REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 05 JUIN 2025

N° RG 25/00003 – N° Portalis DBWH-W-B7J-G6DQ

N° minute : 25/00212

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

DYNACITE – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEUR

Monsieur [V] [T]

né le 16 Mars 1956 à [Localité 6] (REPUBLIQUE CENTRAFRICAINE)

demeurant [Adresse 3]

comparant et assisté de M^e Marie MERCIER DURAND avocat au barreau de l’Ain

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 17 Avril 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025

copies délivrées le 05 JUIN 2025 à :

DYNACITE – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN

Monsieur [V] [T]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 05 JUIN 2025 à :

DYNACITE – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 26 décembre 2023, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE a consenti un bail d’habitation à Monsieur [V] [T] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 2] [Adresse 4] à [Localité 5] (01) contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 565,67 euros, provision sur charges incluse.

Par acte délivré par commissaire de justice le 25 juillet 2024, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE a fait commandement à Monsieur [V] [T] d’avoir à payer la somme en principal de 3.504,80 euros et visant la clause résolutoire du bail.

Par acte délivré par commissaire de justice le 20 novembre 2024, dénoncé le 21 novembre 2024 à la Préfecture de l’Ain par voie électronique, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE a fait assigner Monsieur [V] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,

— l’expulsion sans délai de Monsieur [V] [T], et de tout occupant, si besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation du locataire au paiement :

— de la somme de 6.754,35 euros au titre des loyers échus à fin octobre 2024, outre ceux restant dus jusqu’au jour de l’audience selon décompte actualisé au cours des débats,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux,

— d’une indemnité de 460 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— des entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 janvier 2025 et a fait l’objet de plusieurs renvois, notamment pour que Monsieur [V] [T] puisse justifier de la reprise du loyer courant, ayant notamment affirmé à l’audience du 27 mars 2025 avoir adressé au bailleur un chèque de 472 euros.

A l’audience du 17 avril 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE, représenté par son conseil, a réitéré l’ensemble de ses demandes, portant sa demande en paiement des impayés de loyers, indemnités d’occupation et charges à la somme de 5.289,81 euros arrêtée au 31 mars 2025. Il a souligné qu’il n’y avait pas eu de reprise du paiement du loyer courant.

En défense, Monsieur [V] [T], comparant en personne et assisté de son conseil, n’a contesté ni le principe, ni le montant de la dette mais a réclamé des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Il a déclaré avoir effectué un virement le matin même, avant l’audience. Il a proposé d’apurer sa dette par mensualité de 200 euros par mois, en plus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il avait été donné lecture de ses conclusions lors de la première audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 05 juin 2025.

A la demande du tribunal, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE a communiqué en cours de délibéré un décompte actualisé au 24 avril 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l’Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 21 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE justifie avoir saisi le 23 juillet 2024 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte délivré par commissaire de justice le 25 juillet 2024, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE a fait commandement à Monsieur [V] [T] d’avoir à payer la somme en principal de 3.504,80 euros. Ce commandement, délivré en étude, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

Toutefois, ce commandement précisait que faute pour le locataire de régler les sommes dues dans le délai contractuellement fixé à deux mois, le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Le locataire a donc pu légitimement croire qu’il disposait d’un délai de deux mois et non de six semaines pour apurer sa dette locative après le commandement de payer. Ainsi, il doit être fait application du délai ancien de deux mois, plus favorable à la partie légalement protégée.

La situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 26 septembre 2024 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion « sans délai » et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [V] [T] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 26 septembre 2024. Il convient de réparer ce dommage et de le condamner à payer à l’Office Public de l’Habitat DYNACITE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmenté des charges, qui aurait été du en cas de non résiliation du bail.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application de l’article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 26 décembre 2023 et un dernier décompte, produit dans le temps du délibéré à la demande du juge, faisant état à la date du 24 avril 2025 d’une dette de 4.808,87 euros, dont il y a lieu de déduire les frais de dossier SLS 2024 imputés en mai 2024 qui ne sont pas justifiés en l’espèce, soit la somme de 25 euros.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [V] [T] à payer à l’Office Public de l’Habitat DYNACITE la somme de 4.783,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 24 avril 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d’application immédiate, que :

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [V] [T] a sollicité le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Il a expliqué ses difficultés financières suite à sa séparation. En outre, il a déclaré percevoir environ 1.000 euros de retraite par mois et avoir repris un travail en intérim pour un salaire de 1.400 euros. Sa nouvelle compagne ne travaillerait pas et aurait un enfant à charge.

A l’audience du 27 mars 2025, il a affirmé avoir récemment adressé au bailleur un chèque de 472 euros. Rien ne tel n’apparait sur le décompte du bailleur.

De plus, à l’audience du 17 avril 2025, il a affirmé de nouveau avoir fait un virement le matin même.

Toutefois, le décompte produit en cours des délibérés et arrêté à la date du 24 avril 2025 fait apparaître que Monsieur [V] [T] n’a effectué un règlement de 480,94 euros par virement par téléphone que le 22 avril 2025, soit plusieurs jours après l’audience.

Ainsi, il y a lieu de constater que Monsieur [V] [T] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, et ce alors qu’il avait bénéficié d’un temps supplémentaire (quasiment trois mois) puisque le dossier a fait l’objet de trois renvois avant d’être retenu.

En l’absence de reprise du loyer courant avant l’audience, condition obligatoire désormais posée par la loi, il ne peut lui être octroyer des délais de paiement qui suspendraient les effets de la clause résolutoire. Sa demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Monsieur [V] [T], qui succombe à l’instance, devra supporter les dépens, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 25 juillet 2024.

Il n’apparaît par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge de l’Office Public de l’Habitat DYNACITE l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice, le locataire devant concentrer ses efforts financiers sur le remboursement de la dette locative. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 26 décembre 2023 conclu entre l’Office Public de l’Habitat DYNACITE d’une part et Monsieur [V] [T] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au 3ème étage, [Adresse 4] à [Localité 5] (01) sont réunies au 26 septembre 2024,

Ordonne la libération des lieux,

Dit qu’à défaut par Monsieur [V] [T] d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur,

Condamne Monsieur [V] [T] à payer à l’Office Public de l’Habitat DYNACITE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion),

Condamne Monsieur [V] [T] à payer à l’Office Public de l’Habitat DYNACITE la somme de 4.783,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 24 avril 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse,

Rejette la demande de délais de paiement suspensifs,

Rappelle qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [V] [T] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer du 25 juillet 2024,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER, LE JUGE,