REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 17 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00274 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HE4C

N° minute : 25/00417

Dans l’affaire entre :

DEMANDEUR

Monsieur [T] [X]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Antoine GUERINOT avocat au barreau de Lyon

et

DEFENDEURS

Monsieur [O] [S]

né le 03 Mars 1973 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 1]

comparant

Monsieur [Y] [S]

né le 18 Juillet 1971 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté à l’audience du 06 novembre 2025 mais comparant à l’audience du 02 octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : M^me DIBANDJO LANGUE, Juge placée selon ordonnance du 04 novembre 2025 de la première présidente de la Cour d’Appel de Lyon

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 06 Novembre 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2025

copies délivrées le 17 DECEMBRE 2025 à :

Monsieur [T] [X]

Monsieur [O] [S]

Monsieur [Y] [S]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 17 DECEMBRE 2025 à :

Monsieur [T] [X]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 28 novembre 2015, à effet à cette même date, Monsieur [T] [X] a donné à bail à Monsieur [O] [S], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable d’un montant initial de 500 euros.

Le 31 décembre 2015, Monsieur [Y] [S] s’est engagé en tant que caution, solidairement avec Monsieur [O] [S], afin de payer « toutes les sommes dues et impayées par le Locataire au Bailleur », pour une durée indéterminée.

Monsieur [T] [X] a fait délivrer le 24 mars 2025 à Monsieur [O] [S] un commandement de payer les loyers échus, signifié à la caution, pour un arriéré de 2250 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 24 mars 2025, Monsieur [T] [X] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 29 juillet 2025, Monsieur [T] [X] a attrait Monsieur [O] [S] et Monsieur [Y] [S] en sa qualité de caution, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse, aux fins :

de constater l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle pour non paiement des loyers et charges ;d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [S] ;de condamner solidairement Monsieur [O] [S] et Monsieur [Y] [S] au paiement des sommes suivantes :

2250,00 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;

de condamner in solidum Monsieur [O] [S] et Monsieur [Y] [S] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la caution, à la CCAPEX ainsi que de l’assignation.

Monsieur [T] [X] a notifié l’assignation à la préfecture de l’Ain par lettre recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 30 juillet 2025.

Une première audience s’est tenue le 02 octobre 2025 et le dossier a été renvoyé à l’audience du 06 novembre 2025 afin de permettre au bailleur de produire un décompte actualisé et au preneur de justifier de la reprise du paiement des loyers courants.

Monsieur [Y] [S], caution, a comparu en personne lors de cette première audience. Il a notamment indiqué vouloir se désengager en tant que caution, sans contester qu’il s’était engagé en ce sens. Il n’a pas sollicité de délai et a fait état de revenus mensuels de 3800 euros avec son épouse et d’un emprunt en cours devant arriver à terme prochainement.

Le dossier a été retenu à l’audience du 6 novembre 2025.

Monsieur [T] [X], représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes. Son conseil a produit un décompte en date du 22 juillet 2025 mentionnant une dette locative de 2500 euros. Il a précisé que le paiement des loyers courants avait repris, outre un versement spontané de 90 euros. Son conseil a déposé son dossier de plaidoirie à l’audience.

Monsieur [O] [S], comparant en personne, n’a contesté ni le principe, ni le montant de sa dette locative. Conformément au courrier qu’il avait précédemment adressé au juge des contentieux de la protection, il a sollicité :

de bénéficier de délais de paiement pour acquitter la dette locative, à hauteur de 90,00 euros, voire entre 150 et 200 euros par mois, en plus du loyer courant ;1la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [O] [S] soutient notamment qu’il perçoit un revenu mensuel de 2600 à 2700 euros, qu’il n’a pas de crédit en cours et qu’il vit seul. Il a expliqué sa dette locative par des dépenses incontrôlées.

Monsieur [Y] [S], régulièrement avisé du renvoi en ce qu’il a comparu personnellement lors de la première audience, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter lors de l’audience du 06 novembre 2025.

Le diagnostic social et financier n’a pas été versé au dossier du tribunal.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence d’un défendeur lors de l’audience de renvoi

Aux termes de l’article 469 du code de procédure civile, « Si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose ».

En conséquence, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 30 juillet 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, s’il est démontré que Monsieur [T] [X] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX), deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, il sera rappelé que l’accomplissement de cette formalité conditionne uniquement la recevabilité des actions engagées par les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail, la dette et les délais de paiement

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois [six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023] après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

La Cour de cassation, aux termes d’un avis rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), a considéré que « les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ».

En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 24 mars 2025 soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 précité, et laisse un délai de 2 mois au locataire pour s’acquitter de sa dette locative, conformément au délai visé dans la clause résolutoire du bail, de sorte qu’il convient d’appliquer ce délai.

Il apparaît que ce commandement de payer a été délivré pour un arriéré locatif de 2250 euros.

Lors de la première audience du 02 octobre 2025, un renvoi a été ordonné aux fins de production d’un décompte actualisé. L’analyse du document comptable versé aux débats, en date du 22 juillet 2025, révèle qu’à cette date la dette s’élevait à la somme de 2500 euros. À l’audience du 6 novembre 2025, les deux parties font état d’un versement spontané de 90 euros réalisé par Monsieur [O] [S], qui produit une attestation de virement en ce sens. Par ailleurs, il résulte des déclarations des mêmes parties, reportées sur la note d’audience, que la dette locative actualisée s’élève désormais à la somme de 2250 euros, incluant le mois d’octobre 2025. En outre, Monsieur [O] [S] sollicite des délais de paiement.

Il est par conséquent acquis que le commandement de payer délivré à Monsieur [O] [S] est demeuré infructueux dans le délai imparti, en ce que la reprise du paiement intégral du loyer courant après la délivrance du commandement de payer n’a pas permis d’apurer la dette locative dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 mai 2025, à l’expiration du délai de deux mois prévu dans le contrat de bail et visé dans le commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Il convient donc de condamner Monsieur [O] [S] à payer la somme de 2250 euros à Monsieur [T] [X], outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Toutefois, compte tenu de la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience par Monsieur [O] [S], de la situation du locataire, de son engagement et des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, il convient d’accorder à Monsieur [O] [S] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative, dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 prévoit que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Monsieur [O] [S] a exprimé son souhait de se maintenir dans les lieux et a justifié de la reprise du versement intégral de son loyer courant avant l’audience, ce qui est établi par le document comptable versé aux débats par le bailleur et confirmé par les déclarations du conseil de ce dernier lors de l’audience. Il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le délai accordé précédemment.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :

la clause de résiliation reprendra son plein effet ;la totalité de la somme correspondant à l’arriéré locatif incluant le mois d’octobre 2025 deviendra immédiatement exigible ;Monsieur [O] [S] devra régler à Monsieur [T] [X] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du mois de novembre 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;et faute par Monsieur [O] [S] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à Monsieur [T] [X], aux frais et aux risques et périls de Monsieur [O] [S], dans les conditions prévues par l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la caution

Aux termes de l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Il est en outre établi que par acte sous seing privé du 31 décembre 2015, Monsieur [Y] [S] a déclaré se porter caution, solidairement avec Monsieur [O] [S], afin de payer « toute sommes dues et impayées par le Locataire au Bailleur », pour une durée indéterminée.

Lors de l’audience, Monsieur [Y] [S] a exprimé sa volonté de se désengager en tant que caution, sans justifier d’une dénonciation de son cautionnement dans les formes et délais prescrits par la loi, de sorte qu’il demeure engagé.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [Y] [S] solidairement avec Monsieur [O] [S] à payer à Monsieur [T] [X] la somme de 2250 euros représentant l’arriéré locatif arrêté au 6 novembre 2025, ainsi que l’indemnité d’occupation mensuelle si la dette n’est pas apurée dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [O] [S] et Monsieur [Y] [S] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 mars 2025, de sa signification à la caution, de la dénonciation à la CCAPEX, et de l’assignation.

Il convient de condamner in solidum Monsieur [O] [S] et Monsieur [Y] [S] à payer à Monsieur [T] [X] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par Monsieur [T] [X] ;

CONSTATE que les conditions de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 novembre 2015 entre Monsieur [T] [X] et Monsieur [O] [S] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à compter du 25 mai 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [S] et Monsieur [Y] [S] à payer à Monsieur [T] [X] la somme de 2250 euros au titre de la dette locative arrêtée au 06 novembre 2025, incluant le mois d’octobre 2025, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [O] [S] à s’acquitter de cette somme en 22 mensualités de 100 euros, outre une 23ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer et charges courants – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par Monsieur [T] [X] sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Monsieur [O] [S] dans le délai précité ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

la clause résolutoire reprendra ses effets et le bail sera résilié à compter du 25 mai 2025 ;

la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;

Monsieur [O] [S] devra solidairement avec Monsieur [Y] [S], régler à Monsieur [T] [X] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du mois de novembre 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

faute par Monsieur [O] [S] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu’il plaira à Monsieur [T] [X], aux frais et aux risques et périls de Monsieur [O] [S] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [S] et Monsieur [Y] [S] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 mars 2025, de sa signification à la caution, de la dénonciation à la CCAPEX, et de l’assignation.

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [S] et Monsieur [Y] [S] à payer à Monsieur [T] [X] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE