REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 13 FEVRIER 2025

N° RG 24/00298 – N° Portalis DBWH-W-B7I-G2PH

N° minute : 25/00048

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

S.A. LOGIDIA

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jean-François BOGUE avocat au barreau de l’Ain, substitué par M^e Benoit CONTENT, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDERESSES

Madame [E] [N] [V], assistée par l’ATMP de l’Ain en qualité de curateur

née le 20 Novembre 1971 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

représentées par M^e Solène THOMASSIN avocat au barreau de l’Ain, substituée par M^e Mélanie SAVOURNIN, avocat au barreau de l’Ain

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-1053-2024-3146 du 11/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 19 Décembre 2024

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 13 Février 2025

copies délivrées le 13 FEVRIER 2025 à :

S.A. LOGIDIA

Madame [E] [N] [V]

ATMP DE L’AIN

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 13 FEVRIER 2025 à :

S.A. LOGIDIA

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 06 octobre 2009, la SA LOGIDIA a consenti un bail d’habitation à Madame [E] [V] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 5] (01), contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 513,87 euros, outre les charges.

Par acte délivré par commissaire de justice le 02 mai 2024, la SA LOGIDIA a fait commandement à Madame [E] [V] d’avoir à payer la somme en principal de 985,77 euros et visant la clause résolutoire du bail.

Par acte délivré par commissaire de justice du 08 août 2024, dénoncé à la Préfecture de l’Ain par voie électronique le 13 août 2024, la SA LOGIDIA a fait assigner Madame [E] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,

— l’expulsion de Madame [E] [V], si besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation de la locataire au paiement :

— de la somme de 1.242,29 euros au titre des loyers échus au 05 août 2024, outre ceux restant dus jusqu’au jour de l’audience selon décompte actualisé au cours des débats, avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux,

— de la somme de 350 euros à titre de dommages et intérêts conformément à l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,

— d’une indemnité de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— des entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande du conseil de Mme [V].

A l’audience du 19 décembre 2024, date à laquelle l’affaire a été retenue, la SA LOGIDIA, représentée par son conseil se référant à ses conclusions, a réitéré l’ensemble de ses demandes, portant à 2.263,55 euros la somme réclamée au titre des impayés de loyers, indemnités d’occupation et charges au 04 décembre 2024. Elle a déclaré ne pas être opposée à la mise en place d’un plan de règlement à hauteur de 50 euros par mois en sus des loyers courants.

En défense, Madame [E] [V], assisté par son curateur l’ATMP, tous deux représentés par son conseil, n’a contesté ni le principe, ni le montant de la dette mais a réclamé des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 février 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l’Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 13 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA LOGIDIA justifie avoir saisi par la voie électronique le 06 mai 2024 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi du 27 juillet 2023 n’inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l’article 1er du code civil.

Cependant, en matière contractuelle, en vertu de l’article 2 du code civil énonçant que la loi ne dispose que pour l’avenir et qu’elle n’a point d’effet rétroactif, le principe est celui de la survie de la loi ancienne, seuls les contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur y étant soumis.

Dès lors, et comme l’a rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un avis en date du 13 juin 2024, l’article 10 de cette loi, « en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction ».

Par acte délivré par commissaire de justice le 02 mai 2024, la SA LOGIDIA a fait commandement à Madame [E] [V] d’avoir à payer la somme en principal de 985,77 euros. Ce commandement, délivré en personne, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

Ce commandement précisait que faute pour la locataire de régler les sommes dues dans un délai de six semaines, le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Cependant, dès lors que le contrat de bail, conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 29 juillet 2023 et en cours au jour de cette entrée en vigueur, comportait une clause résolutoire prévoyant que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour régulariser sa dette locative après délivrance d’un commandement de payer, cette clause doit trouver à s’appliquer, de sorte que Madame [E] [V] avait jusqu’au 02 juillet 2024 pour régler la dette visée au commandement de payer délivré le 02 mai 2024.

À cette date, la situation n’avait pas été régularisée. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 03 juillet 2024 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [E] [V] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 03 juillet 2024. Il convient de réparer ce dommage et de la condamner à payer à la SA LOGIDIA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmenté des charges, qui aurait été du en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à restitution effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion).

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application de l’article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 06 octobre 2009 et un dernier décompte faisant état à la date du 04 décembre 2024 d’une dette de 2.263,55 euros dont il y a lieu de déduire les sommes suivantes :

— les frais sur rejet de prélèvement, indûment comptabilisés, soit la somme de 9,60 euros (6 x 1,60),

— les frais de procédure qui seront compris dans les dépens, soit la somme de 391,42 euros (95,45 + 295,97).

Il y a donc lieu de condamner Madame [E] [V] à payer à la SA LOGIDIA la somme de 1.862,53 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 04 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, comme sollicité.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit en son alinéa 3, le seul invoqué par le bailleur, que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La SA LOGIDIA ne démontrant pas la mauvaise foi de la locataire, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d’application immédiate, que :

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [E] [V] a sollicité le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Elle a déclaré travailler de manière épisodique en intérim et percevoir le RSA et des indemnités de France Travail. Le rapport social et financier précise également qu’elle a quatre enfants dont l’un vit à son domicile.

Elle bénéficie d’une mesure de curatelle renforcée depuis le 24 juin 2024, ce qui permet de rassurer le bailleur sur le paiement régulier du loyer. Elle aurait en outre fait une demande de logement social.

Ainsi, Madame [E] [V] a prouvé sa bonne foi et la réalité de son engagement car elle a repris le paiement du loyer courant depuis plusieurs mois. De plus, la proposition de règlement, qui est acceptée par le bailleur, apparaît adaptée à ses capacités contributives.

Eu égard à la situation économique et personnelle de Madame [E] [V] et au montant des sommes dues, il convient de favoriser le maintien dans les lieux et d’accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif (fin) de la présente décision.

Pendant le déroulement de ces délais, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Tout défaut de paiement d’une mensualité ou d’un terme de loyer à son échéance entraînera la mise en jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location et la poursuite de l’expulsion sans qu’il n’y ait besoin d’une nouvelle décision.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Madame [E] [V] qui succombe à l’instance, devra supporter les dépens, qui comprendront les frais de commandement de payer du 02 mai 2024.

Il n’apparaît par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge de la SA LOGIDIA l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice, le locataire devant concentrer ses efforts financiers sur le remboursement de la dette locative. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne Madame [E] [V] à payer à la SA LOGIDIA la somme de 1.862,53 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 04 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Autorise Madame [E] [V] à se libérer de sa dette par 36 mensualités de 50 euros payables en plus du loyer courant, le solde de la dette étant du lors de la dernière échéance, la première mensualité étant payable le 15 du mois suivant la signification du présent jugement et chaque mensualité étant payable le 15 de chaque mois,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail signé le 06 octobre 2009 entre la SA LOGIDIA d’une part, et Madame [E] [V] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 5] (01) sont réunies au 03 juillet 2024,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés,

Dit que si cette dette est intégralement payée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué,

Dit qu’au contraire, à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée et ce, quinze jours après une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée vaine :

— la totalité de la somme restant due redeviendra exigible,

— la clause résolutoire reprendra ses pleins effets,

— à défaut par Madame [E] [V] d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur,

— Madame [E] [V] sera tenue de payer à la SA LOGIDIA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion),

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par la SA LOGIDIA,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [E] [V] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 02 mai 2024,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER LE JUGE