TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 24/58158 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6LDB

N° : 7

Assignation du :

21 Novembre 2024

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 04 avril 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDEURS

Monsieur [E] [B]

[Adresse 7]

[Localité 6] (MEXIQUE)

Madame [P] [U]

[Adresse 7]

[Localité 6] (MEXIQUE)

représentés par Maître Emmanuel WELLER, avocat au barreau de PARIS – #P 497 (avocat postulant), et Maître Jimmy DARMON, avocat au barreau de PARIS – #P497 (avocat plaidant)

DEFENDERESSE

S.A.S. LE PETIT MAGNOLIA

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Sara MONROIG, avocat au barreau de PARIS – #E202

DÉBATS

A l’audience du 07 Mars 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé avec prise d’effet au 1er janvier 2019, la SARL HSDC INVEST a consenti à la société SAS FOG, un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux situés au [Adresse 2] à [Localité 9].

Par acte notarié en date du 30 septembre 2020, la SARL HSDC INVEST a cédé la propriété des locaux précités à Monsieur [E] [B] et à Madame [P] [U].

Par acte sous seing privé en date du 30 juin 2022, la société FOG a cédé la propriété de son fonds de commerce dont le droit au bail relatif aux locaux précités à la société SAS LE PETIT MAGNOLIA.

Des loyers sont demeurés impayés portant sur les locaux commerciaux précités, en sorte que Monsieur [E] [B] et Madame [P] [U] ont fait délivrer par commissaire de justice un commandement de payer en date du 3 octobre 2024 visant la clause résolutoire insérée dans le bail commercial et sollicitant le paiement de la somme de 16.456,28 euros au titre des arriérés de loyers et de charges.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, Monsieur [E] [B] et Madame [P] [U] ont, par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2024, assigné la société LE PETIT MAGNOLIA devant le président du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des meubles,

— condamner la défenderesse au paiement, à titre de provision et à compter de la résiliation du bail, soit du 3 novembre 2024, à une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer, charges et taxes en sus, jusqu’à libération des lieux,

— la condamner au paiement de la somme provisionnelle de 16.456,28 au titre des loyers et charges dus au 26 septembre 2024 ;

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont le coût du commandement de payer ainsi que ceux afférents à la signification de l’assignation, outre tous les autres dépens à intervenir.

A l’audience du 6 février 2025, Monsieur [B] et Madame [U] reprennent les termes de leur ordonnance, à l’exception de la somme provisionnelle due au titre des arriérés de loyers et charges qu’ils estiment à la somme de 13.154,92 euros arrêté au 31 décembre 2024. Ils sollicitent également le rejet de l’ensemble des prétentions adverses.

Par conclusions notifiées électroniquement le 6 mars 2025 et soutenues oralement à l’audience, la société SAS PETIT MAGNOLIA sollicite du juge des référés de :

« Vu les articles 1104 et 1343-5 du Code civil, les articles L.145-41, L. 145-37, L. 145-38, L. 145-40-2 et les articles R. 145-35 à R. 145-37 du Code de commerce, les articles 31, 122, 700, 834 et 835 du Code de procédure civile,

Vu la jurisprudence citée aux présentes écritures,

Vu les pièces versées aux débats,

Il est demandé au Tribunal de céans de bien vouloir :

IN LIMINE LITIS,

JUGER que Monsieur [E] [B] n’a ni intérêt ni qualité à agir ;

JUGER que Madame [P] [U] n’a ni intérêt ni qualité à agir ;

En conséquence, JUGER l’action de Monsieur [E] [B] et de Madame [P] [U] irrecevable et de les en DEBOUTER.

A TITRE PRINCIPAL – LA DEMANDE DE PAIEMENT DU BAILLEUR SE HEURTANT A UNE CONTESTATION REELLE ET SERIEUSE

JUGER la société LE PETIT MAGNOLIA recevable et bien fondée dans ses moyens, demandes et prétentions formées à l’encontre de Monsieur [E] [B] et de Madame [P] [U];

JUGER qu’il n’y a pas lieu au référé au motif que la demande de paiement de Monsieur [E] [B] et de Madame [P] [U] se heurte à une contestation réelle et sérieuse ;

LES DEMANDEURS ETANT DE MAUVAISE FOI ET LE COMMANDEMENT DE PAYER ENTACHE DE NULLITE

DEBOUTER Monsieur [E] [B] et Madame [P] [U] de leur demande de voir constater acquise la clause résolutoire visée dans le commandement de payer du 3 octobre 2024, aux motifs que :

— le commandement de payer du 3 octobre 2024 est entaché de nullité en particulier en raison de son caractère imprécis quant aux montants indiqués ;

— les Demandeurs ont fait preuve de mauvaise foi et déloyauté à l’égard du Défendeur.

A TITRE SUBSIDIAIRE – SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET L’OCTROI DES DELAIS DE PAIEMENT

JUGER que la société LE PETIT MAGNOLIA bénéficiera d’un délai de deux (2) ans, à dater à compter de la signification de la décision à intervenir, pour procéder au règlement de sa dette locative ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

JUGER la société LE PETIT MAGNOLIA recevable et bien fondée dans ses moyens, demandes et prétentions formées à l’encontre de Monsieur [E] [B] et de Madame [P] [U] ;

DEBOUTER Monsieur [E] [B] et Madame [P] [U] de l’ensemble des moyens, demandes et prétentions formées à l’encontre de la société LE PETIT MAGNOLIA,

En particulier,

DEBOUTER Monsieur [E] [B] et Madame [P] [U] de leur demande d’expulsion de la société LE PETIT MAGNOLIA, et de tous occupants de son chef, des lieux qu’elle occupe,

JUGER n’y avoir lieu à ce que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donnent lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTER Monsieur [E] [B] et Madame [P] [U] de leur demande de condamnation de la société LE PETIT MAGNOLIA au paiement de la somme de 16.456,28 €, correspondant aux loyers, provisions pour charges, taxes et autres sommes dues au titre du bail arrêtés au 26 septembre 2024.

REJETER la demande de Monsieur [E] [B] et de Madame [P] [U] visant à solliciter une indemnité d’occupation mensuelle de 2.441,41 € hors taxes et hors charges, majorée des charges et taxes, à compter du 3 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs ;

DEBOUTER Monsieur [E] [B] et Madame [P] [U] de toute demande excédentaire de payer à plusieurs reprises la somme injustifiée de 16.45628 € (sic) ;

CONDAMNER Monsieur [E] [B] et Madame [P] [U] à payer à la société LE PETIT MAGNOLIA la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile, et aux entiers dépens.".

A l’audience du 6 février 2025, la société LE PETIT MAGNOLIA précise que le montant de la dette éventuellement dû est de 7.821 euros en raison des divers paiements intervenus au cours des derniers mois.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures ainsi qu’aux notes d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 avril 2025.

SUR CE,

Sur les fins de non-recevoir tirés du défaut de qualité et d’intérêt à agir des demandeurs

La société LE PETIT MAGNOLIA, au visa des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, énonce que les demandeurs fondent leur prétention sur un bail commercial qui est étranger au litige. En effet, le bail versé par les demandeurs concerne un local situé au [Adresse 4] à [Localité 8], ainsi qu’une société MS MULTISERVICES, comme signataire du bail ; ledit bail prévoit une activité étrangère à celle exercée par la société LE PETIT MAGNOLIA. En outre, seul Monsieur [B] est mentionné dans le bail litigieux et enfin, la clause résolutoire du bail en cause ne correspond pas à celle indiquée dans le commandement de payer qui lui a été délivré. Au vu de l’ensemble de ces éléments, elle indique que les demandeurs à l’instance n’ont ni la qualité ni intérêt à agir contre elle.

Les demandeurs à l’instance s’opposent à l’irrecevabilité soulevée.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, le bail produit par les demandeurs concerne un local situé au [Adresse 2] à [Localité 9], soit le local commercial au sein duquel la société LE PETIT MAGNOLIA exerce son activité.

