TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 10]-[Localité 9]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 18 Septembre 2025

AFFAIRE N° RG 24/07843 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QNT5

NAC : 72I

Jugement Rendu le 18 Septembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 12], situé [Adresse 5], représenté par son syndic, la SAS PROACT’IMM CITYA PATRIMOOINSE GESTION dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Madame [V] [O], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Emmanuel LEBLANC de la SELARL HMS JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro du 07/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

Monsieur [W] [C], demeurant [Adresse 3]

non comprant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Zahra BENTOUILA, greffière lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 10 Décembre 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 Juin 2025 et mise en délibéré au 18 Septembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [V] [I] [O] et M. [W] [C] sont propriétaires des lots numéros 82 et 117 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 12] sise [Adresse 6] à [Adresse 8] [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 12], représenté par son syndic en exercice, la société PROACT’IMM CITYA PATRIMOINE, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, Mme [V] [I] [O] et M. [W] [C] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de :

Le RECEVOIR en son action;

L’EN DECLARER bien fondé;

En conséquence :

CONDAMNER solidairement Mme [V] [I] [O] et M. [W] [C] à lui payer la somme totale de 9 085,90 euros, correspondant à :

• 6 076,94 euros à titre principal, charges exigibles arrêtées au 25 octobre 2024, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 décembre 2022 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code Civil;

• 1 233,36 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice 2024/2025 devenues exigibles par anticipation;

• 1 775,60 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire;

CONDAMNER solidairement Mme [V] [I] [O] et M. [W] [C] à lui payer la somme totale de 3 000,00 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNER solidairement Mme [V] [I] [O] et M. [W] [C] à lui payer la somme totale de 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

DIRE que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts;

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir;

CONDAMNER solidairement Mme [V] [I] [O] et M. [W] [C] aux entiers dépens.

Au soutien, il explique que les défendeurs ne s’acquittent que très irrégulièrement et partiellement du paiement de leurs charges de copropriété.

Il ajoute que ce défaut de paiement entrave très notablement le bon fonctionnement de la copropriété et qu’il a, dans ces conditions, été contraint de saisir le tribunal de céans pour la totalité de sa créance.

***

Aux termes de ses écritures en défense régulièrement signifiées par voie électronique le 6 juin 2025, Mme [V] [I] [O] sollicite du tribunal judiciaire d’EVRY de bien vouloir :

Débouter le SDC DE LA RESIDENCE LE BELVEDERE de ses demandes de remboursement de frais de contentieux,

Débouter le SDC DE LA RESIDENCE LE BELVEDERE de ses demandes de dommages et intérêts,

Lui octroyer des délais de paiement à hauteur de 400 € par mois pendant 24 mois,

Dire que chacune des parties conservera à sa charge les frais de l’article 700 et des dépens.

Au soutien, elle explique que M. [C] et elle-même ont été confrontés à des difficultés financières que M. [C] a été licencié en 2023 et perçoit depuis une allocation chômage, qu’elle perçoit des revenus modestes, étant coiffeuse à son compte depuis 2018, qui ne suffisent pas à faire face à l’ensemble des charges du foyer.Afin de remédier à cette situation, ils ont obtenu une suspension du paiement des échéances de leurs crédit immobilier et souhaitent réaffecter sur une période de 24 mois les sommes qu’ils payaient au titre de ce crédit, soit des mensualités de 400,00 euros, au paiement de leur arriéré de charges de copropriété et ainsi apurer leur passif .

A l’audience du 19 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires LE BELVEDERE a comparu par avocat et maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

M. [W] [C], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu à l’audience et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-4° et 171-1-6°) dispose que :

“A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.»

Sur la recevabilité de l’action à l’encontre de M. [W] [C] :

Il résulte de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

Ainsi, la mise en demeure visée à l’article 19-2 précité, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte.

En l’espèce, le [Adresse 13] [Adresse 12] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 21 octobre 2024, adressée en recommandé avec avis de réception à M et Mme [C] [O], l’avis de réception portant la mention “Pli avisé et non réclamé”.

La mise en demeure, bien que fondée sur les dispositions précitées de l’article 19-2, dans le cadre de la procédure accélérée au fond, procédure judiciaire spécifique, ne précise aucunement la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, visant seulement une somme de 7 732,54 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et des frais de procédureafférents, et ne permet pas au copropriétaire débiteur de comprendre pleinement qu’en cas de non paiement d’une seule provision il pourra être poursuivi sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pour le paiement de l’intégralité de son arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant que la totalité des charges impayées restant dues ainsi que les provisions non encore échues ne deviennent exigibles que passé un délai de trente jours à compter d’une mise en demeure infructueuse, cette dernière ne peut inclure les sommes restant dues puisque, aux termes mêmes de l’article 19-2, celles-ci ne sont pas encore exigibles à la date de sa rédaction.

En conséquence, la mise en demeure du 21 octobre 2024 adressée à M. [C] [O] n’étant pas conforme, l’action engagée par le Syndicat des copropriétaires [Adresse 11] BELEVEDERE à l’encontre de M. [W] [C] selon la procédure accélérée au fond est irrecevable.

