REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 22 JANVIER 2026

N° RG 25/00354 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HGLT

N° minute : 26/00026

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. HACIENDA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Monsieur Florent MONIER,

assisté de M^e Benoît CONTENT, avocat au barreau de l’Ain, substitué par M^e Alice BADOUX, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEURS

Monsieur [D] [L]

né le 03 Février 1967 à [Localité 1] (MAROC)

demeurant [Adresse 2]

comparant

Madame [I] [G] épouse [L]

née le 19 Décembre 1965 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 04 Décembre 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026

copies délivrées le 22 JANVIER 2026 à :

S.C.I. HACIENDA

Monsieur [D] [L]

Madame [I] [G] épouse [L]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 22 JANVIER 2026 à :

S.C.I. HACIENDA

RAPPEL DES FAITS

Par acte notarié du 31 janvier 2017, la SCI HACIENDA a donné à bail à M. [D] [L] et Mme [I] [G] épouse [L] un logement situé au [Adresse 3] à BOURG EN BRESSE (01) avec un garage attenant, pour un loyer mensuel de 779 € provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI HACIENDA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 23 juin 2025 ; puis elle a fait assigner M. [D] [L] et Mme [I] [G] épouse [L] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 05 septembre 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion des locataires et la condamnation de ces derniers au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 04 décembre 2025, la SCI HACIENDA, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Elle demande ainsi au juge des contentieux de la protection :

— de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ;

— d’ordonner l’expulsion de M. [D] [L] et Mme [I] [G] épouse [L], ainsi que tous occupants de leur chef ;

— de condamner solidairement M. [D] [L] et Mme [I] [G] épouse [L] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux ;

— de condamner solidairement M. [D] [L] et Mme [I] [G] épouse [L] à lui payer la somme de 6.778,06 € au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, outre la somme de 350 € pour résistance abusive et la somme de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

A l’appui de ses prétentions, la SCI HACIENDA fait valoir que les locataires n’ont effectué aucun règlement depuis le mois d’avril 2025. Elle explique que ces impayés correspondent à la date à laquelle elle leur a délivré un congé pour vente.

Bien que régulièrement assignée le 05 septembre 2025 à étude, Mme [I] [G] épouse [L] n’est ni présente ni représentée.

M. [D] [L] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Il explique que son épouse rencontre des difficultés de santé et qu’ils ne perçoivent que 700 € de revenus par mois.

Il transmet des documents dont le demandeur prend connaissance.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience indiquant que les locataires n’ont pas sollicité l’aide du travailleur social.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l’article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l’assignation au représentant de l’Etat et l’audience et les dispositions relatives à l’octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 05 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la SCI HACIENDA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 05 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois l’article 24 V de cette même loi dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Le bail conclu le 31 janvier 2017 contient une clause résolutoire (article VIII) faisant expressément référence à un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 juin 2025, pour la somme en principal de 2.145,71 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun règlement n’étant intervenu, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 août 2025.

A l’audience, M. [D] [L] a expliqué que son épouse rencontre des difficultés de santé et qu’ils ne perçoivent que 700 € de revenus par mois. Il a produit une attestation de paiement d’une pension d’invalidité pour le mois d’août 2024 d’un montant de 728,69 € mais n’a pas justifié des ressources qu’ils perçoivent au jour des débats. En outre, ils n’ont pas sollicité l’aide des services sociaux pour l’établissement d’un diagnostic social et financier.

De plus, l’analyse du décompte produit permet de constater qu’aucun règlement n’a été effectué depuis le mois d’avril 2025.

Enfin, il apparaît que les défendeurs ont des ressources insuffisantes pour faire face au paiement de leur loyer.

En l’absence de reprise du paiement du loyer courant et au regard de l’augmentation de la dette, l’expulsion de M. [D] [L] et Mme [I] [G] épouse [L] sera ordonnée, sans qu’il puisse leur être accordé de délai de paiement suspendant les effets de la clause de résiliation contenue dans le bail.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SCI HACIENDA produit un décompte démontrant que M. [D] [L] et Mme [I] [G] épouse [L] restent devoir la somme de 6.624,11 € à la date du 27 octobre 2025, après déduction du coût du commandement de payer, qui sera compris dans les dépens, soit la somme de 153,95 €.

Les défendeurs n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Par ailleurs, ils seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 24 août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Les défendeurs seront par conséquent condamnés au paiement de cette somme de 6.624,11 €, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, outre les indemnités d’occupation postérieures.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Le contrat de bail stipule la solidarité entre les locataires pour le paiement des loyers et charges, de sorte que cette condamnation sera solidaire.

En revanche, la clause n’étend pas expressément la solidarité aux indemnités d’occupation. Toutefois, les indemnités d’occupation portant sur la résidence principale de la famille, elles présentent un caractère ménager, de sorte que les époux y sont tenus solidairement conformément à l’article 220 du code civil.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La résistance abusive des locataires n’est pas établie, ni la réalité d’un préjudice distinct du simple retard pour le bailleur. En conséquence la demande de dommages-intérêts sera rejetée.

M. [D] [L] et Mme [I] [G] épouse [L], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 janvier 2017 entre la SCI HACIENDA et M. [D] [L] et Mme [I] [G] épouse [L] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à BOURG EN BRESSE (01) avec un garage attenant sont réunies à la date du 24 août 2025 ;

AUTORISE la SCI HACIENDA à faire procéder à l’expulsion de M. [D] [L] et Mme [I] [G] épouse [L] et tous occupants de leur chef dudit logement au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour M. [D] [L] et Mme [I] [G] épouse [L] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [L] et Mme [I] [G] épouse [L] à verser à la SCI HACIENDA la somme de 6.624,11 € (décompte arrêté au 27 octobre 2025, incluant l’échéance du mois de novembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [L] et Mme [I] [G] épouse [L] à payer à la SCI HACIENDA l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment fixée, à compter du mois de décembre 2025 jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion ;

DEBOUTE la SCI HACIENDA de sa demande de dommages et intérêts ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [D] [L] et Mme [I] [G] épouse [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 22 janvier 2026.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,