REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

LE JUGE DE L’EXÉCUTION

N° RG 24/00003 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HSOR

JUGEMENT DU LUNDI 05 MAI 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Marine DURAND, juge de l’exécution

Statuant par application de l’article L 213-6 du code de l’organisation judiciaire

Greffier : Adeline BAUX lors des débats et Audrey JULIEN lors de la mise à disposition

PARTIES

Créancier poursuivant :

La CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 13]

[Adresse 11]

[Localité 7]

représentée par M^e Emmanuelle LAILLET-TOUFLET, avocat au barreau de l’Eure, substituée par M^e Laurence MICHAUD

Débiteurs saisis :

Madame [R] [H]

née le [Date naissance 3] 1975 à [Localité 14]

[Adresse 10]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 19] [Adresse 18]

domiciliée : chez M^e BLONDE, avocate au barreau de l’Eure

[Adresse 9]

[Localité 6]

ayant pour avocat M^e Aurélie BLONDE, avocat au barreau de l’EURE

DEBAT : en audience publique du 03 mars 2025

Jugement réputé contradictoire en premier ressort prononcé par mise à disposition au greffe par application de l’article 453 du Code de Procédure Civile

EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement valant saisie délivré le 25 novembre 2021, publié au Service de la Publicité Foncière d'[Localité 15] le 2 décembre 2021 Volume 2021 S n°73, le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 20] sis [Adresse 4] à [Adresse 16] [Localité 1] a poursuivi la vente d’un bien immobilier appartenant à Madame [R] [H] et situé sur la commune d'[Localité 15] [Adresse 2], cadastré section XP numéro [Cadastre 12] et correspondant aux lots n°115, 119 et 126.

Par acte d’huissier du 31 janvier 2022, le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 20] sis [Adresse 4] à [Adresse 16] (27000) a assigné Mme [H] devant le juge de l’exécution de ce tribunal.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au Greffe du juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Evreux le 1er février 2022.

Par acte d’huissier du 2 février 2022, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence des Charmilles II sis [Adresse 5] [Localité 1] a dénoncé le commandement susvisé à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 13], en sa qualité de créancier inscrit au jour de la publication du commandement.

Suivant jugement rendu le 6 mars 2023, le juge de l’exécution a constaté le désistement d’instance du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 20] sis [Adresse 4] à [Localité 17].

Suivant jugement rendu le 16 septembre 2024, mentionné le 24 octobre 2024 en marge de la formalité précitée, le juge de l’exécution a notamment subrogé la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 13] dans les poursuites et dans les droits et obligations du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 20] sis [Adresse 4] à [Localité 17].

Suivant conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 15 janvier 2025 et signifiées à Mme [H] par acte d’huissier du 29 janvier 2025 remis à étude, la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 13] demande au juge de l’exécution de :

Constater la validité de la présente procédure de saisie immobilière,Statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes, Mentionner le montant de sa créance, Déterminer les modalités de la poursuite.

Appelée à l’audience du 3 mars 2025, l’affaire a été retenue à cette date.

A cette occasion, la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 13], représentée par son conseil, s’en est rapportée à ses conclusions en procédant au dépôt de son dossier.

Mme [H] n’a pas comparu et n’était pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Et, en application de l’article R.322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires.

En matière de saisie immobilière, pour fixer le montant de la créance du poursuivant en application de l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier que celui-ci est conforme aux énonciations du titre exécutoire fondant les poursuites, en application des dispositions de l’article R. 322-15 du même code, que le débiteur conteste ou non ce montant. S’il doit procéder d’office à cette vérification, il exerce, en outre, en tant que juge du principal, l’office qui lui est imparti par le code de procédure civile ou par des dispositions particulières.

Sur la régularité de procédure

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n’est pas engagée pendant le délai d’opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu’il en soit intervenir sur le fondement d’un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

En application de l’article L.311- 1 du code des procédures d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Sur le titre fondant les poursuites

En l’espèce, le créancier poursuivant produit la copie exécutoire d’un acte notarié dressé le 25 février 2016 par Maître [S] [P], notaire à [Localité 15], et consenti par la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 13], à Mme [H], contenant prêt Modulimmo n°10278 02159 00020232406 d’un montant de 63.672 euros remboursable en 182 mois au taux d’intérêt de 2,300% l’an.

En garantie de l’engagement souscrit, le bien saisi fait l’objet d’une inscription de privilège de prêteur de deniers et d’hypothèque conventionnelle publiée et enregistrée au Service de la Publicité Foncière d'[Localité 15] le 14 mars 2016 sous les références Volume 2016 V n°547/548.