En outre, Monsieur [E] [B] et Madame [P] [U] versent aux débats l’acte par lequel ils ont acquis, par acte notarié en date du 30 septembre 2020, la propriété du local commercial de la société HSDC INVEST ainsi que l’acte de cession du fonds de commerce, dont le droit au bail du local commercial situé au [Adresse 2] à [Localité 8], entre la société ayant initialement pris à bail le local précité, soit la société FOG, et la société LE PETIT MAGNOLIA.

Ces deux actes n’étant pas remis en cause, Monsieur [E] [B] et Madame [P] [U] ont la qualité de bailleur du [Adresse 2] à [Localité 8] et la société LE PETIT MAGNOLIA a la qualité de preneur à bail dudit local.

Par suite, Monsieur [E] [B] et Madame [P] [U] justifient non seulement d’un intérêt à agir mais également ont la qualité pour voir constater notamment l’acquisition de la clause résolutoire du bail.

Pour le reste, et à toutes fins utiles, il sera précisé que les moyens développés par la société LE PETIT MAGNOLIA concernant la mauvaise foi des bailleurs et le fait que la clause résolutoire insérée dans le bail n’est pas celle insérée dans le commandement de payer la visant délivré par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2024, n’ont pas de lien avec les fins de non-recevoir soulevées au titre du défaut d’intérêt ou de qualité à agir mais ont trait au bien-fondé des demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la provision

Les demandeurs à l’instance sollicitent de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial en date du 1er janvier 2019, et ce, au visa notamment des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce. Ils demandent la condamnation de la société LE PETIT MAGNOLIA à leur payer la somme de 16.456,28 euros.

De son côté, la société LE PETIT MAGNOLIA énonce qu’il existe une contestation sérieuse sur le montant de la provision sollicitée, dès lors qu’il n’est pas certain qu’elle s’applique puisque celle insérée dans le bail commercial n’est pas celle visée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire qui leur a été délivrée le 3 octobre 2024. En outre, les montants indiqués aux termes de ce commandement sont particulièrement imprécis et rendent le commandement nul. Par ailleurs, elle souligne la mauvaise foi des demandeurs à l’instance, lesquels produisent des montants hasardeux pour justifier la prétendue existence d’une dette locative. Cela démontre la volonté réelle des demandeurs à l’instance qui est celle de résilier le bail litigieux pour reprendre possession de leurs locaux.

Sur ce,

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l’article 20 du contrat de bail litigieux stipule qu’à défaut de paiement à son échéance de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou d’indemnité d’occupation (y compris charges et prestations), comme de tout complément de loyer ou d’arriéré de loyer, de dépôt de garantie ou de charges découlant d’un accord amiable entre les parties ou d’une décision de justice, ou encore en cas d’inexécution d’une seule des conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, un mois après une mise en demeure ou un commandement de payer demeuré sans effet, sans qu’il y ait lieu de remplir aucune formalité judiciaire.

Or, c’est bien cette clause qui est reprise dans le commandement de payer signifié par acte de commissaire de justice à la société LE PETIT MAGNOLIA le 3 octobre 2024.

Par ailleurs, il est annexé audit commandement de payer un relevé de compte établi par la société en charge de la gestion locative dudit local commercial pris à bail par la société LE PETIT MAGNOLIA lequel précise les sommes, réclamées, celles dues et celles payées au 12 septembre 2024 pour un montant total de 16.456,28 euros.

Dans ces conditions, la société LE PETIT MAGNOLIA ne peut arguer qu’il lui était impossible de savoir ce qui lui était réclamé aux termes dudit commandement.

Enfin, le commandement précité a été délivré dans les termes et conditions du bail commercial litigieux, en sorte qu’aucune mauvaise foi des bailleurs n’est démontrée par la société LE PETIT MAGNOLIA.

Il n’existe, dès lors, aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement délivré le 26 août 2024, lequel précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire stipulée au bail ; la reproduction de la clause résolutoire et des articles L.145-41 et L.145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent également.

Il n’est pas non plus contesté que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, au vu des décomptes produits, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il apparaît que la société LE PETIT MAGNOLIA a procédé à plusieurs versements, outre au paiement des loyers et charges courants pour le premier trimestre de l’année 2025, dans les termes suivants :

—  3.500 euros le 22 novembre 2024,

—  2.324,24 euros le 25 novembre 2024,

—  2.500 euros le 25 novembre 2024,

—  2.500 euros le 11 décembre 2024.

En outre, il sera relevé qu’elle produit une capture d’écran de son application bancaire aux termes de laquelle il est indiqué qu’elle a sollicité le 7 mars 2025, un virement d’un montant de 2.500 euros au bénéfice de la société en charge de la gestion locative du local commercial litigieux.

Quoi qu’il en soit, au vu des décomptes produits, il apparaît qu’à la date du 31 décembre 2024, la société LE PETIT MAGNOLIA est incontestablement redevable de la somme de 12.956,28 euros au titre des loyers et arriérés dus. Par suite, elle sera condamnée à payer aux demandeurs à l’instance, à titre provisionnel, la somme de 12.956,28 euros au titre des loyers et charges dus au 31 décembre 2024. En effet, les frais de commandement de payer insérés dans le décompte en date du 3 mars 2025 ne sauraient constituer des sommes dus au titre de l’arriéré locatif, en sorte qu’ils seront déduits des sommes réclamées.

Au vu de la volonté et des efforts manifestes de la société LE PETIT MAGNOLIA d’apurer la dette locative, la proposition de paiement qui permettra de solder la dette dans un délai raisonnable et de l’accord du bailleur, il sera fait droit à la demande de délais de paiement, le bailleur conservant son droit de poursuivre l’expulsion si les délais ne sont pas respectés. Il sera fixé une échéance au 15 de chaque mois afin de permettre le respect de ces délais.

Aussi, à défaut de respecter les délais de paiement et/ou de ne pas procéder au paiement des échéances courantes, la clause résolutoire sera acquise et l’expulsion sera ordonnée. La défenderesse, occupante des lieux sans droit ni titre à l’origine d’un préjudice pour le propriétaire, sera également redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer, charges et taxes en cours, et ce jusqu’à la libération des lieux.

Sur le surplus des demandes

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse à verser au requérant la somme de 1.500 euros au titre de ses frais non compris dans les dépens.

Succombante à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, sans qu’il ne soit besoin d’établir la liste des actes compris dans l’article 696 du même code et étant précisé que le sort du coût des actes d’exécution d’une décision de justice étant régi, non par les dépens, mais par le code des procédures civiles d’exécution.

Toute demande plus ample sera, en conséquence, rejetée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

Rejetons les fins de non-recevoir soulevées par la société SAS LE PETIT MAGNOLIA ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail sont réunies depuis le 3 novembre 2024 à 24h00 ;

Condamnons la SAS LE PETIT MAGNOLIA à verser à Monsieur [E] [B] et à Madame [P] [U], pris ensemble, la somme de 12.956, 28 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 31 décembre 2024 ;

L’autorisons à se libérer de cette dette en vingt-quatre mensualités égales, à compter du 15ème jour suivant le mois de la signification de la décision, puis le 15 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’un seul loyer et/ou de l’arriéré à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti entre les parties concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 9] ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de la SAS LE PETIT MAGNOLIA et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons en ce cas la SAS LE PETIT MAGNOLIA à payer à Monsieur [E] [B] et à Madame [P] [U], pris ensemble, une indemnité d’occupation trimestrielle provisionnelle équivalente au montant du loyer, charges et taxes en cours, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons la SAS LE PETIT MAGNOLIA à payer à Monsieur [E] [B] et à Madame [P] [U], pris ensemble, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SAS LE PETIT MAGNOLIA au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Rejetons le surplus des demandes des parties ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 4 avril 2025.

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI