TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 8]

[Localité 11]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 12]

REFERENCES : N° RG 24/05502 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZPLX

Minute :

JUGEMENT

Du : 14 Avril 2025

Société SCI FONCIERE RU 01/2012

C/

Monsieur [T] [Z] [B]

Madame [K] [F] [U]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 27 Janvier 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 14 Avril 2025;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société SCI FONCIERE RU 01/2012

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représentée par M^e Gilles GODIGNON SANTONI, avocat au barreau de PARIS

Substitué par M^e Agnès ROUX, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [Z] [B]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 10]

Présent et assisté de M^e Lucille VALLET, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Aide Juridictionnelle Totale n°C930082024012579 en date du 06-11-2025

Madame [K] [F] [U]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 10]

Non comparante

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Gilles GODIGNON SANTONI

M^e Lucille VALLET

Madame [K] [F] [U]

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat à effet du 23 avril 2023, la SCI FONCIERE RU 01/2012 a donné en location à Monsieur [S] [Z] [B] et Madame [K] [F] [U] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 4] et un parking sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 1 139,64 €, outre provisions sur charges.

Le 12 janvier 2024, la SCI FONCIERE RU 01/2012 a fait délivrer à Monsieur [S] [Z] [B] et Madame [K] [F] [U] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 998,48 € selon décompte arrêté au mois de décembre 2023 inclus.

Par notification électronique du 30 janvier 2024, la SCI FONCIERE RU 01/2012 a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant citation délivrée à étude le 30 mai 2024, la SCI FONCIERE RU 01/2012 a attrait Monsieur [S] [Z] [B] et Madame [K] [F] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

La SCI FONCIERE RU 01/2012 a demandé à la présente juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation, et subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail ;D’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [Z] [B] et Madame [K] [F] [U] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la présente décision ;D’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à la SCI FONCIERE RU 01/2012, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [S] [Z] [B] et Madame [K] [F] [U] ;D’ordonner la capitalisation annuelle des intérêts ; De l’autoriser à conserver le dépôt de garantie ;De condamner solidairement Monsieur [S] [Z] [B] et Madame [K] [F] [U] au paiement des sommes suivantes :3 955,13 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 mars 2024, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente de 1354, 60 € charges comprises à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.Le 7 juin 2024, la SCI FONCIERE RU 01/2012 a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 27 janvier 2025 après deux renvois dans l’attente de la réponse à la demande d’aide juridictionnelle de Monsieur [S] [Z] [B].

Lors de l’audience, la SCI FONCIERE RU 01/2012 représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 23 janvier 2025 (échéance du mois de décembre 2024 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 5 363,51 €. Elle indique avoir produit les justificatifs des charges 2023 et qu’il n’est pas encore matériellement possible de produire celles de 2024. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [S] [Z] [B], assisté par son conseil qui a repris oralement ses conclusions visées à l’audience, demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement suspensifs pour acquitter la dette locative à hauteur de 200,00 € par mois en plus du loyer courant, de réduire le montant des charges sollicité en raison d’une absence de production de justificatif de celles-ci, et de rejeter la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il explique avoir connu des difficultés financières suite à sa séparation avec Madame [K] [F] [U], qui a quitté les lieux, et la perte de son emploi. Il indique avoir un nouvel emploi depuis novembre 2024, ce qui lui a permis de reprendre le paiement du loyer en y ajoutant 200 €. Il fait valoir que le montant des charges 2023 et 2024 ne sont pas justifiées.

Madame [K] [F] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter malgré sa convocation régulière.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience. Il est indiqué que le service n’a pas pu rencontrer les locataires mais s’est entretenu avec Monsieur [S] [Z] [B]. Il est exposé que ces derniers ont deux enfants qui résident avec leur mère et que Monsieur [S] [Z] [B] verse une contribution à leur entretien de 100 € par enfant.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

SUR LA LOI APPLICABLE AU PARKING [Localité 13]

En vertu de l’article 2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les dispositions de cette dite loi ont vocation à s’appliquer aux locations de locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale ainsi qu’aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au débat que le bail principal donne en location à la fois le logement et le garage loués à Monsieur [S] [Z] [B] et Madame [K] [F] [U], qui font l’objet d’un seul quittancement.

En conséquence, il convient de considérer le parking comme une annexe du logement et de le soumettre aux termes du bail d’habitation principal et aux dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le commandement de payer à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 12 janvier 2024, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

Cependant, les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l’ordonnancement juridique français. La liberté contractuelle est de même garantie par le régime général du droit des obligations, comme l’énoncent les dispositions luminaires du chapitre dédié aux contrats dans le code civil (articles 1101 à 1104).

Ainsi, il résulte de ces principes et de l’article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations (article 9 : les contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance, le 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public).

Seule la reconnaissance de dispositions d’ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l’application immédiate aux contrats en cours.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 4) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023.

En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l’application immédiate aux contrats en cours.

En second lieu, il y a lieu de souligner qu’au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties.

Or, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d’apurer les causes du commandement de payer. En effet, l’article 24 de la loi n° 89462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023 n’imposait pas l’insertion d’une telle clause dans le bail, et le cas échéant, se contentait de fixer un délai minimum avant l’acquisition de la clause (qui pouvait par conséquent être supérieur à deux mois, comme consacré par la pratique de multiples bailleurs notamment sociaux). Ainsi, la loi laissant à l’appréciation des parties à la fois de l’opportunité d’une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement, il ne saurait être soutenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire est un effet légal du contrat et non l’application d’une disposition contractuelle.

En troisième lieu, aucune disposition d’ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l’application immédiate sur ce point de l’article 24 tel qu’issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Or, un délai de deux mois pour acquitter les causes d’un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu’un délai de six semaines, en ce qu’il lui accorde deux semaines de plus apurer sa dette et par conséquent conserver son droit au bail. In fine, cela n’est d’ailleurs pas en opposition avec les intérêts du bailleur qui cherche à recouvrer sa dette, les locataires étant davantage mobilisés en ce sens tant que leur droit au bail est effectif. Réduire ce délai mène ainsi à judiciariser des situations d’impayés qui auraient pu se résoudre à l’amiable. De plus, la date de fin du bail qui dépend de la date d’acquisition de la clause résolutoire a des conséquences juridiques importantes puisqu’elle marque le terme des obligations respectives du locataire et du bailleur. Le régime juridique applicable aux situations d’occupation sans droit ni titre est complexe et moins protecteur à la fois des occupants et des propriétaires, et cause des difficultés pratiques en termes notamment de sécurité publique et de prise en charge en cas de sinistre par les assurances.

En outre, il ne peut qu’être constaté qu’un commandement de payer visant le délai de six semaines issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout en reproduisant une clause résolutoire indiquant un délai de deux mois pour solder l’arriéré, est de nature à induire le locataire en erreur sur le délai effectif qui lui est laissé, lui causant incontestablement grief.

Enfin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par avis en date du 13 juin 2024 (pourvoi N°24-70.002), a exposé être d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il découle de tout ce qui précède qu’il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail (article III), les locataires sont également tenus solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 créé par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 indique que les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :

1° Soit dans les conditions prévues à l’article 23, lorsqu’il s’agit de provisions pour charges ;

2° Soit sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure.

Conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée, ou encore des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’État (décret n°87-713 du 26 août 1987) : elle comprend notamment les dépenses d’électricité, d’eau et de chauffage, ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Si le texte précité ne précise pas la sanction attachée au défaut de régularisation et de justification, il est de jurisprudence constante qu’elle peut consister soit en une réduction de la provision pour charges, soit en une impossibilité pour le bailleur de réclamer le paiement des charges échues et le paiement de provisions mensuelles pour la période, soit en une interdiction pour le propriétaire de se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail, les sommes litigieuses n’étant pas exigibles.

En l’espèce, la SCI FONCIERE RU 01/2012 verse aux débats un décompte arrêté au 23 janvier 2025 (échéance du mois de décembre 2024 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 5 363,51 €.

Il convient d’en déduire les frais de recouvrement d’un montant total de 305,65 €.

Concernant les charges, il sera tout d’abord rappelé que la communication des décomptes individuels de charges n’est une obligation qu’au moment de la régularisation annuelle des charges.

Ainsi, la régularisation pour l’année 2024 n’ayant pas encore eu lieu, le bailleur n’a pas manqué à son obligation.

Concernant l’année 2023, il est produit un état général des dépenses de la répartition locative du sis [Adresse 5], mais pas le décompte individuel du lot concerné alors même qu’il a été sollicité par Monsieur [S] [Z] [B] dans le cadre de cette instance. Dès lors, en l’absence de justificatif adéquat produit quant au calcul des charges facturées, les provisions seront réduites d’un quart sur la période considérée soit une somme de 50,75 € par mois et 609 € au total à déduire.

Enfin, en l’absence de congé délivré, Madame [K] [F] [U] reste tenue solidairement aux obligations du bail.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [S] [Z] [B] et

Madame [K] [F] [U] à verser à la SCI FONCIERE RU 01/2012 la somme de 4 448,86 € actualisée au 23 janvier 2025 (échéance du mois de décembre 2024 incluse), au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LA CAPITALISATION DES INTÉRÊTS

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Il s’agit de dispositions d’ordre public qui ne peuvent être écartées que si c’est par la faute du créancier, par suite du retard ou de l’obstacle apporté par lui, que le débiteur n’a pas pu procéder à la liquidation de la dette.

Il y a donc lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts conformément au texte susvisé.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 4) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l’espèce.

Il ressort des pièces versées aux débats qu’un commandement de payer, visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi précitée, a été régulièrement signifié à Monsieur [S] [Z] [B] et Madame [K] [F] [U] le 12 janvier 2024, pour un montant principal de 3 998,48 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 mars 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Cependant l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Monsieur [S] [Z] [B] demande ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 200,00 € par mois, en plus du loyer courant.

Il ressort des débats qu’il est en mesure de s’acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. Il dispose d’un nouvel emploi et a repris le paiement du loyer. Sa proposition de paiement est par ailleurs conséquente et de nature à apurer la dette dans un délai inférieur aux délais maximum légaux.

Compte tenu de ces éléments, il convient d’accorder à Monsieur [S] [Z] [B] et Madame [K] [F] [U] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 200,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront ainsi suspendus.

Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.

Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

Monsieur [S] [Z] [B] et Madame [K] [F] [U] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SCI FONCIERE RU 01/2012, la résiliation du bail étant acquise à la date du 13 mars 2024 ;La SCI FONCIERE RU 01/2012 pourra conserver le dépôt de garantie au titre des impayés de loyers (et non des indemnités d’occupation auxquelles les dispositions de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne s’appliquent pas) ;Monsieur [S] [Z] [B] et Madame [K] [F] [U] deviendraient occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Monsieur [S] [Z] [B] et Madame [K] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

La SCI FONCIERE RU 01/2012 pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [S] [Z] [B] et Madame [K] [F] [U], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;En cas de maintien dans les lieux, la SCI FONCIERE RU 01/2012 sera en droit d’exiger de Monsieur [S] [Z] [B] et Madame [K] [F] [U] le paiement in solidum d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux. Il n’apparaît pas nécessaire en revanche d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [S] [Z] [B] et Madame [K] [F] [U] de quitter les lieux. En effet, la demande de condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà à l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière. Il convient ainsi de débouter la SCI FONCIERE RU 01/2012 de cette demande. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [S] [Z] [B] et Madame [K] [F] [U] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 12 janvier 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la SCI FONCIERE RU 01/2012 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la SCI FONCIERE RU 01/2012 ;

CONSTATE que le contrat à effet du 23 avril 2023 entre la SCI FONCIERE RU 01/2012 et Monsieur [S] [Z] [B] et Madame [K] [F] [U] concernant les locaux situés [Adresse 4] s’est trouvé de plein droit résilié le 13 mars 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [Z] [B] et Madame [K] [F] [U] à verser à la SCI FONCIERE RU 01/2012 la somme de 4 448,86 € actualisée au 23 janvier 2025 au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par les dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

AUTORISE Monsieur [S] [Z] [B] et Madame [K] [F] [U] à s’acquitter de cette somme en 22 mensualités, les 21 premières d’un montant de 200,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;

DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 10ème jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que les sommes versées à ce titre par Monsieur [S] [Z] [B] et Madame [K] [F] [U] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;

DIT qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

Monsieur [S] [Z] [B] et Madame [K] [F] [U] seront déchus du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SCI FONCIERE RU 01/2012, la résiliation du bail étant acquise à la date du 13 mars 2024 ;La SCI FONCIERE RU 01/2012 pourra conserver le dépôt de garantie au titre des impayés de loyers (et non des indemnités d’occupation auxquelles les dispositions de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne s’appliquent pas) ;Monsieur [S] [Z] [B] et Madame [K] [F] [U] deviendraient occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Monsieur [S] [Z] [B] et Madame [K] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

La SCI FONCIERE RU 01/2012 pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [S] [Z] [B] et Madame [K] [F] [U], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;En cas de maintien dans les lieux, la SCI FONCIERE RU 01/2012 sera en droit d’exiger de Monsieur [S] [Z] [B] et Madame [K] [F] [U] le paiement in solidum d’une indemnité d’occupation mensuelle.FIXE en ce cas l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [S] [Z] [B] et Madame [K] [F] [U] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [Z] [B] et Madame [K] [F] [U] à verser à la SCI FONCIERE RU 01/2012 ladite indemnité mensuelle à compter du mois de janvier 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

Dans l’hypothèse où l’un des occupants quitte définitivement les lieux avant l’autre et justifie dûment de ce départ, CONDAMNE seul celui qui resterait seul dans les lieux à payer l’intégralité de l’indemnité d’occupation telle que ci-dessus fixée, à compter du départ de l’autre occupant et jusqu’à son propre départ effectif des lieux ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10ème jour de chaque mois ;

DÉBOUTE la SCI FONCIERE RU 01/2012 de sa demande d’astreinte pour quitter les lieux ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [Z] [B] et Madame [K] [F] [U] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 janvier 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DÉBOUTE la SCI FONCIERE RU 01/2012 de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE LA JUGE