REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 13 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00143 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HAUU

N° minute : 25/00356

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

[Localité 8]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEUR

Monsieur [F] [H] [I]

né le 07 Avril 1966 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté à l’audience du 25 septembre 2025

comparant en personne à l’audience du 17 avril 2025

représenté par M^e Charlotte BENOIST, substituée par M^e Christelle RICORDEAU, avocats au barreau de l’Ain, à l’audience du 03 juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 25 Septembre 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 13 Octobre 2025

copies délivrées le 13 OCTOBRE 2025 à :

[Localité 8]

Monsieur [F] [H] [I]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 13 OCTOBRE 2025 à :

[Localité 8]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 12 octobre 2000, l’OPH BOURG HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [F] [I] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis au [Adresse 2] à [Localité 5] (01) contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 1.407,25 francs soit 321,72 euros provision sur charges incluse.

Par acte délivré par commissaire de justice le 11 février 2025, dénoncé le même jour à la Préfecture de l’Ain par voie électronique, GRAND BOURG HABITAT (nouvelle dénomination de BOURG HABITAT) a fait assigner M. [F] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d’obtenir :

— le paiement de la somme de 531,99 euros au titre des loyers et charges impayés échus à fin décembre 2024, outre ceux restant dus jusqu’au jour de l’audience,

— le prononcé de la résiliation du bail sur le fondement des articles 1217 et suivants du code civil,

— l’expulsion sans délai des occupants, si besoin avec le concours de la force publique,

— le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges,

— sa condamnation au paiement d’une indemnité de 460 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— sa condamnation aux dépens de l’instance.

A l’audience du 17 avril 2025, M. [F] [I], comparant en personne, a sollicité un renvoi pour pouvoir être assisté d’un avocat. L’affaire a fait l’objet de deux renvois successifs pour ce motif.

A l’audience du 25 septembre 2025, [Localité 8], représenté par son conseil, a réitéré l’ensemble de ses demandes, portant sa demande en paiement des impayés de loyers et charges à la somme de 1.479,23 euros.

En défense, M. [F] [I] n’a pas comparu, ni personne pour lui.

Le diagnostic social et financier n’a pas été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 octobre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur les demandes en prononcé de la résiliation du bail et d’expulsion

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

L’article 1728 du code civil pose le principe que le preneur est tenu de deux obligations principales, au titre desquelles figure l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1184 du code civil (dans sa version en vigueur lors de la conclusion du bail) rappelle que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour les cas où l’une des deux parties ne satisfait pas à son engagement. (…)

La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsque celle-ci est encore possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

La demande portée sur ce fondement est en revanche exclusif des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 concernant le jeu de la clause résolutoire.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, M. [F] [I] ne s’est pas acquitté de plusieurs mois de loyers, et n’a même fait aucun versement depuis mai 2024 soit depuis près de 18 mois. Il n’a pas comparu à la dernière audience et n’a pas expliqué quelle était sa situation, et sa position quant à la résiliation du bail.

L’octroi de délais n’apparaît donc pas de nature à permettre l’exécution des obligations de M. [F] [I], si bien qu’il convient de ne pas en faire application et de prononcer la résiliation du bail, d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

En application de l’article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 12 octobre 2000 et le commandement de payer du 18 novembre 2024. Le décompte produit par le bailleur fait état à la date du 22 septembre 2025 d’une dette de 1.479,23 euros.

En l’absence de paiement libératoire, il y a donc lieu de condamner M. [F] [I] à payer à [Localité 7] HABITAT la somme de 1.479,23 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 22 septembre 2025, mois d’août 2025 inclus, ainsi qu’aux loyers et charges dûs du 1er septembre 2025 au jour de la présente décision prononçant la résiliation du contrat.

Sur le paiement des indemnités d’occupation

La résolution judiciaire anéantissant le contrat de bail, le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux postérieurement à celle-ci constitue une occupation sans titre de nature à causer au bailleur un préjudice certain dans la mesure où elle les prive de la jouissance de son bien. Or, il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Il conviendra donc de condamner M. [F] [I] à payer, à compter du prononcé du jugement et jusqu’à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion), une indemnité d’occupation mensuelle dont le montant sera égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

M. [F] [I], succombant, devra supporter les dépens, qui comprendront les frais de l’assignation du 11 février 2025, mais qui ne comprendront toutefois pas les frais de commandement de payer du 18 novembre 2024, acte non imposé par la loi pour engager une procédure en prononcé de la résiliation du bail.

Il paraît par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de [Localité 8] l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice. Il lui sera donc alloué la somme de 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Prononce la résiliation du bail signé le 12 octobre 2000 entre [Localité 8] d’une part et M. [F] [I] d’autre part et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 5] (01),

EN CONSEQUENCE,

Ordonne à M. [F] [I] de libérer l’appartement et de restituer les clés,

Dit qu’à défaut pour M. [F] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, [Localité 6] BOURG HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

Condamne M. [F] [I] à payer à [Localité 8] la somme de 1.479,23 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 22 septembre 2025, loyer du mois d’août 2025 inclus,

Condamne M. [F] [I] à payer à [Localité 8] les loyers et charges dus du 1er septembre 2025 au jour de la présente décision,

Condamne M. [F] [I] à payer à [Localité 8] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter de la présente décision et jusqu’à la date de libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion),

Condamne M. [F] [I] à payer à [Localité 8] la somme de 100 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [F] [I] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais de l’assignation du 11 février 2025 (mais non les frais du commandement de payer),

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rejette les demandes plus amples ou contraires.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER, LE JUGE