Tribunal Judiciaire

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[Adresse 2]

[Localité 6]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 7]

N° RG 25/00051 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76CM7

JUGEMENT

DU : 15 Janvier 2026

S.A. FLANDRE OPALE HABITAT

C/

[Z] [W]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 15 Janvier 2026

Jugement rendu le 15 Janvier 2026 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. FLANDRE OPALE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représentée par Monsieur [O] [L], dûment muni d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR

Mme [Z] [W]

née le 15 Mars 1994 à , demeurant [Adresse 3]

Non comparante

DÉBATS : 13 novembre 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00051 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76CM7 et plaidée à l’audience publique du 13 novembre 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 15 Janvier 2026, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 juillet 2023, la société anonyme Flandre Opale Habitat a consenti un bail d’habitation à Mme [Z] [W] sur un logement situé au [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable à terme échu de 494,23 euros et d’une provision pour charges de 58,39 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1343,88 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Un procès-verbal de saisie conservatoire de meubles a été dressé à la demande de la bailleresse le 30 janvier 2024.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Mme [Z] [W] le 8 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 30 décembre 2024, la société anonyme Flandre Opale Habitat a assigné Mme [Z] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de, sous le rappel de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail consenti à la défenderesse par le jeu de la clause résolutoire en vertu des dispositions de l’article 1224 du code civil, de l’article 7 de la loi 6 juillet 1989 et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 notamment au regard du défaut de paiement ;

— ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique, des lieux donnés à bail ;

— condamner la défenderesse à lui payer :

— la somme de 1469,58 euros en principal, correspondant aux loyers et charges dus à la date de l’assignation, sur le fondement des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1103 et 1728 du code civil, avec intérêts légaux à compter de la signification du commandement de payer les loyers en vertu de l’article 1231-6 du code civil ;

— une indemnité d’occupation égale a minima au montant du loyer, augmenté des charges et indexations éventuelles à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à la libération complète et effective des lieux, étant précisé que cette indemnité d’occupation sera assujettie à l’indexation légale conformément aux indices légaux, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, avec intérêts au taux légaux à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ;

— la somme de 450,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la défenderesse aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, le coût des notifications CCAPEX, du procès-verbal de saisie-conservatoire des biens meubles corporels, de l’assignation et tout autre acte de procédure diligenté en vue du recouvrement des sommes dues, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 décembre 2024. Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé car la locataire n’a pas honoré le rendez-vous fixé par le travailleur social.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 3 avril 2025. À cette audience, Mme [Z] [W] a comparu, assistée de son conseil.

Après plusieurs renvois à la demande de la défenderesse l’affaire a été retenue à l’audience du 13 novembre 2025.

À l’audience du 13 novembre 2025, la société anonyme Flandre Opale Habitat maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 13 novembre 2025,s’élève désormais à 2098,22 euros.

Mme [W] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter, son conseil s’étant dégagée de sa responsabilité.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail :

— Sur la recevabilité de la demande

La société anonyme Flandre Opale Habitat justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

— Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location contenait une clause de résiliation pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 18 janvier 2024 et visait un délai de six semaines.

Au vu des dispositions contractuelles, il y a lieu de considérer que la locataire avait un délai de deux mois pour apurer sa dette.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1343,88 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 mars 2024.

Il convient, en conséquence d’ordonner à Mme [W] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société anonyme Flandre Opale Habitait à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice à la bailleresse, les locataires doivent être condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation.

Par conséquent, Mme [W] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à la somme de 579,68 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Sur la dette locative :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société anonyme Flandre Opale Habitat verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 13 novembre 2025, Mme [W] lui devait la somme de 2098,22 euros, échéance de novembre non incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Mme [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme de 2098,22 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1343,88 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [W], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Il sera dit que le coût du procès-verbal de saisie conservatoire des meubles ne sera pas compris dans les dépens, dès lors qu’il n’est pas imposé par la loi, en application de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

En revanche, compte tenu de la situation économique de la défenderesse, la société anonyme Flandre Opale Habitat sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 17 juillet 2023 entre la société anonyme Flandre Opale Habitat, d’une part, et Mme [Z] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 8] est résilié depuis le 19 mars 2024 ;

ORDONNE à Mme [Z] [W] de libérer de sa personne, de ses biens, de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Mme [Z] [W] à payer à la société anonyme Flandre Opale Habitat la somme de 2098,22 euros (deux mille quatre-vingt-dix-huit euros et vingt-deux centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dûs au 13 novembre 2025, échéance de novembre non incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2024 sur la somme de 1343,88 euros (mille trois cent quarante-trois euros et quatre-vingt-huit centimes) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [Z] [W] à verser à la société anonyme Flandre Opale Habitat une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 579,68 euros (cinq cent soixante-dix-neuf euros et soixante-huit centimes) ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 19 mars 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

DÉBOUTE la société anonyme Flandre Opale Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Z] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 janvier 2024, de l’assignation du 30 décembre 2024 et de la notification à la préfecture ;

DIT le coût du procès-verbal de saisie conservatoire du 30 janvier 2024 ne sera pas compris dans les dépens ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 janvier 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,