Tribunal Judiciaire,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Localité 1]

tel :, [XXXXXXXX01],

[Courriel 1]

N° RG 25/00403 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76DFE

JUGEMENT DU : 26 Mars 2026

S.A. 3F NOTRE LOGIS

C/

,

[O], [I]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 26 Mars 2026

Jugement rendu le 26 Mars 2026 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. 3F NOTRE LOGIS, dont le siège social est sis, [Adresse 3]

représentée par M^e Jean-Sébastien DELOZIERE, avocat au barreau de ST,.[Q], substitué par M^e Stéphanie MICHEL, avocat au barreau de ST., [Q]

ET :

DÉFENDEUR

M., [O], [I]

né le 13 Juillet 1970, demeurant, [Adresse 4]

représenté par M^e Tania NORMAND, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

DÉBATS : 29 Janvier 2026

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00403 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76DFE et plaidée à l’audience publique du 29 Janvier 2026 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 26 Mars 2026, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 février 2014, la société anonyme 3F Notre Logis a consenti un bail d’habitation à M., [O], [I] sur un logement situé au, [Adresse 5] à, [Localité 2].

Le bail s’étant trouvé résilié par une précédente procédure d’expulsion, un avenant a été conclu le 5 février 2021 pour renouveler le bail résilié, moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable à terme échu de 365,10 euros, outre des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 4 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1268,80 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M., [O], [I] le 5 juin 2024.

Par acte d’huissier signifié le 14 mars 2025, la société anonyme 3F Notre Logis a fait assigner M., [O], [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de, sous le rappel de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion du défendeur, de ses biens et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner le défendeur au paiement :

— de la somme de 6745,95 euros au titre de l’arriéré de loyers, de provisions sur charges et d’indemnités d’occupation suivant décompte arrêté au 12 mars 2025, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de la provision sur charges mensuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter de mars 2025 ;

— de la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— des dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer et de la notification à la CCAPEX.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 mars 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 15 mai 2025.

Elle a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties.

L’affaire a été finalement retenue à l’audience du 29 janvier 2026.

À cette audience, la société anonyme 3F Notre Logis, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, et a précisé que la dette locative, actualisée au 26 janvier 2026, s’élève désormais à 9123,47 euros. La société anonyme 3F Notre Logis a déclaré que le loyer courant n’a pas été repris.

M., [O], [I], représentée par son conseil, s’en réfère oralement à ses conclusions. Aux termes de celles-ci, elle demande de :

à titre principal :

— débouter la demanderesse de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

à titre subsidiaire :

— lui accorder des délais de paiement sur trois années ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ces délais ;

en tout état de cause :

— débouter la demanderesse de ses autres demandes ;

— statuer ce que de droit s’agissant des dépens.

Au soutien de ses demandes, M., [O], [I] a fait valoir qu’il a effectué une demande au titre du FSL pouvant lui permettre d’apurer sa dette. De même, il a exposé qu’il a pris contact avec la bailleresse pour obtenir le rétablissement de son APL et que cette dernière ne lui a pas répondu. Il indique à ce titre que sans l’APL, sa situation financière ne lui permet pas de régler entièrement le loyer courant.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail :

Sur la recevabilité de la demande :

La société anonyme 3F Notre Logis justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location contenait une clause de résiliation pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 4 juin 2024 et visait un délai de deux mois. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1268,80 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 août 2024.

Toutefois, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M., [I] fait valoir qu’il pourrait obtenir une aide du FSL pour apurer sa dette et qu’il aurait pu percevoir de nouveau l’APL si la bailleresse lui avait accordé son aide pour cela. Il indique également qu’il n’est pas en capacité, sans APL, de régler entièrement le loyer courant.

Au regard des pièces produites, force est de constater que le locataire n’a pas repris le paiement des loyers courants à l’audience, condition posée par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour permettre l’octroi de délais de paiement suspensifs de la résiliation.

Cette condition ne permet pas la prise en compte de l’apurement hypothétique de l’entièreté de la dette pour faire échec à la prise d’effet de la résiliation du bail.

De plus, il y a lieu de souligner que si le locataire fait valoir qu’il n’a pas les ressources pour régler l’entièreté du loyer courant à l’audience et que la bailleresse fait obstacle à l’obtention de l’APL, il n’a même pas daigné reprendre le paiement des loyers résiduels depuis de nombreux mois.

Ainsi, M., [I] ne peut pas prétendre obtenir des délais de paiement – suspensifs ou non des effets de la résiliation du bail – conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société anonyme 3F Notre Logis à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice à la bailleresse, il convient de condamner M., [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 571,84 euros, du 5 août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société anonyme 3F Notre Logis verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 26 janvier 2026, M., [I] lui devait la somme de 9123,47 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance de janvier non incluse.

Toutefois, il convient de déduire de cette somme les « frais » qui ne sont pas justifiés en leur principe et leur montant (285,66 euros).

M., [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme de 8837,81 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2025, date de l’assignation, sur la somme de 6 642,62 euros (après déduction des frais) et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M., [I], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de la situation économique du défendeur, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 18 février 2014 et modifié par avenant du 5 février 2021 entre la société anonyme 3F Notre Logis, d’une part, et M., [O], [I], d’autre part, concernant les locaux situés au, [Adresse 5] à, [Localité 2] est résilié depuis le 5 août 2024 ;

REJETTE la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation formée par M., [O], [I] ;

ORDONNE à M., [O], [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au, [Adresse 5] à, [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE M., [O], [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 571,84 euros (cinq cent soixante et onze euros et quatre-vingt-quatre centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 5 août 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE M., [O], [I] à payer à la société anonyme 3F Notre Logis la somme de 8837,81 euros (huit mille huit cent trente-sept euros et quatre-vingt-un centimes) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 26 janvier 2026, échéance de janvier non incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2025 sur la somme de 6642,62 euros (six mille six cent quarante-deux euros et soixante-deux centimes) et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DÉBOUTE la société anonyme 3F Notre Logis de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M., [O], [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 juin 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 14 mars 2025 et de la notification à la préfecture ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 mars 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,