Sur l’action à l’encontre de Mme [V] [I] [O] :

M^me Mme [V] [I] [O] ne conteste ni le principe de la dette ni les montants réclamés au titre des charges exigibles arrêtées au 25 octobre 2024 et au titre des provisions sur charges de l’exercice 2024/2025 devenues exigibles par anticipation.

S’agissant des charges exigibles arrêtées au 25 octobre 2024 :

Il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires LE BELVEDERE peut prétendre au titre des charges exigibles arrêtées au 25 octobre 2024, sur la période du 16 avril 2021 au 25 octobre 2024, appel provision 4ème trimestre civil 2024 et 1/4 fonds travaux ALUR 2024/2025 inclus, s’élève à la somme de 6 076,94 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 décembre 2022.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des provisions sur charges de l’exercice 2024/2025 devenues exigibles par anticipation :

Il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires LE BELVEDERE peut prétendre au titre des charges de l’exercice 2024/2025 devenues exigibles par anticipation s’élève à la somme de 1 233,36 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à retard du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de Mme [V] [I] [O] , laquelle ne se présume pas, au surplus dans un contexte où elle a obtenu une suspension du paiement des échéances de son crédit immobilier pour réaffecter les sommes payées au titre de son crédit au paiement de l’arriéré de charges et sollicite des délais de paiement afin d’apurer sa dette.

Au surplus, le [Adresse 13] [Adresse 12] ne justifie pas qu’il a subi un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

En conséquence, il y a donc lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de grâce :

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, Mme [V] [I] [O] sollicite des délais de paiement sur une période de 24 mois par 23 versements mensuels de 400,00 euros, le solde payable le 24ème mois.

Elle explique que M. [C] a été licencié en 2023 et perçoit depuis une allocation chômage, qu’elle perçoit des revenus modestes en tant que coiffeuse à son compte depuis 2018, qui ne suffisent pas à faire face à l’ensemble des charges du foyer et qu’afin de remédier à cette situation, ils ont obtenu une suspension du paiement des échéances de leurs crédit immobilier et souhaitent réaffecter sur une période de 24 mois les sommes qu’ils payaient au titre de ce crédit.

A l’appui de sa demande, elle a produit une copie de l’ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection d'[Localité 10] en date du 25 février 2025, aux termes de laquelle les obligations de M. [W] [C] et Mme [V] [I] [O] au titre de leur crédit immobilier sont suspendues pour une durée de 12 mois à compter de la date du jugement.

Ce jugement fait également état des revenus annoncés. En conséquence, elle démontre sa possibilité d’affecter ses revenus pour le paiement de la dette.

La demande de délais de paiement sera donc accordée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, étant précisé qu’en cas de non respect des modalités du délai accordé et de non paiement de la dette à son échéance, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 12] réclame une somme de 1775,60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais intitulés “REDACTION PROTOCOLE D’ACCORD”, “LETTRE COMMINATOIRE”, “CONTENTIEUX”, “TRANSMISSION DOSSIER AVOCAT ASSIGNATION” et “SUIVI PROCEDURE” ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès de la défenderesse.

Ces coûts pourront être inclus dans les frais irrépétibles.

D’autre part, les frais de la lettre de mise en demeure du 19 janvier 2024 n’apparaissent pas fondés, la lettre de mise en demeure n’étant pas produite.

Il y aura donc lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires [Adresse 12] de sa demande au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

Mme [V] [I] [O], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer une somme de 1 200,00 euros au Syndicat des copropriétaires LE BELVEDERE, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DECLARE irrecevable l’action du Syndicat des copropriétaires LE BELVEDERE à l’encontre de M. [W] [C];

CONDAMNE Mme [V] [I] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires LE [Adresse 7] la somme de 6 076,94 euros, au titre des charges exigibles arrêtées au 25 octobre 2024, sur la période du 16 avril 2021 au 25 octobre 2024, appel provision 4ème trimestre civil 2024 et 1/4 fonds travaux ALUR 2024/2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 décembre 2022, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE Mme [V] [I] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 12] la somme de 1 233,36 euros au titre des charges de l’exercice 2024/2025 devenues exigibles par anticipation, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le [Adresse 13] [Adresse 12] au titre de sa demande de dommages et intérêts;

AUTORISE Mme [V] [I] [O] à s’acquitter du règlement de la somme totale de 7310,30 euros au titre des charges exigibles et de celles devenues exigibles,en 23 versements mensuels de 300,00 euros, le 24ème et dernier versement correspondant au solde de la dette, en plus du règlement des charges et provisions courantes ;

DIT que, faute pour Mme [V] [I] [O] öde payer au terme fixé, en sus des provisions et charges courantes, tout ou partie de cette somme, le tout deviendra immédiatement exigible ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE Mme [V] [I] [O] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 12] la somme de 1.200,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Mme [V] [I] [O] aux entiers dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DIX HUIT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,