Tribunal Judiciaire

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[Adresse 2]

[Localité 5]

tel : [XXXXXXXX01]

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N° RG 25/00267 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76CVU

JUGEMENT

DU : 05 Juin 2025

[S] [D]

C/

[P] [Z]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 05 Juin 2025

Jugement rendu le 05 Juin 2025 par Guy DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l’audience d’Alice FAGES, auditrice de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [S] [D]

né le 24 Septembre 1967 à [Localité 10],

demeurant [Adresse 6]

comparant

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [P] [Z],

demeurant [Adresse 3]

comparante

DÉBATS : 03 Avril 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00267 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76CVU et plaidée à l’audience publique du 03 Avril 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 05 Juin 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé non daté, M. [S] [D] a donné à bail à compter du 1er septembre 2017 à M. [G] [R] et à Mme [P] [Z] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 750,00 euros, net de charges, payable d’avance le 5 de chaque mois.

Par avenant du 05 février 2022 le bail s’est poursuivi pour le seul compte de Mme [P] [Z].

En présence de loyers impayés, M. [S] [D] a, par acte de commissaire de justice signifié le 27 mai 2024, fait commandement à Mme [P] [Z] d’avoir à lui payer la somme de 3951,00 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de mai 2024, outre 154,02 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice signifié le 10 janvier 2025, M. [S] [D] a fait citer Mme [P] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7], au visa de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :

— condamner Mme [P] [Z] à lui payer la somme de 2778,00 euros à titre de loyers et charges arrêtés au mois de décembre 2025 avec intérêt de droit à compter de chacune des échéances impayées ;

— constater que par la suite du non-paiement de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois de sa signification, le bail s’est trouvé résilié de plein droit en application de la clause résolutoire et que de ce fait Mme [P] [Z] est actuellement occupante sans droit ni titre ;

— condamner la défenderesse à payer à compter de la résiliation du bail précité une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

— ordonner en conséquence l’expulsion immédiate des lieux loués de la défenderesse de sa personne, de ses biens, de tous occupants de son chef et dire qu’il sera procédé par tous moyens et notamment si besoin est avec le concours de la force publique ;

— d’autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde meuble du choix du requérant, aux frais, risques de qui il en appartiendra ;

— de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 230,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

— de condamner la défenderesse au paiement d’une somme de 455,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner la défenderesse sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile au paiement des dépens de l’instance et de ses suites comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 13 janvier 2025.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 3 avril 2025 où elle a été retenue.

M. [S] [D], comparant en personne maintient ses demandes en actualisant la dette locative à la somme de 3030,00 euros au 03 avril 2025. Il précise qu’un plan d’apurement a été mis en place avec la locataire depuis octobre 2023. Il souhaite le respect de celui-ci par cette dernière ou l’arrêt de la location. Il n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Mme [P] [Z], comparante en personne, expose qu’elle est actuellement au chômage ce qui a perturbé sa trésorerie mais qu’elle a déposé un dossier FSL maintien. Elle héberge ses enfants et sollicite des délais de paiement offrant d’apurer sa dette locative par des versements mensuels de 85,00 euros en plus du paiement de son loyer courant.

Le tribunal a donné lecture du diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la notification à la CCAPEX est intervenue le 27 mai 2024.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 13 janvier 2025, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable.

— Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle, comme en l’espèce.

Par ailleurs le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce les causes du commandement de payer du 27 mai 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 28 juillet 2024.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail à effet du 1er septembre 2017, son avenant du 05 février 2022, le commandement de payer du 27 mai 2024, un décompte de créance arrêté au 03 avril 2025, pour un montant de 3030,00 euros.

Au vu de ces pièces, Mme [P] [Z] sera condamnée au paiement, de la somme de 3030,00 euros au titre des loyers et charges impayés au 03 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, la locataire sollicite des délais de paiement après avoir pris des dispositions pour apurer sa dette locative et fait des offres de règlements échelonnés. Il résulte par ailleurs du diagnostic social et financier qu’un dossier FSL maintien est en cours d’instruction

Le tribunal relève par ailleurs que la dette locative a diminué depuis la délivrance du commandement de payer.

Compte tenu de de ces éléments, et en l’absence d’opposition du bailleur, il y a lieu de considérer que Mme [P] [Z] est en situation de régler sa dette locative et qu’elle devra apurer celle-ci en 36 mensualité de 85,00 euros, la dernière mensualité venant solder la dette en principal, intérêts et frais, en plus du paiement du loyer courant.

Il convient de préciser que ces délais suspendent l’application de la clause résolutoire qui sera censée n’avoir jamais joué si les délais sont respectés.

Dans le cas contraire et selon les modalités prévues au présent jugement, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et M. [S] [D] pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [P] [Z] et à celle de tous occupants de son chef.

En cas de non-respect des délais de paiement, cette dernière devra payer une indemnité d’occupation, d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ce, à compter de la résiliation et jusqu’à la restitution des lieux.

Sur le sort des meubles

Les articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution instituent une procédure particulière relativement aux meubles laissés par les locataires dans les lieux desquels ils sont expulsés.

Notamment l’article L.433-1 laisse à la libre appréciation de la personne expulsée le choix du lieu dans lequel ses meubles seront remis à ses propres frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que le commissaire de justice chargé de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire conformément aux dispositions de l’article R.433-1.

Il convient par conséquent de renvoyer le demandeur à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Sur les autres demandes

— Sur les dommages-et-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure, Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le juge ne peut allouer des dommages-et-intérêts distinct des intérêts moratoires sans constater l’existence, pour le créancier, d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi.

Enfin l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Au cas d’espèce pour réclamer la somme de 455,00 euros à titre de dommages et intérêts, M. [S] [D] se limite à énoncer qu’il subit du fait de la carence de sa locataire un préjudice « incontestable », sans même invoquer la mauvaise foi de celle-ci, laquelle ne se présume pas, ni davantage d’un préjudice distinct du retard apporté au paiement des loyers et des charges.

En conséquence la demande de M. [S] [D] en paiement de la somme de 230,00 euros à titre de dommages et intérêts est rejetée.

— Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que Mme [P] [Z], succombant à l’instance, supportera la charge des dépens.

— Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il convient en tenant compte de la situation économique respective des parties, de dire n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et la demande présentée de ce chef par le bailleur est rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE Mme [P] [Z] à payer à M. [S] [D], la somme de 3030,00 euros au titre des loyers et charges impayés au 03 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

ACCORDE à Mme [P] [Z] un délai de 36 mois pour s’acquitter de sa dette par échéances mensuelles de 85,00 euros en plus du loyer courant, la 36ème mensualité venant solder la dette en principal, intérêts et frais, à compter du 10 du mois suivant la signification du présent jugement;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 juillet 2024 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement ;

DIT que si Mme [P] [Z] s’acquitte de sa dette locative selon ces modalités ou plus rapidement, la résolution sera réputée n’avoir pas joué ;

DIT qu’en revanche et à défaut de paiement d’une seule mensualité au titre de l’arriéré ou du loyer et des charges courants, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

1- la clause résolutoire produira son plein et entier effet ;

2- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3- qu’à défaut par Mme [P] [Z] d’avoir libéré les lieux loués situés [Adresse 4] à [Localité 8], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

4- que Mme [P] [Z] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer courant, indexation comprise, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

RAPPELLE alors que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RENVOIE le demandeur à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 230,00 euros à titre de dommages et intérêts de M. [S] [D] et l’en déboute;

CONDAMNE Mme [P] [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de leur notification ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 455,00 euros de M. [S] [D] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et l’en déboute ;

REJETTE toutes autres demandes des parties ;

La greffière Le juge des contentieux de la protection