Tribunal Judiciaire

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 1]

Minute :

N° RG 25/00237 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76DYX

JUGEMENT

DU : 20 Mars 2026

[Z] [N]

C/

[E] [T]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 20 Mars 2026

Jugement rendu le 20 Mars 2026 par Guy DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [Z] [N]

né le 03 Septembre 1953 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Maxime COTTIGNY, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [E] [T]

née le 03 Septembre 1953 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Agnès COURSELLE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, substituée par M^e Romain BRONGNIART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER,

DÉBATS : 15 Janvier 2026

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00237 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76DYX et plaidée à l’audience publique du 15 Janvier 2026 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 20 Mars 2026, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 12 juillet 2016, M. [Z] [N] a donné à bail à compter du 1er août suivant, pour une durée de trois années renouvelable par tacite reconduction, à Mme [E] [T] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial de 550,00 euros payable d’avance, le 1er de chaque mois, outre 130,00 euros de provision sur charge.

En présence de charges impayées, M. [Z] [N] a, par acte de commissaire de justice signifié le 27 novembre 2024, fait commandement au preneur d’avoir à lui payer la somme de 3088,02 euros au titre des charges impayées arrêtées à l’année 2023, outre 153,50 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

La CCAPEX a été saisie de la situation d’impayé par lettre électronique enregistrée le 29 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 06 février 2025 M. [Z] [N] a fait citer Mme [E] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] aux fins de :

— constater la résolution de plein droit du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire en vertu des dispositions de l’article 1224 du code civil, des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— ordonner l’expulsion de Mme [E] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner Mme [E] [T] au paiement de la somme principale de 3087,52 euros correspondant aux charges dues à la date de l’assignation, sur le fondement des articles 7 de la loi du 06 juillet 1989, 1103 et 1728 du code civil, avec intérêt au taux légal à compter de la signification du commandement de payer en vertu de l’article 1231-6 du code civil ;

— condamner Mme [E] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et indexations éventuelles à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à la libération complète et effective des lieux, avec indexation, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, avec intérêts légaux à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil :

— le condamner au paiement de la somme de 450,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil ainsi qu’en tous les dépens qui comprendront les frais de commandement de payer, de la présente assignation, des notifications et de tout autre acte de procédure diligenté en vue du recouvrement des sommes dues, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile ;

— dans tous les cas, rappeler le caractère exécutoire à titre provisoire de la décision à intervenir.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 07 février 2025.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 15 mai 2025 et renvoyée à plusieurs reprises à la demande au moins de l’une des parties jusqu’à celle du 15 janvier 2026 où elle a été retenue.

M. [Z] [N], représenté par son conseil, maintient ses demandes. Répondant aux moyens qui lui sont opposés en défense, il précise que peu importe que le bail, signé par les parties, n’ait pas été paraphé par la locataire d’autant que, dans le cas contraire, cela reviendrait à considérer que Mme [E] [T] serait une occupante sans droit ni titre ;

Que par ailleurs cette dernière a bien été mise en demeure de régler les charges, par courrier du 25 septembre 2024 et qu’il lui a été apporté tous les justificatifs des sommes réclamées à ce titre.

Le bailleur s’oppose enfin à tous délais de paiement.

Mme [E] [T], représentée par son conseil se référant oralement à ses conclusions, demande au tribunal de :

— débouter M. [Z] [N] de toutes ses demandes ;

— subsidiairement, accorder à Mme [E] [T] des modalités de paiement sur 24 mois pour payer sa dette.

Elle expose que le bail n’est pas paraphé de telle sorte que le document produit par le demandeur lui est inopposable ; Qu’en outre la demande en paiement des charges n’est pas justifiée, ni exigible à défaut de mise en demeure préalable, ni certaine à défaut pour le bailleur de produire un décompte détaillé annuel, ou de donner des explications ou le détail des différentes charges.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens des parties aux écritures déposées par celles-ci.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du bail

Aux termes de l’article 1113 du code civil le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

En l’espèce la volonté des parties résulte d’un écrit dont les termes sont exécutés par elles depuis le 1er août 2016.

Mme [E] [T] ne prétend pas que son consentement ait été vicié au moment de la contractualisation de son engagement, ni que le bail versé aux débats n’est pas conforme aux engagements souscrits par les parties.

Ainsi et faute de justifier du moindre grief, la locataire est mal fondée à soutenir que faute d’avoir été paraphé par elle, le contrat de bail qu’elle exécute librement depuis près de dix années, lui serait inopposable.

En conséquence le tribunal dit que le bail souscrit par Mme [E] [T] le 12 juillet 2016 lui est opposable.

Sur la résiliation du bail

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la saisine de la CCAPEX est intervenue le 29 novembre 2024 plus de deux mois avant la signification de l’assignation régularisée le 06 février 2025.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 07 février 2025, plus de six semaines avant la première audience fixée le 15 mai 2025.

L’action en résiliation de bail est en conséquence recevable.

— Sur le constat de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et les charges aux termes convenus.

L’article 23 précise que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée et des impositions qui correspondant à des services dont le locataire profite directement.

Le paiement des charges est une obligation légale. Le locataire ne peut s’y soustraire en invoquant l’inexécution par le bailleur de ses obligations que dans le cas où il serait dans l’impossibilité d’user du logement loué selon les dispositions contractuelles.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’occurrence le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet, à l’initiative du bailleur.

En l’espèce le logement donné à bail fait partie d’une copropriété dont la gestion a été confiée à la société [Adresse 6] laquelle, par courrier du 14 décembre 2023, produit aux débats et dont copie a été transmise à la locataire, justifie de l’augmentation des charges relative au coût du chauffage, ce que semble toujours contester Mme [E] [T] pour s’opposer au paiement de l’ensemble de ses charges.

Pour autant Mme [E] [T] ne peut, sans autorisation, suspendre l’exécution de ses obligations contractuelles et les causes du commandement de payer du 27 novembre 2024 demeurent toujours impayées, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 28 janvier 2025.

Sur la demande en paiement au titre des charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précité ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, M. [Z] [N] produit le contrat de bail conclu le 12 juillet 2016, le commandement de payer du 27 novembre 2024, un décompte de créance au 27 novembre 2024 pour un montant de 3087,52 euros correspondant aux charges impayés des exercice 2021, 2022 et 2023.

En conséquence, Mme [E] [T] sera condamnée au paiement de la somme de 3087,52 euros au titre des charges impayées au titre des années 2021, 2022 et 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et la demande de délai de paiement

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Par ailleurs l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

En l’espèce Mme [E] [T], sollicite des délais de paiement sur une période de deux années sans apporter le moindre justificatif sur sa situation financière, sur le montant de ses ressources et de ses charges, de nature à permettre au tribunal d’en apprécier.

En conséquence la demande de délais de paiement de Mme [E] [T] est rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un logement causant nécessairement un préjudice au bailleur, il convient de condamner Mme [E] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges tel qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, du 28 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les autres demandes

— Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que Mme [E] [T], succombant à l’instance, supportera la charge des dépens.

— Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de l’équité, de condamner Mme [E] [T] à payer à M. [Z] [N] la somme de 450,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucun élément de l’espèce ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DIT que le bail souscrit par Mme [E] [T] le 12 juillet 2016 lui est opposable ;

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE Mme [E] [T] à payer à M. [Z] [N] la somme de 3087,52 euros au titre des charges impayées des années 2021, 2022 et 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 5] à [Localité 4] conclu le 12 juillet 2016, entre M. [Z] [N], d’une part et Mme [E] [T], d’autre part à la date du 28 janvier 2025 ;

ORDONNE à Mme [E] [T] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut M. [Z] [N] sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique;

RAPPELLE alors que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Mme [E] [T] à payer à M. [Z] [N] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail, indexation comprise, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

CONDAMNE Mme [E] [T] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de leur notification et de la signification du présent jugement;

CONDAMNE Mme [E] [T] à payer à M. [Z] [N] la somme de 450,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

La greffière Le juge des contentieux de la protection