Tribunal de Proximité

[Adresse 1]

[Localité 1]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/01643 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76M5E

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 05 Mars 2026

[E] [F]

[G] [O] épouse [F]

C/

[R] [M]

[S] [W]

[N] [W], caution

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

DU 05 MARS 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

M. [E] [F], demeurant [Adresse 2]

comparant

Mme [G] [O] épouse [F], demeurant [Adresse 2]

comparante

ET :

DÉFENDEURS

Mme [R] [M], demeurant [Adresse 3]

non comparante

M. [S] [W], demeurant [Adresse 3]

non comparant

M. [N] [W], caution, demeurant [Adresse 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Février 2026

Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 05 MARS 2026, date indiquée à l’issue des débats par Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier

1

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 décembre 2024, M. [E] [D] et Mme [O] [G] épouse [D] ont consenti un bail d’habitation à M. [S] [W] et Mme [R] [M] sur des locaux situés au [Adresse 5] [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 730 euros et d’une provision pour charges de 40 euros.

Par acte sous seing privé du 8 décembre 2024, le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [N] [W].

Par actes de commissaire de justice du 29 septembre 2025, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1800 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [W] et Mme [R] [M] le 29 septembre 2025.

Par assignations du 25 novembre 2025 et du 3 décembre 2025, M. [E] [D] et Mme [O] [G] épouse [D] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sur-Mer pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [S] [W] et Mme [R] [M] et obtenir leur condamnation solidaire avec M. [N] [W] au paiement des sommes suivantes :

−

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−2775,94 ευροσ αυ τιτρε δε λ’αρρι⎡ρ⎡ λοχατιφ αρρ⎢τ⎡ αυ 17 νοϖεμβρε 2025, αϖεχ ιντ⎡ρ⎢τσ αυ ταυξ λ⎡γαλ ◊ χομπτερ δε λ∍ασσιγνατιον.

À l’audience du 5 février 2026, M. [E] [D] et Mme [O] [G] épouse [D] maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 5 février 2026, s’élève désormais à 3968,48 euros. M. [E] [D] et Mme [O] [G] épouse [D] considèrent enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à personne, M. [S] [W], M. [N] [W] et Mme [R] [M] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

M. [E] [D] et Mme [O] [G] épouse [D] ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [E] [D] et Mme [O] [G] épouse [D] ont précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [S] [W] et Mme [R] [M].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [E] [D] et Mme [O] [G] épouse [D] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 29 septembre 2025 et que la somme de 1800 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail – pourtant conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 – ne permettent pas d’écarter l’hypothèse suivant laquelle les parties auraient souhaité déroger, dans un sens plus favorable aux locataires, aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 telle que modifiées par la loi du 27 juillet 2023. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet du commandement de payer litigieux.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 novembre 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [E] [D] et Mme [O] [G] épouse [D] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [E] [D] et Mme [O] [G] épouse [D] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 février 2026, M. [S] [W] et Mme [R] [M] leur devaient la somme de 3968,48 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Aussi, M. [N] [W] s’est engagé solidairement à régler le cas échéant les loyers et charges et indemnités d’occupation dus par les locataires.

Toutefois, en l’absence de comparution des locataires, le principe de la contradiction impose de limiter la demande des bailleurs au montant figurant dans l’assignation, soit 2775,94 euros, suivant décompte arrêté au 17 novembre 2025.

M. [S] [W] et Mme [R] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés AVEC m ; [N] [W] à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 770 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 novembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [E] [D] et Mme [O] [G] épouse [D] ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [N] [W], M. [S] [W] et Mme [R] [M], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, celle-ci sera rappelée.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 8 décembre 2024 entre M. [E] [D] et Mme [O] [G] épouse [D], d’une part, et M. [S] [W] et Mme [R] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] [Localité 2] est résilié depuis le 30 novembre 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [S] [W] et Mme [R] [M], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [S] [W] et Mme [R] [M] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [N] [W], M. [S] [W] et Mme [R] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 770 euros (sept cent soixante-dix euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 30 novembre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [N] [W], M. [S] [W] et Mme [R] [M] à payer à M. [E] [D] et Mme [O] [G] épouse [D] la somme de 2775,94 euros (deux mille sept cent soixante-quinze euros et quatre-vingt-quatorze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE in solidum M. [N] [W], M. [S] [W] et Mme [R] [M] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 29 septembre 2025 et celui de l’assignations du 25 novembre 2025,

RAPPELLE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Juge,