TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 24/14699 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5WDF

N° MINUTE :

Assignation du :

09 Septembre 2024

JUGEMENT

rendu le 25 Novembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [B] [H]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Pierre-Henri ROUSSEL de l’AARPI CORTEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1939

DÉFENDERESSE

Madame [K] [E] épouse [N]

[Adresse 2]

[Localité 5]

défaillante

Décision du 25 Novembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 24/14699 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5WDF

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Robin VIRGILE, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Madame Diane FARIN, Greffière lors des débats, et de Madame Chloé GAUDIN, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 21 Octobre 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 25 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Suivant compromis de vente du 16 novembre 2023, [K] [E] a vendu à [B] [H] sous condition suspensive le lot n°32 de l’ensemble immobilier en copropriété sis, [Adresse 3]), cadastrée section [Cadastre 7], moyennant un prix de 325 000 euros net vendeur.

La promesse était consentie sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt bancaire d’un montant de 104 400 euros, au taux maximum hors frais de dossier d’assurance et d’hypothèque de 4,5 %, et pour une durée maximum de quinze ans.

Une somme de 15 000 euros a été versée par [B] [H] entre les mains de l’agence Era [Adresse 6] en qualité de séquestre.

Le 30 janvier 2024, [K] [E] a indiqué ne plus souhaiter vendre le bien.

Par exploit de commissaire de justice en date du 21 février 2024, [B] [H] a fait sommer [K] [E] de procéder à la signature de l’acte de vente le 27 février 2024 à 14h.

Le 27 février 2024, un procès-verbal de carence a été établi par le notaire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 4 septembre 2024, lequel vaut conclusions, [B] [H] a fait assigner [K] [E], devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de :

« Vu les articles 1231-5 et 1589 du Code civil,

Vu la promesse synallagmatique de vente du 16 novembre 2023,

Vu les pièces communiquées,

Juger Monsieur [B] [H] recevable et bien-fondé dans ses prétentions, En conséquence,

Ordonner la libération à son profit de l’indemnité actuellement séquestrée à hauteur de 15.000 € (Quinze mille euros),

Condamner Madame [K] [E] à lui payer l’indemnité forfaitaire prévue à la Promesse à hauteur de 30.000 € (Trente mille euros), à la suite de sa défaillance fautive dans son engagement contractuel,

La condamner à la réparation de ses préjudices moral et financier, à hauteur de la somme globale à parfaire de 4.993 € (Quatre mille neuf cent quatre-vingt-treize euros),

En tout état de cause,

La condamner au paiement de la somme de 5.000 € (Cinq mille euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance »

[K] [E] n’a pas constitué avocat, de sorte que la décision sera réputée contradictoire à son égard.

Il sera renvoyé à l’assignation précitée pour un exposé exhaustif des moyens de [B] [H] au soutien de ses demandes, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 janvier 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 21 octobre 2025.

A l’audience du 21 octobre 2025, le tribunal a mis aux débats la possibilité de modérer, d’office, la clause pénale prévue au compromis de vente, et a autorisé le conseil du demandeur à produire une note en délibéré à ce sujet, avant le 4 novembre 2025.

Dans le délai imparti, le 31 octobre 2025, le conseil du demandeur a adressé une note en délibéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de [B] [H] au titre de la clause pénale et en paiement de dommages et intérêts

Selon l’article 1224 du code civil « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice »

Il résulte de l’article 1224 du code civil que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ».

Décision du 25 Novembre 2025

2ème chambre civile

N° RG 24/14699 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5WDF

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

En l’espèce, [K] [E] ne se prévalant pas de la défaillance de l’une des conditions suspensives de droit commun, ou de la condition suspensive tenant à l’obtention du prêt, dont [B] [H] justifie en tout état de cause de l’accomplissement, et celle-ci ayant été mise en demeure de réaliser la vente, il résulte donc du procès-verbal de carence en date du 27 février 2024 que celle-ci n’a pas réitéré la vente, et a donc commis une faute contractuelle.

La promesse de vente prévoyait une clause pénale d’un montant de 30 000 euros, ainsi libellé :

« En application de la rubrique « REALISATION », ci-avant, il est convenu qu’au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l’application d’une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts.

Toutefois la partie qui n’est pas prise à défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat. Dans ce cas, il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra de l’autre partie, la somme indiquée ci-dessous à d’indemnisation forfaitaire de son préjudice :

TRENTE MILLE EUROS (30 000,00 €) »

[B] [H] sollicite la restitution de la somme qu’il avait séquestrée en garantie de l’exécution de la promesse de vente, mais également le paiement de l’intégralité de la clause pénale.

Compte tenu de ce qui précède, il y a donc lieu d’autoriser tout séquestre, et notamment l’agence Era [Adresse 6] d’une somme de 15 000 euros séquestrée par [B] [H] au titre de la promesse de vente du 16 novembre 2023 à libérer cette somme entre les mains de [B] [H].

Il est précisé que le séquestre est « autorisé » à libérer cette somme, dès lors qu’il ne peut conformément à l’article 14 du code de procédure civile le lui être « ordonné », dès lors que cette partie n’a pas été appelée à l’instance.

S’agissant de la clause pénale dont [B] [H] sollicite l’application, à l’audience du 21 octobre 2025, le tribunal a mis au débat, d’office, la possibilité de la minorer compte tenu de son caractère manifestement excessif.

[B] [H] se prévaut d’un préjudice matériel résultant des frais consécutifs à la sommation de réaliser la vente, de ses frais de déménagement et d’un préjudice moral qu’il évalue à 4 000 euros aux motifs qu’il a été affecté par le fait de devoir être hébergé de façon précaire chez des amis. Ainsi, il sollicite la condamnation de [K] [E] à lui payer, outre la clause pénale, des dommages et intérêts d’un montant de 4 993 euros.

Toutefois, la clause pénale a pour objet à la fois d’indemniser de façon forfaitaire les préjudices, et présente en outre un caractère comminatoire.

Alors que [B] [H] a fait le choix de ne pas demander la réalisation forcée de la vente, son préjudice est ainsi limité, et déjà réparé par la clause pénale. Celle-ci présente en outre un caractère manifestement excessif au regard des préjudices dont il est fait état. La clause pénale ayant également, tel que rappelé plus haut, un caractère comminatoire, il est justifié de décider de sa modération à la somme de 20 000 euros.

Par conséquent, [K] [E] sera condamnée à payer à [B] [H] la somme de 20 000 euros au titre de la clause pénale prévue à la promesse de vente du 16 novembre 2023.

La demande de [B] [H] en paiement de dommages et intérêts d’une somme de 4 993 euros en réparation de ses préjudices moral et financier sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

[K] [E], partie succombante, sera condamnes aux dépens et à payer à [B] [H] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort

Autorise tout séquestre, et notamment l’agence [Adresse 8], détenant une somme de 15 000 euros séquestrée par [B] [H] au titre de la promesse de vente du 16 novembre 2023 ayant pour objet le lot n°32 de l’ensemble immobilier en copropriété sis, [Adresse 3]), cadastrée section CK [Cadastre 4], à libérer cette somme entre les mains de [B] [H] ;

Dit y avoir lieu, d’office, à modération de la clause pénale prévue à la promesse de vente du 16 novembre 2023 entre [B] [H] et [K] [E] ayant pour objet le lot n°32 de l’ensemble immobilier en copropriété sis, [Adresse 3]), cadastrée section CK [Cadastre 4] ;

Condamne [K] [E] à payer à [B] [H] la somme de 20 000 euros au titre de la clause pénale prévue à la promesse de vente du 16 novembre 2023 ayant pour objet le lot n°32 de l’ensemble immobilier en copropriété sis, [Adresse 3]), cadastrée section CK [Cadastre 4] ;

Rejette la demande de [B] [H] dirigée contre [K] [E] en paiement de dommages et intérêts d’une somme de 4 993 euros en réparation de ses préjudices moral et financier ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne [K] [E] aux dépens ;

Condamne [K] [E] à payer à [B] [H] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 9] le 25 Novembre 2025

La Greffière Le Président