Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/00335 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76E37

JUGEMENT

DU : 20 Mars 2026

S.C.I. [H]

C/

[W] [X]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 20 Mars 2026

Jugement rendu le 20 Mars 2026 par Guy DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. [H], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M.[M] [K], son gérant, muni d’un extrait KBIS,

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [W] [X]

demeurant [Adresse 4]

non comparante

DÉBATS : 15 Janvier 2026

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00335 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76E37 et plaidée à l’audience publique du 15 Janvier 2026 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 20 Mars 2026, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé la Sci [H] a donné à bail, à compter du 10 septembre 2021, à Mme [W] [X] un logement situé [Adresse 5], à Boulogne-sur-Mer (62200), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 620,00 euros.

Par requête enregistrée le 10 mars 2025, la Sci [H] a saisi le juge du contentieux de la protection de Boulogne-sur-Mer, lui demandant de condamner Mme [W] [X] à lui payer la somme de 2856,00 euros au titre des loyers impayés au mois de mars 2025.

Par la suite, la Sci [H] a, par acte de commissaire de justice signifié le 11 juin 2025, fait commandement à Mme [W] [X] d’avoir à lui payer la somme de 4716,00 euros au titre des loyers et charges impayés au 05 juin 2025, outre 211,09 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

La CCAPEX a été saisie de la situation d’impayé de loyer par lettre électronique enregistrée le 11 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 16 septembre 2025, la Sci [H] a fait citer Mme [W] [X] devant le juge des contentieux de la protection de Boulogne-sur-Mer lui demandant, de :

— constater ou à défaut prononcer la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire au profit du requérant en application de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 du fait des impayés locatifs et de l’article 7 G de la loi du 06 juillet 1989 du fait de l’absence de production de l’attestation d’assurance et en conséquence :

— ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef dès que le délai légal sera expiré et si besoin avec le concours et l’assistance de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur, en application des dispositions du livre 4 du code des procédures civiles d’exécution, soit les articles L.411-1 et suivants et R.411-1 et suivants dudit code ;

— la condamner au paiement de la somme de 5336,00 euros représentant les loyers et les charges impayés à juillet 2025, en application des articles 1103 et 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ;

— la condamner au paiement des loyers échus depuis le mois de septembre 2024 jusqu’à la date de résiliation du bail, en application des articles 1103 et 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ;

— la condamner à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au denier terme du loyer, charges comprises, soit 620,00 euros et ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la totale libération des lieux, outre les intérêts légaux à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ;

— la condamner au paiement de la somme de 1500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts légaux à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil ;

— la condamner aux dépens sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile ;

— de ne pas écarter l’exécution provisoire de droit de l’article 514 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 17 septembre 2025.

La requête à fin de paiement des loyers, enregistrée sous le n° de RG 25/00335 a été évoquée pour la première fois à l’audience du 05 juin 2025 et renvoyée à plusieurs reprises jusqu’à celle du 06 novembre 2025 où elle fut jointe avec la procédure en résiliation de bail.

L’assignation à fin de résiliation de bail, expulsion et paiement de loyers, enregistrée sous le n° de RG 25/1332, a été évoquée pour la première fois à l’audience du 06 novembre 2025 date à laquelle elle a été jointe avec la procédure précitée, celles-ci étant désormais suivies sous le seul n° de RG 25/00335 et renvoyée à celle du 15 janvier 2026 où elle a été retenue.

La Sci [H], comparant par M. [M] [K], son gérant, s’en rapporte aux demandes et moyens contenus dans son acte introductif d’instance et actualise la dette locative à la somme de 6965,15 euros arrêtée au mois de janvier 2026. Elle précise que la locataire ne paye plus de loyer depuis le mois de septembre 2024.

Mme [W] [X], régulièrement citée à sa personne n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le tribunal a donné lecture du diagnostic social et financier.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la notification à la CCAPEX est intervenue le 11 juin 2025 plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 16 septembre suivant.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 17 septembre 2025, plus de six semaines avant la première audience fixée au 06 novembre 2025 .

L’action en résiliation de bail est recevable.

— Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’espèce le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, il est constant que les causes du commandement de payer du 11 juin 2025 sont demeurées impayées dans le délai contractuel, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail à l’issue des deux mois de ce commandement de payer soit à compter du 12 août 2025.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail à effet du 10 septembre 2021, le commandement de payer du 11 juin 2025, un relevé du compte des loyers du locataire pour un montant débiteur de 6965,15 euros arrêté au mois de janvier 2026.

Au vu de ces justificatifs, Mme [W] [X] sera condamnée au paiement de la somme de 6288,50 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au mois de janvier 2026, déduction faite des postes « actes d’huissier » d’un montant de 235,14 euros et 441,51 euros, à inclure le cas échéant dans les dépens de la présente instance.

Cette somme portera intérêts judiciaires à compter de la date du présent jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce Mme [W] [X] qui ne formule pas d’offre de règlement, ni ne sollicite de délais de paiement, ne justifie pas davantage avoir repris le paiement intégral de son loyer courant.

Par ailleurs le tribunal relève que la dette locative a sensiblement augmenté depuis la délivrance du commandement de payer

Dans ce contexte, il n’y a pas de possibilité d’accorder des délais de paiement à Mme [W] [X] ni de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un logement causant nécessairement un préjudice au bailleur, il convient de condamner Mme [W] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges tel qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, du 12 août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les autres demandes

— Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que Mme [W] [X], succombant à l’instance, supportera la charge des dépens.

— Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en l’espèce de condamner Mme [W] [X] à payer à la Sci [H] la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucun élément de l’espèce ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE Mme [W] [X] à payer à la Sci [H] la somme de 6288,50 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au mois de janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement. ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 6] à Boulogne-sur-Mer (62200), conclu à effet du 10 septembre 2021, entre la Sci [H], d’une part et Mme [W] [X], d’autre part, à la date du 12 août 2025 ;

ORDONNE à Mme [W] [X] de quitter les lieux dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut la Sci [H] sera autorisée à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef;

RAPPELLE alors que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Mme [W] [X] à payer à la Sci [H] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

CONDAMNE Mme [W] [X] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de leurs notifications ;

CONDAMNE Mme [W] [X] à payer à la Sci [H] la somme de 800,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

La greffière Le juge des contentieux de la protection