Tribunal Judiciaire

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 1]

N° RG 26/00079 – N° Portalis DBZ3-W-B7K-76NBS

JUGEMENT

DU : 09 Avril 2026

S.C.I. TERRE D’OPALE

C/

[W] [R]

[N] [H] épouse [R]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 09 Avril 2026

Jugement rendu le 09 Avril 2026 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. TERRE D’OPALE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Pierre CIANCI, avocat au barreau de BETHUNE, substitué par M^e Maxime COTTIGNY, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER,

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [W] [R]

né le 12 Juin 1974,

demeurant [Adresse 4]

comparant

Mme [N] [H] épouse [R]

née le 20 Octobre 1983,

demeurant [Adresse 4]

comparante

DÉBATS : 05 Février 2026

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 26/00079 – N° Portalis DBZ3-W-B7K-76NBS et plaidée à l’audience publique du 05 Février 2026 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 09 Avril 2026, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2022, la société civile immobilière Terre d'[Adresse 5] a consenti un bail d’habitation à M. [W] [R] et Mme [N] [R] née [H] sur des locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 930,00 euros et d’une provision pour charges de 30,00 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1028,02 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice signifié le 12 décembre 2025, la société civile immobilière Terre d’Opale a assigné M. [W] [R] et Mme [N] [R] née [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de :

prononcer la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du jugement à intervenir ; condamner les défendeurs à lui payer : la somme de 10 473,15 euros en principal au titre des loyers dus jusqu’au 1er octobre 2025 à parfaire jusqu’au jugement à intervenir et qui subiront les augmentations légales ; à des indemnités d’occupation irrégulières, dès la date de résiliation du bail et jusqu’au jour de la libération effective du logement qui subiront les augmentations légale ; le tout, également avec intérêts légaux à compter de la date de délivrance de l’assignation ; ordonner la libération complète des lieux par les défendeurs et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie ; ordonner l’expulsion des défendeurs et de tout autre occupant de leur chef, avec au besoin, l’assistance de la force publique ; ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles, objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des défendeurs ; condamner les défendeurs à lui payer la somme de 1000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner les défendeurs aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ; ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 décembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 5 février 2026, la société civile immobilière Terre d’Opale, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa demande principale en paiement à la somme de 2165,15 euros arrêtée au 12 janvier 2026.

Elle a déclaré ne pas être opposée à ce que les défendeurs bénéficient de délais de paiement avec effets suspensifs de la résolution. Elle a indiqué que la dette a été largement résorbée depuis le début de la procédure.

M. [W] [R] et Mme [N] [R] née [H] ont sollicité des délais de paiement avec effets suspensifs de la résolution à hauteur de 60,00 euros, en plus du loyer courant.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité

La SCI Terre d’Opale justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré le commandement de payer qui leur a été signifié le 23 juillet 2025, M. [R] et Mme [R] n’ont manifestement pas réglé la dette locative de 1028,02 euros qui y était mentionnée dans le délai imparti.

La SCI Terre d’Opale verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 janvier 2026, M. [R] et Mme [R] lui devaient la somme de 2165,15 euros, échéance de janvier incluse.

Les défendeurs n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [R] et Mme [R] à compter de la signification de la présente décision et leur expulsion.

Cependant, l’article 1228 du code civil dispose que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » et l’article 1343-5 du même code dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

De plus, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, les locataires sollicitent des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation et proposent de régler la somme mensuelle de 60 euros pour apurer leur dette. La bailleresse n’est pas opposée à l’octroi de tels délais. De même, il ressort du diagnostic social et financier que le couple a un reste à vivre de 1896 euros et du dernier décompte, que les locataires ont repris le paiement du loyer courant.

Ainsi, des délais de paiement leur seront accordés, suivant les modalités ci-après précisées.

Par ailleurs, afin de ne pas priver la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 d’effet utile, dont les dispositions sont d’ordre public et le législateur n’ayant pu envisager d’instaurer un régime de protection différent concernant le locataire qui a vu constater la résiliation de son bail de celui a vu son bail résilié judiciairement, ces délais suspendront les effets de la résiliation judiciaire du bail.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, le contrat de bail se poursuivra à l’issue de ce plan à défaut de congé ou de résiliation amiable.

En revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, la résiliation judiciaire reprendra son plein effet sans qu’un nouveau jugement ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la trêve hivernale.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résolution du bail, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé à 1040,00 euros.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI Terre d’Opale ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R] et Mme [R], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 550,00 euros à la demande de la SCI Terre d’Opale concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [W] [R] et Mme [N] [R] née [H] à payer à la SCI Terre d’Opale la somme de 2165,15 euros (deux mille cent soixante-cinq euros et quinze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 janvier 2026, échéance de janvier incluse ;

AUTORISE M. [W] [R] et Mme [N] [R] née [H] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 60,00 euros (soixante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal et intérêts ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail du 1er septembre 2022 à la date de signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la résiliation du contrat durant les délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la résiliation sera réputée n’avoir jamais été prononcée ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— le bail sera considéré comme résilié à la date de signification de la présente décision,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et en-dehors de la trêve hivernale, faire procéder à l’expulsion de M. [W] [R] et Mme [N] [R] née [H] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [W] [R] et Mme [N] [R] née [H] seront condamnés à verser à la SCI Terre d’Opale une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 1040,00 euros (mille quarante euros) et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux avec des clefs à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [W] [R] et Mme [N] [R] née [H] à payer à la SCI Terre d’Opale la somme de 550,00 euros (cinq cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [W] [R] et Mme [N] [R] née [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 avril 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,