Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/01836 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76CR2

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 17 Juillet 2025

[O] [T]

C/

[R] [J]

caution solidaire

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DU 17 Juillet 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Mme [O] [T]

née le 12 Février 1972 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

comparante

ET :

DÉFENDEURS

M. [R] [J]

né le 22 Juin 2004 à [Localité 7], demeurant [Adresse 8]

représenté par M.[J] [M], muni d’un pouvoir

M. [J] [M] caution solidaire, demeurant [Adresse 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Juin 2025

Charles DRAPEAU, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 JUILLET 2025, date indiquée à l’issue des débats par Charles DRAPEAU, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

1

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 juin 2023, Mme [O] [T] a consenti un bail d’habitation meublé pour une durée de 10 mois non renouvelable et non reconductible à M. [R] [J] sur des locaux situés au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 460 euros, et d’une provision pour charges de 100 euros.

Le contrat de bail stipule que M. [M] [J] s’est porté caution solidaire du locataire.

Un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement entre les parties le 29 août 2023.

Par courrier recommandé du 10 mars 2024, M. [R] [J] a délivré congé au bailleur pour le 15 avril 2024.

Par courrier recommandé du 21 mai 2024, Mme [O] [T] a sollicité auprès de M. [R] [J] le paiement de la somme de 705,92 euros au titre de la régularisation des charges liées à l’eau et à l’électricité, selon décompte arrêté au 15 avril 2024, outre 300 euros au titre des dégradations locatives.

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2024, le bailleur a fait délivrer à M. [R] [J] et M. [M] [J], es qualité de caution solidaire, une sommation de payer la somme principale de 1005,92 euros au titre de dégradations locatives et de la régularisation des charges liées à l’eau et à l’électricité.

Saisi par Mme [O] [T] le 22 novembre 2024, le conciliateur de justice a dressé un constat d’échec de la tentative de conciliation le 16 décembre 2024.

Par requête reçue au greffe le 23 décembre 2024, Mme [O] [T] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil sur Mer afin d’obtenir la condamnation de M. [R] [J] au paiement des sommes suivantes :

1005,92 euros en principal,440,07 euros de dommages et intérêts (299,90 au titre de l’article 700 du code de procédure civile et 140,17 au titre des frais de commissaire de justice).

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 avril 2025 et renvoyée afin que la demanderesse fasse citer M. [R] [J] par voie de commissaire de justice dans la mesure où sa convocation à l’audience est revenue au greffe du tribunal avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

Ainsi, par actes de commissaire de justice du 9 avril 2025, Mme [O] [T] a fait assigner M. [R] [J] et M. [M] [J] à comparaître devant le tribunal de proximité de Calais à l’audience du 22 mai 2025, et ce afin de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :

1005,92 euros en principal,440,07 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile 299,90 euros de frais de procédure, 112,57 euros de sommation de payer, 27,60 euros de requête en injonction de payer).

Lors de l’audience, M. [M] [J] a sollicité le renvoi à une date ultérieure et l’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 19 juin 2025.

Lors de l’audience, Mme [O] [T], qui comparaît en personne, réitère les termes de son acte introductif d’instance.

M. [M] [J] comparaît en personne et représente dument son fils, M. [R] [J]. Il conteste les sommes alléguées par la demanderesse, soutenant que la surconsommation d’eau et d’électricité constatée sur la période de location litigieuse n’est pas le fait de son fils mais de ce que, en substance, l’appartement loué est une « passoire thermique ». Il produit aux débats un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 20 février 2024 pour appuyer ses dires quant à l’humidité et les défauts d’isolation du logement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire sur la caution

Il ressort du bail produit aux débats que M. [M] [J] s’est porté caution solidaire de M. [R] [J], selon acte annexé au contrat.

Toutefois, cet acte de caution solidaire n’est pas produit aux débats, de sorte que la juridiction ne peut s’assurer, ni de son existence, ni de la régularité de son contenu le cas échéant.

Par conséquent, Mme [O] [T] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre M. [M] [J].

Sur la régularisation des charges locatives

Conformément à l’article 25-10 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relatif aux locations meublées, les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail.

1° Soit dans les conditions prévues à l’article 23, lorsqu’il s’agit de provisions pour charges ;

2° Soit sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application du même article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté.

Conformément à l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée.

La liste de ces charges récupérables est limitativement fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

Le décret n°87-713 du 26 août 1987 dresse la liste limitative des charges locatives récupérables, au titre desquelles figure l’électricité des parties commune mais pas celle des parties privatives.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [O] [T] sollicite la condamnation du locataire au paiement de la somme totale de 1005,92 euros au titre de la régularisation des charges locatives liées à l’eau et à l’électricité pour la période courant du 29 août 2023 au 15 avril 2024, soustraction faite des provisions sur charges versées par le locataire (800 euros) et du dépôt de garantie (460 euros).

Aux termes du contrat de location, il a été convenu entre les parties que le locataire verserait une provision sur charges d’un montant mensuel de 100 euros par mois.

Les charges locatives litigieuses sont les suivantes : l’eau et l’électricité de la partie privative du logement de M. [R] [J].

Or, le décret n°87-713 du 26 août 1987 ne prévoit pas l’électricité des parties privatives dans la liste limitative des charges récupérables.

Toutefois, le locataire ayant bénéficié de la fourniture d’électricité et l’ayant consommée doit payer cette consommation (Cour de cassation, civ 3ème, 2 octobre 2013 n°12-24-795).

S’agissant les charges liées à l’électricité :

Au regard des factures produites aux débats, il apparaît que :

la période courant du 17 août 2023 au 16 octobre 2023 a représenté un coût de 116,14 euros TTC,la période courant du 17 octobre 2023 au 16 décembre 2023 a représenté un coût de 452,53 euros TTC,la période courant du 17 décembre 2023 au 14 février 2024 a représenté un coût de 599,77 euros TTC,la période courant du 15 février 2024 au 15 avril 2024 a représenté un coût de 389,01 euros TTC.

Soit un total de 1557,45 euros TTC.

M. [M] [J] soutient que ce montant est lié au fait que l’appartement est mal isolé.

Il produit à cet égard un constat de commissaire de justice dressé le 20 février 2024.

Il apparaît à la lecture de ce dernier qu’un trou d’environ 40 cm sur 6 cm est sommairement comblé avec de la laine de verre dans le séjour-cuisine, qu’un coffre-technique est sommairement comblé avec de la laine de verre dans la salle d’eau, que la dalle de sol de la chambre à coucher est habillée d’un revêtement plastifié humide au toucher et que le mur séparant la chambre de la penderie laisse subsister des zones noircies.

Ces seules constatations ne suffisent pas à caractériser un problème d’isolation globale du logement, le commissaire de justice concluant que pour le surplus, l’appartement apparaît normalement entretenu.

S’agissant de l’humidité, rien ne permet, au regard de ce seul constat, d’en imputer la responsabilité au bailleur ou au locataire.

Force est par ailleurs de constater que les factures produites aux débats révèlent que les consommations d’électricité de l’année précédant celle où M. [R] [J] a résidé dans le logement sont deux fois moins élevées.

Par conséquent, il n’y a pas lieu d’imputer la consommation d’électricité, en tout ou partie, au mauvais état du logement, et de la faire supporter in fine, au bailleur.

M. [R] [J] en supportera donc le coût.

Sur les charges liées à l’eau

La facture produite aux débats représente, pour la période courant du 3 août 2023 au 17 mars 2024, un coût de 237,78 euros TTC.

M. [R] [J] n’apporte aucun élément probant de nature à remettre en cause ce montant, de sorte qu’il en supportera le coût.

*

**

Les charges d’eau et d’électricité ont donc représenté, pour la période pendant laquelle M. [R] [J] a loué le bien, la somme totale de 1795,23 euros (1557,45 + 237,78). Il convient de déduire de cette somme les provisions pour charges payées par M. [R] [J] à hauteur de 800 euros et le dépôt de garantie payé à hauteur de 460 euros.

En définitive, M. [R] [J] reste donc redevable auprès de Mme [O] [T] de la somme de 535,23 euros (1795,23 – 800 – 460).

Partant, M. [R] [J] sera condamné à payer cette somme à Mme [O] [T], assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les réparations locatives

Aux termes des articles 1730 et 1732 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

La vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

L’article 1731 du même code précise que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Enfin, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, un état des lieux d’entrée contradictoire a été dressé le 29 août 2023, duquel il ressort que l’appartement est en « bon état général ».

Un état des lieux de sortie contradictoire a également été dressé le 29 avril 2024, duquel il ressort également que l’appartement est en « bon état général », ajoutant les mentions suivantes :

« Chaise plexi cassée dossierSommier pied casséDouche sale wc tablette cassée ».

Mme [O] [T] sollicite la condamnation de M. [R] [J] à lui payer la somme de 300 euros au titre des dégradations locatives.

Toutefois, les éléments produits aux débats ne suffisent pas à justifier sa créance, au moins dans son quantum.

Echouant dans la démonstration de la preuve des faits nécessaires au succès de sa prétention, Mme [O] [T] sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, M. [R] [J], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût de l’assignation du 9 avril 2025.

Mme [O] [T] réclame par ailleurs la condamnation de M. [R] [J] à lui payer la somme de 440,07 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, se décomposant comme suit : « 299,90 euros de frais de procédure, 112,57 euros de sommation de payer, et 27,60 euros de requête en injonction de payer »).

Outre que les 299,90 euros ne sont pas justifiés, ces frais résultent d’un choix procédural non contradictoire de la demanderesse : la procédure aux fins d’injonction de payer.

Si Mme [O] [T] était parfaitement légitime à faire ce choix (quoiqu’il eût été opportun de lui conseiller de saisir directement au fond le tribunal de proximité de Montreuil sur Mer), M. [R] [J] n’a pas à supporter les frais liés à cette procédure puisque d’une part, il n’était, par hypothèse, pas partie à celle-ci, et qu’au surplus, l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 14 octobre 2024 par le tribunal de Montreuil sur Mer a rejeté sa requête. Ces frais demeureront donc à la charge de Mme [O] [T].

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE M. [R] [J] à payer à Mme [O] [T] la somme de 535,23 euros au titre de la régularisation des charges, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

DÉBOUTE Mme [O] [T] de sa demande de dommages et intérêts au titre des réparations locatives,

CONDAMNE M. [R] [J] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 9 avril 2025,

DÉBOUTE Mme [O] [T] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et laisse en conséquence à sa charge les frais liés à la procédure aux fins d’injonction de payer à hauteur de 440,07 euros,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 juillet 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge