Tribunal Judiciaire,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Localité 1]

tel :, [XXXXXXXX01],

[Courriel 1]

N° RG 25/00619 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76FX6

JUGEMENT DU : 26 Mars 2026

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

,

[H], [B],

[O], [N]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 26 Mars 2026

Jugement rendu le 26 Mars 2026 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis, [Adresse 3]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Romain BRONGNIART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEURS

M., [H], [B], demeurant, [Adresse 4]

non comparant

Mme, [O], [N], demeurant, [Adresse 4]

représentée par M^e Catherine PFEFFER, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

DÉBATS : 29 Janvier 2026

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00619 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76FX6 et plaidée à l’audience publique du 29 Janvier 2026 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 26 Mars 2026, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 juin 2022, M., [Q], [V] a consenti un bail d’habitation à M., [H], [B] et Mme, [O], [N] sur un logement situé au, [Adresse 5], à, [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable le 15 du mois de 505,40 euros et d’une provision pour charges de 20,00 euros.

Par acte sous seing privé conclu 9 juin 2022, M., [Q], [V] a souscrit auprès de la SAS Action Logement Services un contrat de cautionnement Visale n°A10142328510 en garantie des loyers et des charges de M., [H], [B] et Mme, [O], [N].

Suite au non-paiement par M., [H], [B] et Mme, [O], [N] des échéances de loyers et de l’actionnement de la garantie par M., [Q], [V], par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 587,40 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M., [H], [B] et Mme, [O], [N] le 16 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 11 avril 2025, la SAS Action Logement Services a ensuite assigné M., [H], [B] et Mme, [O], [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et subsidiairement de prononcer la résiliation aux torts et griefs des défendeurs ;

— ordonner l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner solidairement les défendeurs au paiement :

*de la somme de 1167,85 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 587,40 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

*d’une indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, fixée au montant du loyer contractuel augmenté des charges, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

*d’une somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner les défendeurs in solidum aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 avril 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 3 juillet 2025. Elle a été renvoyée à plusieurs reprises, la demande d’aide juridictionnelle de Mme, [O], [N] étant en cours.

L’affaire a été finalement retenue à l’audience du 29 janvier 2026.

À cette audience, la SAS Action Logement Services, représentée par son conseil a maintenu l’intégralité de ses demandes, et a précisé que la dette locative, actualisée au 22 janvier 2026, s’élève désormais à 1265,30 euros. Le conseil de la SAS Action Logement Services s’en est rapporté quant à la question de l’octroi de délais de paiement.

Mme, [O], [N], représentée par son conseil, sollicite des délais de paiement suspensifs d’effets de la clause résolutoire sur 36 mois.

Elle a soutenu que la dette locative doit être diminuée de 422,00 euros.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, M., [H], [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le droit de la SAS Action Logement Services de venir aux droits du bailleur :

Conformément à l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Conformément à l’ordonnance n°2016-1408 du 20 octobre 2016, l’arrêté du 28 octobre 2016 relatif au retrait de l’agrément des comités interprofessionnels du logement à collecter la participation des employeurs à l’effort de construction et le décret n°2016-1769 du 19 décembre 2016 relatif à l’approbation des statuts d’action Logement Services, la société Action Logement Services est en charge du dispositif Visale.

La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale en date du 24 décembre 2015 définit le dispositif Visale à son article 4 comme étant un « dispositif de garantie des loyers impayés, hors dégradation locative, pour les ménages entrants dans un logement du parc locatif privé dont le niveau de solvabilité est jugé suffisant ». Selon ce même article, « le dispositif Visale permet à un bailleur privé de bénéficier d’un contrat de cautionnement soumis à l’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, par Action Logement, lors de la signature d’un bail d’habitation avec un locataire bénéficiant d’un visa en cours de validité ».

L’article 7.1 de la convention susmentionnée stipule que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur ».

En l’espèce, au vu du contrat de cautionnement Visale conclu par M., [Q], [V] et des quittances subrogatives versées au débat, il y a lieu de constater que la SAS Action Logement Services est subrogée dans les droits et actions de la SAS Action Logement Services.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail :

Sur la recevabilité de la demande :

La SAS Action Logement Services justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location contenait une clause de résiliation pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 12 septembre 2024 et visait un délai de deux mois. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 587,40 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 novembre 2024.

Toutefois, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme, [N] n’a pas repris le paiement des loyers courants à l’audience, de sorte qu’elle ne peut pas prétendre obtenir des délais de paiement – suspensifs ou non des effets de la résiliation du bail – conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sa demande formée en ce sens sera donc rejetée.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SAS Action Logement Services à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le contrat de cautionnement Visale stipule que la société Action logement services est subrogée dans les tous les droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation lui permet notamment d’agir en fixation de l’indemnité d’occupation laquelle doit être fixée au montant du loyer contractuel, outre les charges.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre cause nécessairement un préjudice à la société Action logement services, si le propriétaire actionne le cautionnement. Il convient donc de condamner M., [B] et Mme, [N] à payer à la SAS Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 525,40 euros, du 13 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, dès lors que son paiement à M., [V] sera justifié par une quittance subrogative.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle. Une clause de solidarité est insérée dans le bail et inclut expressément le paiement des indemnités d’occupation.

Ainsi, les locataires devront payer ses indemnités solidairement.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 novembre 2024.

Sur la dette locative :

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de régler les loyers et les charges aux termes convenus.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle.

En l’espèce, la SAS Action Logement Services verse aux débats un décompte et des quittances subrogatives démontrant qu’à la date du 22 janvier 2026, M., [B] et Mme, [N] lui devait la somme de 1265,30 euros.

Mme, [N] conteste le montant de la dette en soutenant que la CAF a versé à la bailleresse la somme de 422,00 euros en mars 2025. Toutefois, à défaut d’apporter le décompte de compte locataire auprès de la bailleresse, il ne peut être contesté la quittance subrogative produite par la SAS Action Logement Services.

Les locataires n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et au vu de la clause de solidarité insérée au bail, ils seront condamnés solidairement à payer cette somme de 1265,30 euros à la SAS Action Logement Services, avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 587,40 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M., [B] et Mme, [N], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de la situation économique des défendeurs, la SAS Action Logement Services sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la SAS Action Logement Services est subrogée dans les droits et actions de M., [Q], [V] ;

CONSTATE que le contrat conclu le 10 juin 2022 entre M., [Q], [V] (bailleur), d’une part, et M., [H], [B] et Mme, [O], [N] (locataires), d’autre part, concernant les locaux situés au, [Adresse 5], à, [Localité 2] est résilié depuis le 13 novembre 2024 ;

REJETTE la demande de délais de paiement formée par Mme, [O], [N] ;

ORDONNE à M., [H], [B] et Mme, [O], [N] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au, [Adresse 5], à, [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement M., [H], [B] et Mme, [O], [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 525,40 euros (cinq cent vingt-cinq euros et quarante centimes) par mois, dès lors que le paiement par la SAS Action Logement Services à M., [Q], [V] sera justifié par une quittance subrogative ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 13 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement M., [H], [B] et Mme, [O], [N] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 1265,30 euros (mille deux cent soixante-cinq euros et trente centimes) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 22 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2024 sur la somme de 587,40 euros (cinq cent quatre-vingt-sept euros et quarante centimes) et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DÉBOUTE la SAS Action Logement Services de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M., [H], [B] et Mme, [O], [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 septembre 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 11 avril 2025 et de la notification à la préfecture ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 mars 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,