Tribunal Judiciaire de Boulogne-sur-Mer, Bsm contentieux<10 000eur, 12 février 2026, n° 25/01392

TJ Boulogne-sur-Mer 12 février 2026

Arguments

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Rejeté
Congé frauduleux et de mauvaise foi
La cour a constaté que le congé respectait les conditions légales et qu'aucun élément ne prouvait la mauvaise foi des bailleurs.
Rejeté
Poursuite du bail à usage mixte
La cour a jugé que le congé était valide, entraînant la résiliation du bail.
Rejeté
Mauvaise foi des bailleurs
La cour a estimé que les locataires n'ont pas prouvé la mauvaise foi des bailleurs.
Accepté
Déchéance de tout titre d'occupation
La cour a constaté que les locataires n'avaient plus de titre d'occupation et a ordonné leur expulsion.
Accepté
Occupation indue des lieux
La cour a jugé que le maintien des locataires dans les lieux après la résiliation du bail justifiait une indemnité d'occupation.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a condamné les locataires à verser des frais de justice aux bailleurs.

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Sur la décision

Référence :	TJ Boulogne-sur-Mer, bsm cont.<10 000eur, 12 févr. 2026, n° 25/01392
Numéro(s) :	25/01392
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	26 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Lisa CHANAVATNina PENELClaire LASUEN

Texte intégral

Tribunal Judiciaire

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 1]

Minute :

N° RG 25/01392 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76KYX

JUGEMENT

DU : 12 Février 2026

[F] [U]

[Y] [J]

[C] [O]

[Z] [H] épouse [O]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 12 Février 2026

Jugement rendu le 12 Février 2026 par Lisa CHANAVAT, juge des contentieux de la protection, assistée de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [F] [U]

né le 23 Août 1990 à [Localité 2],

Mme [Y] [J]

née le 11 Août 1990 à [Localité 3],

demeurant ensemble [Adresse 3]

représentés tous deux par M^e Nina PENEL, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, substituée par M^e Julie MUTEZ, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER,

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [C] [O]

né le 05 Mai 1949 à [Localité 4],

Mme [Z] [H] épouse [O]

née le 14 Décembre 1952 à [Localité 5],

demeurant ensemble [Adresse 4]

représentés tous deux par M^e Claire LASUEN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, substitué par M^e Margaux DUMETZ, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

DÉBATS : 11 Décembre 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/01392 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76KYX et plaidée à l’audience publique du 11 Décembre 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 12 Février 2026, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privée du 16 mai 2016 avec effet au 1er juin 2016, Madame [Z] [H] épouse [O] et Monsieur [C] [O] ont consenti à Monsieur [F] [U] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 5] à [Localité 6] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 908 euros.

Par avenant en date du 1er décembre 2022, le bail d’habitation a également été consenti à Madame [Y] [J] et s’est transformé en bail à usage mixte professionnel et d’habitation avec effet au 1er décembre 2022 moyennant le paiement d’un loyer de 910 euros.

Le 16 avril 2025, Madame [Z] [H] épouse [O] et Monsieur [C] [O] ont fait signifier à Madame [Y] [J] et Monsieur [F] [U] un congé aux fins de vente à effet au 30 novembre 2025.

Par actes de commissaire de justice du 2 octobre 2025, Madame [Y] [J] et Monsieur [F] [U] ont fait citer au fond Madame [Z] [H] épouse [O] et Monsieur [C] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins notamment de voir annuler le congé délivré le 16 avril 2025.

A l’audience du 11 décembre 2025, Madame [Y] [J] et Monsieur [F] [U], représentés par leur conseil et reprenant leurs écritures, sollicitent de :

déclarer les requérants recevables en leur action devant le tribunal ;déclarer le congé aux fins de vente délivré le 16 avril 2025 revêt un caractère frauduleux, et entaché de mauvaise foi ;prononcer l’annulation du congé aux fins de vente délivré le 16 avril 2025 ;ordonner que le contrat de bail à usage mixte régularisé le 1er décembre 2022 se poursuive aux mêmes conditions ;condamner les bailleurs à verser aux locataires la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, du trouble de jouissance et de la tentative d’éviction abusive ;condamner les bailleurs à verser aux locataires la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner le bailleur aux entiers dépens en ce compris le coût de l’assignation ;ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de leur demande d’annulation du congé, ils font valoir, au visa des articles 15 de la loi de 1989, de l’article 1104 du code civil et de la jurisprudence, que ce dernier est frauduleux en ce que les défendeurs sont de mauvaise foi puisque ce congé avait en réalité pour but de les faire échapper à la réalisation de travaux dont ils étaient redevables au regard de la loi. A ce titre, ils indiquent qu’il n’existe aucun élément prouvant que les propriétaires avaient l’intention de vendre leur bien et que les deux attestations de valeur produites par les propriétaires ne peuvent suffire à démontrer leur intention de vendre et a fortiori leur bonne foi.

En outre, ils estiment, au visa de l’article 1144 du code civil, que les propriétaires ont l’intention de leur nuire compte tenu de la nature du bail et de leur acharnement. A ce titre, ils indiquent que si Madame [Y] [J] devait déménager, elle perdrait une partie de sa clientèle. De même, ils font valoir que les propriétaires revendiquent la responsabilité des locataires dans la réalisation de travaux dont ils sont débiteurs. Ainsi, ils estiment que le congé peut être vu comme un moyen de pression pour contraindre les locataires à libérer les lieux et pour les bailleurs à se soustraire à leurs obligations de délivrance d’un logement décent.

S’agissant de leur demande de dommages et intérêts, ils indiquent, au visa de l’article 1240 du code civil, que la mauvaise foi des bailleurs leur a causé un préjudice moral et un trouble de jouissance en raison de la tentative d’éviction dont ils ont fait l’objet.

A l’audience du 11 décembre 2025, Madame [Z] [H] épouse [O] et Monsieur [C] [O], représentés par leur conseil et reprenant leurs écritures, sollicitent de :

juger le congé pour vendre délivré à Madame [Y] [J] et Monsieur [F] [U] régulier ;débouter Madame [Y] [J] et Monsieur [F] [U], de l’ensemble de leurs demandes ;En conséquence, Ordonner la libération des lieux par Madame [Y] [J] et Monsieur [F] [U] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;Ordonner l’expulsion de Madame [Y] [J] et Monsieur [F] [U] et de tout occupant introduit de leur chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique ; Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risque et périls de Madame [Y] [J] et Monsieur [F] [U] ;Condamner solidairement Madame [Y] [J] et Monsieur [F] [U] à leur payer une indemnité d’occupation de 910 euros par mois de la fin du délai de préavis au 30 novembre 2025 jusqu’à libération des locaux et restitution des clés ;Condamner solidairement Madame [Y] [J] et Monsieur [F] [U] à leur payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner solidairement Madame [Y] [J] et Monsieur [F] [U] aux entiers frais et dépens.

Au soutien de leur demande de régularité du congé délivré, ils soutiennent, au visa de l’article 15 de la loi de 1989, que ce dernier respectait les conditions requises par le texte en ce qu’il était justifié par leur décision de vendre leur bien, qu’il précisait le prix et les conditions de la vente projetée ainsi le fait que l’offre était valable pendant les deux premiers mois du préavis.

En réponse aux demandeurs, ils soutiennent, au visa de l’article 2274 du code civil, que leur bonne foi est présumée et qu’ils n’ont pas agit de mauvaise foi ou en fraude des droits des locataires. A ce titre, ils indiquent que les locataires ne rapportent aucun élément de preuve permettant de caractériser une fraude ou une mauvaise foi. En outre, ils indiquent que le fait d’avoir proposé un prix de vente qui est inférieur aux deux estimations de valeur qui ont été réalisées démontrent leur volonté de vendre leur bien qui doit en outre s’apprécier au jour de la délivrance du congé.

Concernant la demande de dommages et intérêts des locataires, ils soutiennent que ces derniers ne rapportent pas l’existence d’une faute et d’un dommage et que le quantum sollicité n’est pas explicité.

Enfin, s’agissant de leurs demandes reconventionnelles, ils font valoir que dès lors que le délai de préavis du congé a expiré le 30 novembre 2025, les locataires sont devenus occupants sans droit ni titre.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Sur la demande de nullité du congé

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux congés en date du 16 avril 2025 dispose :

« Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…)

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification ».

Il est important de rappeler que le bailleur est libre de la détermination du prix mais que le congé peut être annulé en cas de fraude caractérisée constituant de la part du bailleur à mentionner un prix dissuasif pour empêcher le locataire de se rendre acquéreur.

Par ailleurs, il est admis qu’un simple excès de prix par rapport au niveau du marché ne suffit pas à établir la fraude.

En outre, il est constant qu’il incombe au preneur qui conteste la réalité du motif du congé de rapporter la preuve de l’absence d’intention de vendre du bailleur au jour de la délivrance du congé.

Enfin, aux termes de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, l’avenant du contrat bail signé entre les parties le 1er décembre 2022 avec effet à la même date porte sur un logement à usage mixte, pour une durée de trois ans tacitement reconductible pour la même durée.

Madame [Z] [H] épouse [O] et Monsieur [C] [O] ont fait signifier le 16 avril 2025 à Madame [Y] [J] et Monsieur [F] [U] un congé pour vendre avec offre de vente au prix de 280 000 euros à effet au 30 novembre 2025 lequel a été remis à personne aux deux locataires au moins six mois avant la date d’expiration du contrat.

