N° RG 25/00460 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76FBR

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 6]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 11]

N° RG 25/00460 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76FBR

Minute : 25/307

JUGEMENT

Du : 04 Septembre 2025

S.A. FLANDRE OPALE HABITAT

C/

Mme [Y] [B]

Copie certifiée conforme délivrée

à : Mme [Y] [B]

le :

Formule exécutoire délivrée

à : S.A. FLANDRE OPALE HABITAT

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 SEPTEMBRE 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. FLANDRE OPALE HABITAT

[Adresse 3]

[Adresse 12]

[Localité 4]

représentée par Madame [M], munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [Y] [B]

[Adresse 7]

[Adresse 13]

[Localité 5]

comparante

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 03 Juin 2025 :

Charles DRAPEAU, Juge, assisté de David QUENEHEN, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Charles DRAPEAU, Juge, assisté de Frédéric ROLLAND, greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte verbal du 16 juin 2015, la société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [Y] [B] sur des locaux situés au [Adresse 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 230,14 euros.

Par ailleurs, par acte sous seing privé du 25 août 2023, la société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT a consenti un bail à Mme [Y] [B] sur un garage situé [Adresse 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 51,38 euros, outre une provision sur charges de 6,23 euros.

Par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 904,23 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation délivrée le 27 mars 2025, la société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [Y] [B] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

919,13 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,les loyers dus du 27 mars 2025 jusqu’à la résiliation du bail,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 mars 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 3 juin 2025, la société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par la défenderesse.

Mme [Y] [B] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 50 euros, en plus du loyer courant.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité

La société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que " le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ", et l’article 1184 du code civil (dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016), rappelle le principe selon lequel la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne satisfera pas à son engagement.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 4 décembre 2024, Mme [Y] [B] n’a manifestement pas réglé la dette locative de 904,23 euros qui y était mentionnée.

La société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 juin 2025, Mme [Y] [B] lui devait la somme de 819,03 euros, soustraction faite des frais de procédure.

La défenderesse n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Mme [Y] [B] et son expulsion.

Cependant, l’article 1228 du code civil dispose que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » et l’article 1343-5 du même code dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, le contrat de bail se poursuivra à l’issue de ce plan à défaut de congé ou de résiliation amiable. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, le bail sera immédiatement résilié sans qu’un nouveau jugement ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé à 661,10 euros, en ce compris les loyers et charges du garage.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT ou à son mandataire.

2.Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Y] [B], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [Y] [B] à payer à la société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT la somme de 819,03 euros (huit cent dix-neuf euros et trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2024,

AUTORISE Mme [Y] [B] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 16 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

PRONONCE la résiliation des contrats de bail du 16 juin 2015 et 25 août 2023, uniquement pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

Dans l’hypothèse d’une telle résiliation,

CONDAMNE Mme [Y] [B] à payer à la société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT le solde de la dette locative,

AUTORISE la société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT, à défaut de libération spontanée des lieux – garage compris – et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, à faire procéder à l’expulsion de Mme [Y] [B] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

CONDAMNE Mme [Y] [B] à verser à la société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

Et en toute hypothèse,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société anonyme FLANDRE OPALE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Y] [B] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 27 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 septembre 2025, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge