civile immobilière FONDIERE DI 01/2010 a donné à bail à M. [G] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel de 347,16 euros, d’une provision sur charges de 40 euros et d’un dépôt de garantie de 347,16 euros.

Un état des lieux amiable et contradictoire a été dressé par les parties le 22 décembre 2020.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 octobre 2022, la société FONCIERE DI 01/2010 a fait commandement à M. [G] d’avoir à payer la somme en principal de 3524,39 euros, visant la clause résolutoire et d’avoir à justifier de l’occupation effective du logement.

Par ordonnance rendue le 20 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer a :

constaté la résiliation du bail consenti le 22 décembre 2020 à Monsieur [L] [G], suite à l’abandon des lieux par le locataire ; autorisé la reprise du logement sis [Adresse 2] par la SCI FONCIERE DI 01/2010 ; ordonné en conséquence la reprise des lieux initialement loués ; autorisé l’évacuation et la destruction des mobiliers sans valeur inventoriés dans le procès-verbal de constat d’abandon des lieux ;condamné Monsieur [L] [G] aux entiers dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile et comprenant les frais de la présente procédure ;rappelé que la présente ordonnance devra être signifiée au locataire et aux derniers occupants de son chef et qu’elle sera non avenue en toutes ses dispositions si elle ne l’a pas été dans les deux mois de sa date ;dit que la présente ordonnance est exécutoire sur minute.

Le 10 janvier 2024, un procès-verbal de reprise des lieux a été dressé. Le même jour, un procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie a été dressé.

Par acte de commissaire de justice signifié le 11 juillet 2024, la société FONCIERE DI 01/2010 a assigné M. [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de, sous le rappel de l’exécution provisoire :

condamner le défendeur à lui payer la somme de 14 411,55 euros, représentant les loyers et les charges impayés depuis le 31 août 2021 jusqu’au 21 février 2024 (14 799,11 euros), auxquels sont soustraits 347,16 euros de remboursement de dépôt de garantie et 40,40 euros de régularisation de charges, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ; condamner le défendeur à lui payer les frais de remise en état suivant dégradation locative, soit 326,10 euros conformément au devis n°20/2024 de la société DJL PEINTURE, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ; condamner le défendeur à lui payer la somme de 1500,00 euros de dommages et intérêts du fait du retard important dans le paiement des sommes dues, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ; condamner le défendeur à lui payer la somme de 1500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de frais exposés, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ; condamner le défendeur aux entiers dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a été évoquée pour la première fois à l’audience du 3 octobre 2024, où elle a été retenue.

A cette audience, la société FONCIERE DI 01/2010, représentée par son conseil, sollicite le maintien des demandes contenues dans l’assignation.

M. [G], représenté par Mme [P] [G], dument munie d’un pouvoir, sollicite des délais de paiement et ne conteste pas le principe de la dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2024 et a fait l’objet d’une prorogation au 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation au paiement de la somme de 14 411,55 euros au titre des loyers et des charges, après régularisation des charges et déduction du dépôt de garantie

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la société FONCIERE DI 01/2010 produit un décompte en date du 4 juillet 2024 montrant que M. [G] lui devait la somme de 14 411,55 euros.

Il convient de rappeler, conformément à l’article 4 du code de procédure civile, que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. La demande en paiement de la somme de 14 411,55 euros a été formulée par la demanderesse au titre des loyers et des charges.

Il convient de déduire de cette somme de 14 411,55 euros, les sommes suivantes :

16,06 euros facturée au titre de « major. clause pénale impaye ns » qui n’est pas justifiée en son principe et son montant ; 163,83 euros facturée au titre de la régularisation des charges de 2021, 3,83 euros au titre de la régularisation des charges de 2020 et 34,71 euros au titre du « complément provisions charges », les pièces versées au titre de ces régularisations ne permettant pas de justifier le montant des sommes facturées ; 632,52 euros facturée au titre « frais procédure cdj », 451,80 euros au titre des « frais de reprise du logement » et 440,04 euros au titre du « pv de constat et edls huissier » qui ne constituent ni des loyers, ni des charges ; 3074,32 euros au titre du « sls forfaitaire » et des « pénalités sls » qui n’est ni justifiée en son principe, ni en son montant ; 450 euros facturés au titre des frais de « nettoyage et débarrassage » et 364,10 euros au titre de « vétusté résiduelle murs sols » qui ne constituent pas des loyers et des charges.

Ainsi, M. [G] est redevable à la société FONCIERE DI 01/2010 au 4 juillet 2024, de la somme de 8780,34 euros au titre du solde des loyers et des charges, après déduction du dépôt de garantie.

M. [G] n’apportant aucun élément de nature à contester la créance ainsi établie, il sera condamné à payer cette somme de 8780,34 euros à la société FONCIERE DI 01/2010, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande en paiement des frais de remise en état suivant dégradation locative, soit 326,10 euros conformément au devis n°20/2024 de la société DJL PEINTURE

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé notamment :

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1730 du code civil prévoit que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En l’espèce, la société FONCIERE DI 01/2010 sollicite la condamnation de M. [G] au paiement de la somme de 326,10 euros conformément au devis n°20/2024 de la société DJL PEINTURE. Au vu dudit devis, elle demande le remboursement de la remise en état de la peinture murale de la cuisine, de la chambre, la remise en état du sol de la chambre et le remplacement de cinq barres de seuil. De même, la somme de 326,10 euros ne correspond pas au total souligné dans le devis (364,10 euros). Il ne pourra toutefois fait droit à cette demande, le cas échéant, qu’à hauteur de 326,10 euros, le juge ne pouvant statuer au-delà de la demande qui lui est faite.

Remise en état de la peinture murale de la cuisine :

Lors de l’entrée dans les lieux, la peinture murale de la cuisine était en « usage normal ou état d’entretien ». Il a également été précisé : « murs traces d’anciens éléments cuisine + clous + retouches peinture blanche + coups avec trous rebouchés ».

Lors de la sortie des lieux, le commissaire de justice a dressé le constat suivant : « murs : peints en blanc et je note, sous la fenêtre, d’importantes traces noirâtres ainsi qu’une fissure importante en contour. Je relève également un trou au niveau du mur du fond ».

Au vu de l’état des murs lors de l’entrée dans les lieux et les traces devant être nettoyées et non repeintes et les trous devant être rebouchés à défaut d’éléments contraires, la bailleresse n’apporte pas la preuve d’un quelconque désordre imputable à M. [G]. La somme facturée à ce titre n’est donc pas justifiée.

Remise en état de la peinture murale de la chambre :

Lors de l’entrée dans les lieux, la peinture murale de la chambre était en état « dégradé ». Il a été également précisé : « murs cloqué + fissure le long à gauche + tâches avec retouches peinture + 4 miroirs collés + fissure ».

Lors de la sortie des lieux, le commissaire de justice a constaté : « murs et plafond : peints en blanc en bon état d’ensemble mais je note, au niveau d’un angle, des taches noirâtres d’humidité et en partie basse sur un mur, une peinture qui cloque ».

Au vu de l’état des murs de cette pièce lors de l’entrée dans les lieux et les tâches devant être nettoyées et non repeintes à défaut de preuve contraire, aucun désordre n’est imputable au locataire et la somme facturée à ce titre n’est donc pas justifiée.

Remise en état du sol de la chambre :

Lors de l’entrée dans les lieux, le parquet de la chambre était dit en « bon état ».

Lors de la sortie des lieux, le commissaire de justice a constaté : « au sol, je retrouve le parquet flottant identique dont les lames s’écartent, se désolidarisent ».

La remise en état du parquet est donc imputable au locataire et la somme de 200 euros est justifiée à ce titre.

Remplacement de cinq barres de seuil :

Aucune mention n’a été faite concernant ces éléments dans l’état des lieux d’entrée, de sorte qu’ils sont présumés en bon état de réparations locatives à ce stade.

Lors de la sortie des lieux, le commissaire de justice a relevé s’agissant des barres de seuil que celle des WC était « endommagée, arrachée ».

Le remplacement d’une barre de seuil est imputable au locataire.

La somme de 95,00 euros est justifiée à ce titre.

Par conséquent, au vu de l’ensemble de ces éléments, M. [G] sera condamné à payer à la société FONCIERE DI 01/2010 la somme de 295,00 euros au titre des réparations locatives suivant devis 20/2024 de la société DJL PEINTURE, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M.[G] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Conformément à l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [G] sollicite à l’audience des délais de paiement pour apurer sa dette. Toutefois, aucun élément sur sa situation financière n’est connu.

Dès lors, la demande formée de ce chef sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [G], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l’assignation.

M. [G] sera également condamné à payer la somme de 550 euros à la société FONCIERE DI 01/2010 au titre des frais irrépétibles.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [L] [G] à payer à la société civile immobilière FONCIERE DI 01/2010 la somme de 8730,34 euros (huit mille sept cent trente euros et trente-quatre centimes) au titre du solde des loyers et des charges arrêtés au 4 juillet 2024, après déduction du dépôt de garantie ;

CONDAMNE M. [L] [G] à payer à la société civile immobilière FONCIERE DI 01/2010 la somme de 295,00 euros (deux cent quatre-vingt-quinze euros) au titre des réparations locatives suivant devis 20/2024 de la société DJL PEINTURE ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la société civile immobilière FONCIERE DI 01/2010 ;

REJETTE la demande de délais de paiement formée par M. [G] ;

CONDAMNE M. [L] [G] à payer à la société civile immobilière FONCIERE DI 01/2010 la somme de 550,00 euros (cinq cent cinquante euros) au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE M. [L] [G] aux dépens de l’instance en ce compris le coût de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,