Sur la régularité de la déchéance du terme

Selon l’article L. 132-1 du code de la consommation, dans sa version applicable au présent litige, « dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans lesdites clauses.

Les dispositions du présent article sont d’ordre public. »

En l’espèce, il ressort des conditions générales du contrat de prêt annexé à l’acte susvisé et précisément de son article 17 « Exigibilité immédiate » que « les sommes dues seront de plein droit et immédiatement exigibles dans l’un quelconque des cas suivants. Pour s’en prévaloir, le prêteur en avertira l’emprunteur par écrit » notamment « si l’emprunteur est en retard de plus de 30 jours dans le paiement d’une échéance en principal, intérêts ou accessoires du présent prêt. »

Or, il est admis qu’une telle clause autorisant l’organisme prêteur à exiger immédiatement la totalité des sommes dues au titre du prêt en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date sans mise en demeure préalable revêt un caractère abusif et qu’elle doit être réputée non écrite.

Ainsi, en l’absence de clause résolutoire et de dispositions particulières du code de la consommation encadrant la mise en œuvre de la déchéance du terme d’un prêt immobilier, il convient de se reporter aux dispositions générales applicables aux contrats. En considération de la date de conclusion de l’offre de prêt, il ne peut être opposé au créancier poursuivant les dispositions créées par l’ordonnance du 10 février 2016 et notamment le nouvel article 1226 du code civil encadrant précisément la résiliation unilatérale des contrats.

Partant, c’est par référence à la jurisprudence développée sur le fondement de l’ancien article 1184 du code civil, applicable aux offres de prêts qu’il convient d’apprécier la régularité de la déchéance du terme des prêts litigieux invoquée, en l’espèce, au soutien de l’exigibilité des créances.

Il convient de rappeler qu’en vertu de cette jurisprudence, la mise en œuvre unilatérale d’une résiliation contractuelle n’était pas sanctionnée s’il était justifié de manquements suffisamment graves du cocontractant dans l’exécution de ses obligations et d’une mise en demeure préalable.

Ainsi, pour justifier de l’exigibilité de ses créances, le créancier subrogé verse aux débats un courrier recommandé adressé le 4 septembre 2023 à Mme [H] contenant mise en demeure de régulariser sa situation d’impayés au titre du prêt susmentionné « sous huitaine ».

Si cette dernière s’est régulièrement vue notifier la résiliation dudit prêt par courrier recommandé du 18 octobre 2023, il n’en demeure pas moins que le délai de préavis laissé à la défenderesse pour régulariser sa situation d’impayés ne saurait revêtir un caractère raisonnable nonobstant la gravité des manquements de cette dernière dans l’exécution de ses obligations.

A toutes fins utiles, il sera rappelé qu’en considération du dernier état de la jurisprudence interne rendue en matière de clause abusive, il a été jugé qu’une clause de déchéance du terme stipulant la résiliation de plein droit du contrat de prêt, quinze jours après une simple mise en demeure adressée à l’emprunteur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception créait un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement (Cour de cassation, première chambre civile 29/05/2024 n°23-12.904).

Dans ces circonstances, il y a lieu de considérer irrégulière la déchéance du terme du prêt litigieux et subséquemment non exigibles les sommes réclamées en vertu d’une telle déchéance, soit les sommes réclamées au titre du capital restant dû et de l’indemnité forfaitaire.

Ainsi, dès lors que le contrat de prêt s’est régulièrement poursuivi et que le créancier poursuivant n’a nullement entendu solliciter, à titre subsidiaire, la poursuite de la présente procédure en paiement des échéances impayées, il résulte de ce qui précède que seules lesdites échéances arrêtées au 12 octobre 2023 se révèlent certaines, liquides et exigibles.

Or, le principe de proportionnalité prévu par les dispositions de l’article L. 111-7 du code des procédures civiles d’exécution est incompatible avec la poursuite de la présente procédure de saisie immobilière en paiement de ces seules échéances s’établissant selon décompte arrêté au 9 janvier 2025 à la somme totale de 2.811,18 euros.

Dans ces circonstances, la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 13] sera déboutée de l’intégralité de ses demandes.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution,

CONSTATE le caractère non écrit de la clause « Exigibilité immédiate » de l’article 17 des conditions générales de l’offre de prêt n° n°10278 02159 00020232406 consenti par la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 13] à Madame [R] [H] et constaté par acte reçu par Maître [S] [P] le 25 février 2016 ;

DEBOUTE la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 13] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 13] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et ont signé le 5 mai 2025

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION