Tribunal Judiciaire

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N° RG 25/00703 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76ERK

JUGEMENT

DU : 20 Mars 2026

S.C.I. [M]

C/

[Z] [A]

[G] [A]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 20 Mars 2026

Jugement rendu le 20 Mars 2026 par Guy DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. [M], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Emmanuelle DEHEE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [Z] [A]

né le 23 Mars 1957 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Jennifer LECERF, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, substituée par M^e Marie-Hélène CALONNE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER,

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-2025-003954 du 29/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

Mme [G] [A]

née le 18 Juillet 1962 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Jennifer LECERF, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, substituée par M^e Marie-Hélène CALONNE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER,

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-2025-003057 du 17/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

DÉBATS : 15 Janvier 2026

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 25/00703 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76ERK et plaidée à l’audience publique du 15 Janvier 2026 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 20 Mars 2026, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 1er avril 2017, la Sci [M] a donné à bail à M. [Z] [A] et à Mme [G] [A] un logement situé [Adresse 6] à Boulogne-sur-Mer (62200), à compter du même jour, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 430,00 euros, payable d’avance le premier jour de chaque mois, outre 10,00 euros de charges.

En présence de loyers impayés la Sci [M] a, par acte de commissaire de justice signifié le 18 décembre 2024, fait commandement aux preneurs d’avoir à lui payer la somme de 4288,00 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er décembre 2024, outre 160,39 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

Ce commandement a été notifié à la CCAPEX le 20 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 05 mars 2025, la Sci [M] a fait citer M. [Z] [A] et Mme [G] [A] devant le juge des contentieux de la protection de Boulogne-sur-Mer, au visa des articles 1224 du code civil et 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

— constater la résiliation du bail consenti à M. [Z] [A] et à Mme [G] [A], au regard du défaut de paiement ;

— ordonner l’expulsion de M. [Z] [A] et de Mme [G] [A] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin le concours de la force publique, des lieux donnés à bail par la requérante ;

— condamner M. [Z] [A] et Mme [G] [A] à lui payer la somme de 4768,00 euros en principal, correspondant aux loyers et charges dus à la date de l’assignation, avec intérêts légaux à compter de la signification du commandement de payer les loyers en vertu de l’article 1231-6 du code civil ;

— condamner M. [Z] [A] et Mme [G] [A] à lui payer une indemnité d’occupation égale à minima au montant du loyer, augmentée des charges et indexations éventuelles à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à la libération complète et effective des lieux, étant précisé que cette indemnité d’occupation sera assujettie à l’indexation légale, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, avec intérêts légaux à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ;

— condamner M. [Z] [A] et Mme [G] [A] au paiement de la somme de 450,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— rappeler le caractère exécutoire à titre provisoire de la décision à intervenir.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 05 mars 2025.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 05 juin 2025 et renvoyée à plusieurs reprises à la demande au moins de l’une des parties jusqu’à celle du 15 janvier 2026 où elle a été retenue.

La Sci [M], comparante, maintient ses demandes en actualisant la dette locative à la somme de 7143,00 euros en principal arrêtée au 31 décembre 2025 et en augmentant le montant de ses frais irrépétibles à la somme de 2000,00 euros.

Par ailleurs elle s’oppose à la demande de délai formulée par les locataires au regard de leur mauvaise foi et rappelle avoir mis en place plusieurs échéanciers pour permettre à M. [Z] [A] et à Mme [G] [A] d’apurer leurs dettes locatives antérieures. Elle maintient que ces derniers n’ont pas repris le paiement de leur loyer et que l’état actuel du logement et sa situation de délabrement par rapport à son état initial est imputable aux locataires du fait d’une occupation non conforme des lieux.

M. [Z] [A] et Mme [G] [A], représentés par leur conseil se référant à leurs conclusions, demandent au tribunal sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— débouter la Sci [M] de l’ensemble de ses demandes ;

— leur accorder l’octroi de délai de paiement sur 24 mois ;

— dire que chacune des parties supportera la charge de ses dépens ;

— débouter la Sci [M] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— subsidiairement, en cas d’expulsion des défendeurs, de leur accorder un délai de 6 mois pour quitter le logement.

Ils exposent le détail et le montant de leurs ressources qui s’élèvent à la somme globale de 1615,62 euros par mois, précisent que la commission de surendettement du Pas de [Localité 4] a retenu une dette de loyers de 4768,00 euros et indiquent avoir repris le paiement de leur loyer courant dès juin 2025.

M. [Z] [A] et Mme [G] [A] expliquent que leurs difficultés financières se sont aggravées lors de la retraite de madame qui n’a plus perçu l’AAH ; Qu’ils sont d’une grande vulnérabilité en raison de leur âge et de leur état de santé, ce dernier s’étant détérioré au regard de l’état du logement qui présente une humidité importante et alors que Mme [G] [A] souffre d’une perte d’autonomie ; Qu’enfin, conscients de leurs difficultés économiques, ils ont sollicité un logement social et sont toujours en attente de celui-ci.

Invoquant leur bonne foi, M. [Z] [A] et Mme [G] [A] sollicitent des délais pour quitter les lieux dans la mesure où leur expulsion serait ordonnée, au visa de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, compte tenu de leur situation financière fragile et de l’état critique de la santé de Mme [G] [A] qui les rendent vulnérables.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens des parties aux écritures déposées par celles-ci.

Le juge a précisé que le tribunal ne disposait pas du diagnostic social et financier.

Puis l’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la notification à la CCAPEX est intervenue le 20 décembre 2024, plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation signifiée le 05 mars 2025.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 05 mars 2025, plus de six semaines avant la première audience fixée au 05 juin 2025.

L’action en résiliation de bail est recevable.

— Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’espèce le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, il est constant que les causes du commandement de payer du 18 décembre 2024 sont demeurées impayées dans le délai contractuel, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 19 février 2025.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail du 1er avril 2017, le commandement de payer du 18 décembre 2024, et divers décomptes de créances étalés dans le temps dont le dernier date du 02 janvier 2026.

Au vu de ces justificatifs, M. [Z] [A] et Mme [G] [A] seront condamnés au paiement de la somme de 7143,00 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 31 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2024 sur la somme de 4288,00 euros et de la date du présent jugement pour le surplus.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce M. [Z] [A] et Mme [G] [A], ne justifient pas avoir repris le paiement intégral de leur loyer courant par la seule production de deux captures d’écran dont ils ne précisent pas d’où ils proviennent, faisant état d’un virement de 300,00 euros le mardi 10 juin, sans précision de l’année et un autre du même montant le mercredi 09 juillet, sans autre précision, au profit de la Sci [M].

Par ailleurs le tribunal relève que la dette locative a très sensiblement augmenté depuis la délivrance du commandement de payer sans que les locataires précisent de quelle façon ils entendent apurer celle-ci.

Dans ce contexte, sans reprise du paiement du loyer et sans que le tribunal puisse vérifier que les preneurs sont en situation d’apurer leur dette de loyer, il n’y a pas de possibilité d’accorder des délais de paiement aux locataires, ni de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un logement causant nécessairement un préjudice au bailleur, il convient de condamner les défendeurs au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges tel qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, du 19 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. (…)

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En outre l’article L.412-4 dispose que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce M. [Z] [A] et Mme [G] [A] ne justifient d’aucune diligence particulière en vue de leur relogement.

Le bailleur quant à lui produit :

— le constat d’état des lieux d’entrée des locataires,

— des photographies du logement d’origine,

— un message électronique des Ets Falempin Plâtrerie du 05 décembre 2025 justifiant que l’état actuel du logement et sa situation de délabrement par rapport à son état initial est imputable aux locataires du fait d’une occupation non conforme des lieux.

Il en résulte que faute pour les locataires de justifier de leurs diligences pour trouver un nouveau logement et de témoigner de leur bonne volonté dans l’exécution de leurs obligations, les délais prévus aux dispositions précitées ne peuvent leur être accordés.

En conséquence leur demande de délai pour quitter les lieux est rejetée.

Sur les autres demandes

— Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que M. [Z] [A] et Mme [G] [A], succombant à l’instance, supporteront la charge des dépens.

— Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 2000,00 euros de la Sci [M] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucun élément de l’espèce ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE M. [Z] [A] et Mme [G] [A] à payer à la Sci [M] la somme de 7143,00 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 31 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2024 sur la somme de 4288,00 euros et de la date du présent jugement pour le surplus;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 6] à Boulogne-sur-Mer (62200), conclu 1er avril 2017, entre la Sci [M], d’une part et M. [Z] [A] et Mme [G] [A], d’autre part à la date du 19 février 2025 ;

REJETTE la demande de délai de six mois pour quitter le logement formée par M. [Z] [A] et Mme [G] [A] et les en déboute ;

ORDONNE à M. [Z] [A] et à Mme [G] [A] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut la Sci [M] sera autorisée à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef ;

RAPPELLE alors que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

CONDAMNE M. [Z] [A] et Mme [G] [A] à payer à la Sci [M] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été du en cas de maintien du bail, jusqu’à leur départ effectif des lieux ;

CONDAMNE M. [Z] [A] et Mme [G] [A] au paiement des dépens de l’article 696 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 2000,00 euros de la Sci [M] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et l’en déboute.

RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

La greffière Le juge des contentieux de la protection