A cet égard, il sera constaté que ce congé contient l’ensemble des mentions prévues à peine de nullité par l’article 15 susvisé pris dans sa rédaction applicable à l’espèce. Ce point n’étant pas ailleurs pas contesté.

De plus, il y a lieu de relever que le congé pour vente a été délivré le 16 avril 2025, soit quelques jours avant la décision du juge des contentieux de la protection en date du 30 avril 2025 ordonnant des travaux à la charge de propriétaires.

Ainsi, et contrairement à ce que soutiennent les locataires, le contexte entourant la délivrance du congé ne permet pas d’en déduire que les propriétaires n’avaient pas l’intention de vendre leur bien au moment de la délivrance du congé et qu’ils tentaient seulement d’échapper à leurs obligations puisqu’au moment où ce congé a été délivré, aucune obligation de travaux n’étaient mise à la charge des propriétaires.

En outre, le fait que le prix de vente proposé dans le congé soit inférieur aux deux avis de valeurs transmis par les propriétaires en date des 23 septembre 2022 et 29 octobre 2024 permet d’affirmer qu’il n’avait pas une vocation dissuasive mais au contraire, atteste d’une réelle intention de vendre. A ce titre, il y a lieu de préciser que l’avis de valeur fournit par les locataires en date du 2 juillet 2025 ne permet pas à lui seul d’estimer d’un prix de vente qui serait dissuasif dans la mesure où la valeur retenue dans la fourchette haute de cet avis est assimilable au prix de vente proposé par les propriétaires.

Ainsi, aucun élément produit aux débats ne vient caractériser la mauvaise foi des propriétaires, leur intention de nuire ou encore une surestimation du prix de vente de sorte qu’il ne saurait être conclu à une fraude.

Par conséquent, il y a lieu de valider le congé pour vendre délivré le 16 avril 2025 par Madame [Z] [H] épouse [O] et Monsieur [C] [O].

Madame [Y] [J] et Monsieur [F] [U] seront, en conséquence, déboutés de leur demande visant à voir déclarer nul le congé qui leur a été délivré.

Il convient, dès lors, de constater qu’ils sont déchus de plein droit de tout titre d’occupation à compter du 30 novembre 2025.

Madame [Y] [J] et Monsieur [F] [U] ne disposant plus de titre d’occupation, il y a lieu, dès lors, de les condamner à quitter les lieux loués situés au [Adresse 5] à [Localité 6] et à remettre les clés après établissement d’un état des lieux de sortie.

Sur la demande d’expulsion

A défaut de départ volontaire, il y a lieu d’ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, lequel interviendra dans le respect du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévus par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Madame [Y] [J] et Monsieur [F] [U] se maintenant dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer à leur charge une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 30 novembre 2025 d’un montant égal à celui du loyer et des charges.

Ils seront condamnés in solidum à en payer le montant à compter de cette date et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la demande de dommages et intérêts des locataires

Aux termes de l’article 1140 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, faute pour Madame [Y] [J] et Monsieur [F] [U] de démontrer un comportement fautif de la part de leur propriétaire ou leur mauvaise foi, ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [Y] [J] et Monsieur [F] [U] aux dépens de l’instance.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de Madame [Z] [H] épouse [O] et Monsieur [C] [O] les frais irrépétibles qu’ils ont exposé dans le cadre de cette instance.

Il convient donc de condamner in solidum Madame [Y] [J] et Monsieur [F] [U] à leur verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter la demande de Madame [Y] [J] et Monsieur [F] [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE la validité du congé aux fins de vente délivré le 16 avril 2025 par Madame [Z] [H] épouse [O] et Monsieur [C] [O] ;

CONSTATE que Madame [Y] [J] et Monsieur [F] [U] sont en conséquence déchus de tout titre d’occupation depuis le 30 novembre 2025 ;

CONDAMNE Madame [Y] [J] et Monsieur [F] [U] à quitter les lieux loués situés au [Adresse 5] à [Localité 6] et à remettre les clés après établissement d’un état des lieux de sortie ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Y] [J] et Monsieur [F] [U] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à compter du 30 novembre 2025, date d’effet de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation due jusqu’à libération complète des lieux, égale au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges, et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNE in solidum Madame [Y] [J] et Monsieur [F] [U] à payer à Madame [Z] [H] épouse [O] et Monsieur [C] [O] cette indemnité d’occupation à compter du 30 novembre 2025, date de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération des lieux ;

DÉBOUTE Madame [Y] [J] et Monsieur [F] [U] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [Y] [J] et Monsieur [F] [U] aux dépens.

CONDAMNE in solidum Madame [Y] [J] et Monsieur [F] [U] et à Madame [Z] [H] épouse [O] et Monsieur [C] [O] la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Madame [Y] [J] et Monsieur [F] [U] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION