N° RG 25/00234 – N° Portalis DBYE-W-B7J-D7TK /

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

N° RG 25/00234 – N° Portalis DBYE-W-B7J-D7TK

Minute n° 25/00347

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHATEAUROUX

JUGEMENT DU 25 Juillet 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A.R.L. CSB INVEST, prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 5]

représentée par M. [L] [N] (Autre)

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [J] [Z]

né le 29 Juillet 1993 à [Localité 8] (Aveyron),

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlène PLESSIS

Greffier lors des débats : Nadine MOREAU

Greffier lors du prononcé : Nadine MOREAU

DÉBATS :

Audience publique du : 04 Juillet 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire

rendue en premier ressort,

après débats en audience publique et mise à disposition des parties au greffe le 25 Juillet 2025 par Charlène PLESSIS, Juge des contentieux de la protection assistée de Nadine MOREAU, greffier.

N° RG 25/00234 – N° Portalis DBYE-W-B7J-D7TK /

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé prenant effet le 13 janvier 2024, la S.A.R.L. CSB Invest a loué à M. [J] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 340 euros, outre 20 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 4 février 2025, la S.A.R.L. CSB Invest a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 160 euros au titre des loyers et charges échus, mois de janvier 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 6 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2025, la S.A.R.L. CSB Invest a fait assigner M. [J] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châteauroux auquel elle a demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l’expulsion du défendeur ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner le défendeur :° à payer la somme de 3 240 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 2 160 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,

° à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges, indexée comme le loyer, du 17 avril 2025 jusqu’au départ effectif des lieux, avec intérêts de droit à compter du présent jugement,

° à payer la somme de 500 euros pour résistance abusive et injustifiée, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

° à payer la somme de 450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

° aux entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au préfet du département de l'[Localité 7] le 25 avril 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 4 juillet 2025.

À cette audience, la S.A.R.L. CSB Invest, représentée par son gérant, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4 320 euros au titre des loyers et charges échus au 3 juillet 2025.

Cité par acte délivré dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile, M. [J] [Z] n’a pas comparu, ni personne pour lui.

Il a été donné lecture par le juge des conclusions du diagnostic social et financier, réceptionné au greffe le 27 juin 2025, faisant état de la carence du défendeur.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, la S.A.R.L. CSB Invest verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 3 juillet 2025, la dette locative de M. [J] [Z] s’élève à la somme de 4 320 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de juillet 2025 inclus.

Il convient de condamner M. [J] [Z] au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 4 février 2025 pour la somme de 2 160, et à compter du présent jugement pour le surplus.

En outre, aucun délai de paiement ne saurait être octroyé d’office au défendeur en l’absence de reprise du paiement intégral du loyer avant l’audience, ainsi qu’il résulte du décompte de la dette locative.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, la S.A.R.L. CSB Invest justifie avoir saisi la CCAPEX le 6 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 avril 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 7] le 25 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 juillet 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur avant le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 2.5. qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Cette clause, qui ne respecte pas les termes de la loi, doit se voir substituer les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Le commandement de payer du 4 février 2025 rappelle les termes de cette clause et l’obligation pour le locataire de s’acquitter de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, énonçant les dispositions des articles 24 ancien de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il y a dès lors lieu de faire application du délai de deux mois, conformément à la volonté des parties.

Il est établi par le décompte produit que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés et que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 4 avril 2025, conformément aux dispositions de l’ancien article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

En conséquence, l’expulsion de M. [J] [Z] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [J] [Z] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 4 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 360 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, chaque indemnité produisant des intérêts au taux légal à compter de sa date d’exigibilité.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

La preuve de la résistance abusive nécessite, pour celui qui la soulève, de démontrer le caractère abusif de cette résistance, notamment la mauvaise foi de celui contre qui elle est opposée.

En l’espèce, la S.A.R.L. CSB Invest ne démontre pas en quoi l’attitude de M. [J] [Z] aurait constitué une résistance abusive à l’exécution d’une obligation, celui-ci n’ayant pas adopté un comportement de nature à nuire à son action.

En conséquence, la demande de réparation du préjudice né de la résistance abusive sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [J] [Z] succombe à l’instance, de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas allouer d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande de la S.A.R.L. CSB Invest à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE M. [J] [Z] à verser à la S.A.R.L. CSB Invest la somme de 4 320 euros (décompte arrêté au 3 juillet 2025, terme du mois de juillet 2025 inclus), au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 4 février 2025 sur la somme de 2 160 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DÉCLARE l’action tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 13 janvier 2024 entre la S.A.R.L. CSB Invest d’une part, et M. [J] [Z] d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 4 avril 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [J] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [J] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A.R.L. CSB Invest pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [J] [Z] à verser à la S.A.R.L. CSB Invest une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 360 euros, à compter du 4 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, chaque indemnité produisant des intérêts au taux légal à compter de sa date d’exigibilité ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par la S.A.R.L. CSB Invest fondée sur la résistance abusive de M. [J] [Z] ;

REJETTE la demande de la S.A.R.L. CSB Invest fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [J] [Z] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 25 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par le greffier.

Le greffier, Le juge,