JUGEMENT DU : 12 mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/00535 – N° Portalis DBWH-W-B7I-GUAZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT du 12 mai 2026

Dans l’affaire entre :

DEMANDEUR

Monsieur [H] [E] [W]

né le 11 octobre 1965 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Sandrine TRIGON, avocat au barreau de l’Ain (T. 115)

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [E] [W]

né le 30 mars 1964 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Philippe REFFAY, avocat au barreau de l’Ain (T. 16)

Madame [D] [Y] veuve [E] [W]

née le 2 février 1933 à [Localité 2] (ITALIE)

représentée par son tuteur, l’ATMP de l’Ain, sis [Adresse 3]

n’ayant pas constitué avocat

Madame [U] [F] [E] [W] veuve [Z]

née le 14 septembre 1961 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 4] – [Localité 4]

représentée par M^e Guillaume GOSSWEILER, avocat au barreau de l’Ain (T. 8)

INTERVENANTS VOLONTAIRES

Madame [B] [Y]

né le 11 juin 1972 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Sandrine TRIGON, avocat au barreau de l’Ain (T. 115)

Monsieur [Q] [E] [W]

né le 25 novembre 1975 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Sandrine TRIGON, avocat au barreau de l’Ain (T. 115)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Monsieur THEVENARD,

GREFFIER : Madame LAVENTURE,

DÉBATS : à l’audience publique du 12 mars 2026

JUGEMENT : rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et réputé contradictoire

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 3 novembre 1995 par Maître [J] [O], notaire associé à [Localité 5] (Ain), Monsieur [M] [G] [E] [W] et Madame [D] [dite [X]] [Y], son épouse, ont fait donation à leurs enfants [U] [F] [E] [W], [P] [E] [W], [H] [E] [W], [B] [E] [W] et [Q] [E] [W], à titre de partage anticipé, de la nue-propriété par parts égales d’une maison située [Adresse 7] à [Localité 5], cadastrée section BD numéro [Cadastre 1], d’une maison située [Adresse 8] à [Localité 5], cadastrée section BD numéros [Cadastre 2] et [Cadastre 3], de deux maisons situées [Adresse 9] [Localité 5], cadastrées section BD numéro [Cadastre 4], des lots numéros 4 (appartement T3) et 10 (cave) dans un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 10] à [Localité 6] (Ain), cadastré section AD numéro [Cadastre 5], avec réserve d’usufruit au profit des donateurs.

L’acte de donation-partage comporte une clause d’interdiction d’aliéner selon laquelle les donateurs interdisent aux donataires de vendre, aliéner ou hypothéquer, pendant leur vie et sans leur concours, tout ou partie des biens immobiliers compris dans leur lot, à peine de nullité des aliénations ou hypothèques.

Madame [X] [Y] veuve [E] [W] a été placée sous tutelle par jugement du 2 juillet 2021.

Monsieur [H] [E] [W] a formé le projet de vendre les biens immobiliers situés [Adresse 10] à [Localité 6], compris dans son lot, n’étant pas en capacité de les rénover pour les louer.

Par ordonnance du 13 décembre 2022, le juge des tutelles de [Localité 7] a autorisé le tuteur de Madame [X] [Y] veuve [E] [W] à vendre à l’amiable les biens situés [Adresse 10] à [Localité 6] au prix minimum net vendeur de 69 000 euros et à renoncer à l’interdiction d’aliéner prévue dans l’acte de donation-partage.

Par acte du 12 avril 2023, Monsieur [I] [L] a présenté une offre d’achat des biens situés [Adresse 10] à [Localité 6] au prix de 90 000 euros.

Les frères et soeurs de Monsieur [H] [E] [W] ont adressé leur procuration au notaire chargé de dresser l’acte de vente, à l’exception de Monsieur [P] [E] [W].

*

Par actes de commissaire de justice des 2 et 21 février 2024, Monsieur [H] [E] [W] a fait assigner Monsieur [P] [E] [W] et Madame [X] [Y] veuve [E] [W], représentée par son tuteur, devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse aux fins de voir autoriser la vente des biens situés [Adresse 10] à Saint-Denis-en-Bugey.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro R.G. 24/00535.

Monsieur [P] [E] [W] a constitué avocat par acte notifié par voie électronique le 22 février 2024.

Madame [X] [Y] veuve [E] [W] n’a pas constitué avocat.

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2025, Monsieur [H] [E] [W] a fait appeler en cause Madame [U] [F] [E] [W].

L’affaire a été enregistrée sous le numéro R.G. 25/00585.

La défenderesse a constitué avocat par acte notifié par voie électronique le 20 mars 2025.

Par ordonnance du 17 avril 2025, le juge de la mise en état a prononcé la jonction des affaires R.G. 24/00535 et 25/00585, l’instance étant poursuivie sous le premier numéro.

*

Dans leurs dernières écritures (conclusions n°2 récapitulatives devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse) notifiées par voie électronique le 13 octobre 2025, Monsieur [H] [E] [W], demandeur, Madame [B] [E] [W] et Monsieur [Q] [E] [W], intervenants volontaires, ont demandé à la juridiction de :

“Vu les articles 900-1, 924-4 et 1240 du Code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

DIRE ET JUGER que la clause d’inaliénabilité du bien dont la vente est sollicitée n’a plus lieu d’être et doit être écartée au regard des intérêts actuels du donataire et de la donatrice.

DIRE ET JUGER que le refus de consentir à la vente et d’intervenir à l’avant-contrat opposé par Monsieur [P] [E] [W] n’est pas fondé.

En conséquence :

AUTORISER, sous réserve de l’accord du Juge des tutelles saisi au titre de la mesure de protection de Madame [D] [Y] veuve [E] [W] qui en est usufruitière, la vente de l’immeuble sis [Adresse 11] à [Localité 8] sur une parcelle cadastrée AD [Cadastre 5], dont la désignation est la suivante :

LOT QUATRE (4)

— Un appartement situé au deuxième étage, côté nord, d’une surface de 77 m2, comprenant : entrée, cuisine, alcôve, salon, une chambre, W.C.,

Ledit appartement desservi par une montée d’escaliers extérieure à laquelle on accède par la cour à l’ouest et par une montée d’escaliers allant du palier intermédiaire entre le rez-de-chaussée et le premier étage jusqu’au deuxième étage,

— cent quatre vingts /millièmes des parties communes de l’immeuble,

— un quart des charges spéciales aux lots 2 à 5,

— dans la cour, la jouissance privative d’un emplacement pour voiture automobile,

LOT DIX (10)

— au sous-sol, une cave de 9 m2, portant le n° 10 au plan des caves,

— cinq/millièmes des parties communes de l’immeuble

— un/quart des charges spéciales aux lots 7 à 10,

Ladite cave est desservie par un couloir commun et un escalier d’accès sur

la cour au nord.

ORDONNER à tout Notaire requis par Monsieur [H] [E] [W] de régulariser la vente judiciairement autorisée du bien, sous réserve de l’accord du Juge des tutelles.

ORDONNER la publication de la vente à intervenir par le Service de la publicité foncière.

CONDAMNER Monsieur [P] [E] [W] à verser à Monsieur [H] [E] [W] les sommes de

• 65.600 euros et à tout le moins, 10.332 euros en réparation de son préjudice matériel

• 3.000 euros en réparation de son préjudice moral.

REJETER les demandes présentées par Monsieur [P] [E] [W].

DIRE ET JUGER que l’exécution provisoire est de droit, nonobstant appel et sans caution.

CONDAMNER Monsieur [P] [E] [W] à verser à Monsieur [H] [E] [W] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER Monsieur [P] [E] [W] en tous les dépens, en ce compris les frais de constats d’huissier, avec bénéfice de distraction au profit de Maître Sandrine TRIGON, Avocat constitué, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.”

Le demandeur sollicite l’autorisation de vendre les biens immobiliers donnés, expliquant principalement que :

— la clause d’inaliénabilité prévue par l’acte de donation-partage était fondée sur la réserve de jouissance au profit des donateurs et le risque de prodigalité des donataires,

— la clause d’inaliénabilité n’a plus d’intérêt en ce qu’elle fondée sur la réserve de jouissance, dès lors que sa mère, usufruitière des biens, bénéficie d’une protection judiciaire, étant placée sous tutelle ; comme l’a motivé le juge des tutelles dans son ordonnance, il est de l’intérêt de Madame [Y] veuve [E] [W] de vendre les biens immobiliers, qui ne sont pas productifs de fruits (n’étant pas en état d’être loués) et sont grevés de charges de copropriété, dépenses d’entretien et d’assurance, taxe foncière, etc.,

— la clause d’inaliénabilité n’a plus d’intérêt en ce qu’elle fondée sur le risque de prodigalité, dès lors que les donataires ont vieilli, qu’il n’a jamais adopté de comportement laissant croire qu’il se contente de jouir du patrimoine familial,

— il existe un intérêt plus important justifiant la vente du bien immobilier, dès lors que le bien n’est plus occupé depuis plusieurs années, qu’il a subi des infiltrations, qu’il est mal ventilé et qu’il doit être vendu tant que sa valeur vénale n’est pas trop affectée par les détériorations,

— il est dans l’intérêt de la donatrice de vendre, puisque la quote-part du prix de vente qui lui est due en qualité d’usufruitière diminue automatiquement avec l’écoulement du temps,

— le refus de Monsieur [P] [E] [W] n’est pas justifié, dès lors que celui-ci a sollicité une autorisation générale et réciproque de vendre, qu’il ne démontre aucune atteinte à la réserve héréditaire et que les autres donataires ont donné leur accord.

A l’appui de sa demande de dommages-intérêts, le demandeur affirme notamment que :

— le refus de consentir à la vente relève de l’abus de droit, lequel constitue une faute,

— il a été contraint d’engager la présente action, d’étaler les dissensions familiales en justice, d’assigner sa soeur [U], de convaincre son frère [G] et sa soeur [B] d’intervenir volontairement, ce qui lui a causé un préjudice moral qui peut être estimé à 3 000 euros,

— étant sans nouvelle de son acquéreur putatif, Monsieur [L], il a perdu une chance de lui vendre les biens immobiliers ; avec un taux de rendement moyen des actions à 7 %, s’il avait pu placer la quote-part du prix de vente à lui revenir, soit 73 800 euros, il pouvait escompter un revenu de 5 166 euros annuels ; si le bien ne pouvait pas être vendu au prix prévu (soit 82 000 euros), les dommages-intérêts s’élèveraient à 80 % du prix, soit 65 600 euros ; si la vente devait finir par intervenir, son préjudice financier serait à tout le moins estimé à 10 332 euros.

*

Dans ses dernières écritures (conclusions récapitulatives et responsives n°2) notifiées par voie électronique le 9 janvier 2025, Monsieur [P] [E] [W] a sollicité de voir :

“Vu les pièces versées aux débats annexés suivant bordereau joint aux présentes,

Rejetant toutes demandes et prétenti ons contraires,

DEBOUTER Monsieur [H] [E] [W] de l’ensemble de ses prétentions à l’encontre de Monsieur [P] [E] [W].

CONDAMNER Monsieur [H] [E] [W] à payer à Monsieur [P] [E] [W] la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

CONDAMNER Monsieur [H] [R] à payer à Monsieur [P] [E] [W] la somme de 3 500 € au visa de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER Monsieur [H] [R] aux entiers dépens et accorder à la SCP REFFAY & Associés le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.”

Le défendeur conclut au rejet des demandes adverses, expliquant notamment que :

— la disparition du risque de prodigalité ou d’inexpérience ne ressort que des propres affirmations du demandeur,

— il n’est nullement prouvé que la personne protégée soit dans une situation financière justifiant le versement d’un capital,

— il est étonnant de voir évoquer des charges relatives à la taxe foncière, alors qu’elles incombent au nu-propriétaire et non à l’usufruitière,

— l’arrêté de péril évoqué par le demandeur visait la copropriété et non l’appartement dont celui-ci est nu-propriétaire,

— son refus a été motivé par le respect de la volonté de ses parents, mentionnée dans la clause d’inaliénabilité, à savoir le maintien des biens donnés dans le patrimoine familial,

— il a été envisagé de lever pour chacun des donataires la clause d’inaliénabilité, de sorte de ne pas empêcher librement les ventes qui pourraient intervenir, mais aucun accord n’est intervenu,

— le demandeur a saisi la juridiction dans son seul intérêt le jour même des 91 ans de leur mère, laquelle ne peut plus prétendre qu’à une valeur d’usufruit limitée à 10 %,

— il est légitime de s’interroger sur la position des autres donataires qui ne sont pas parties à la procédure,

— le préjudice financier allégué n’est pas établi, dès lors que le demandeur ne verse aux débats aucun compromis, qu’un placement à 7 % est pour le moins étonnant et contraire au marché et que le fait d’évoquer une perte de chance met à néant les prétentions financières qui sont formulée.

*

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 12 juin 2025, Madame [U] [F] [E] [W] demandé à la juridiction de :

“Vu l’article 1383 – 2 du Code civil

Juger recevable et fondée l’argumentation développée par Madame [U] [F] [E] [W] veuve [Z].

Juger que Madame [U] [F] [E] [W] veuve [Z] a réitérée son accord quant à la vente du bien situé à [Localité 8]

Statuer ce que de droit sur les dépens.”

La défenderesse déclare qu’elle souhaite réitérer son accord donné à son frère [H] pour que puisse être vendu l’appartement litigieux situé à [Localité 6] et qu’elle s’en rapporte à justice sur les autres demandes formulées.

*

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour l’exposé complet des moyens des parties, aux conclusions sus-visées.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 15 janvier 2026.

A l’audience du 12 mars 2026, la décision a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

MOTIFS

1 – Sur la demande d’autorisation de vente :

Aux termes de l’article 900-1, alinéa 1er, du code civil, “Les clauses d’inaliénabilité affectant un bien donné ou légué ne sont valables que si elles sont temporaires et justifiées par un intérêt sérieux et légitime. Même dans ce cas, le donataire ou le légataire peut être judiciairement autorisé à disposer du bien si l’intérêt qui avait justifié la clause a disparu ou s’il advient qu’un intérêt plus important l’exige.”

Il est établi que, selon un acte authentique de donation du 3 novembre 1995, Monsieur [M] [G] [E] [W] et Madame [D] [Y] épouse [E] [W] ont donné à leur fils [H] la nue-propriété d’une maison située [Adresse 7] à [Localité 5] et des lots numéros 4 et 10 dans un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 10] à [Localité 6].

L’acte de donation-partage stipule en page 13, au paragraphe “Interdiction d’aliéner”, que “En raison de la réserve de jouissance ci-dessus stipulée, les donateurs, interdisent formellement aux donataires, qui s’y soumettent, de vendre, aliéner ou hypothéquer, pendant leur vie et sans leur concours, tout ou parties des biens immobiliers compris dans leurs lots, à peine de nullité desdites aliénations ou hypothèques.

En outre, les donateurs imposent cette interdiction de vendre, aliéner ou hypothéquer pendant un délai de cinq années à compter du jour du décès du survivant d’entre eux.

Cette interdiction est motivée par le fait que les biens donnés représentent un patrimoine familial constitué par les donateurs pour leurs enfants. Ils désirent que ces biens restent dans leur famille et souhaitent éviter une vente qui serait due à la prodigalité ou l’inexpérience de l’un de leurs enfants. Toutefois, ils autorisent leurs enfants à vendre les biens qui leur sont attribués à leurs co-attributaires aux présentes.”

Monsieur [H] [E] [W] sollicite l’autorisation de vendre les lots numéros 4 et 10 dans un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 10] à [Localité 6], invoquant, d’une part, la disparition des intérêts ayant justifié la clause d’inaliénabilité, d’autre part, l’apparition d’un intérêt plus important.

Les deux critères d’autorisation posés par la loi sont alternatifs et non cumulatifs.

Le demandeur démontre que l’appartement situé [Adresse 10] à [Localité 6] a fait l’objet d’infiltrations en toiture ayant conduit à l’édiction d’un arrêté de péril, que les peintures contenant du plomb sont dégradées, qu’il doit être équipé d’un système de ventilation, que l’installation électrique doit être rénovée et que le logement n’est pas en état d’être loué, selon les conclusions de la société Urbanis chargée d’effectuer un contrôle de décence.

Le demandeur verse également aux débats l’ordonnance rendue le 13 décembre 2022 par le juge des tutelles de [Localité 7]. Ce dernier, saisi d’une requête aux fins d’autorisation de vente du bien immobilier et de renonciation à l’interdiction d’aliéner par le tuteur de Madame [Y] veuve [E] [W], a fait droit aux demandes, aux motifs que le logement n’est pas en état d’être loué sauf à envisager des travaux dont le coût serait disproportionné eu égard au montant du loyer à espérer et qu’il n’est pas dans l’intérêt de la majeure protégée de conserver ce bien dans ces conditions.

Au vu de ces éléments, il apparaît que, si l’intérêt motivant la clause d’inaliénabilité, à savoir la volonté des donateurs de maintenir dans le patrimoine familial les biens immobiliers acquis pour préserver leurs enfants d’une situation de besoin, n’a pas disparu, il existe un intérêt plus important justifiant de passer outre la clause, à savoir la nécessité de disposer d’un bien immobilier improductif et qui perd progressivement sa valeur en raison de sa vétusté, le coût de sa rénovation étant trop élevé pour le donataire.

En conséquence, il y a lieu d’autoriser Monsieur [H] [E] [W] à vendre les lots numéros 4 et 10 dans un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 10] à [Localité 6], sous réserve de respecter les conditions prévues par le juge des tutelles.

La présente décision étant revêtue de l’autorité de la chose jugée, il n’est pas nécessaire d’ordonner à tout notaire requis par le demandeur de recevoir l’acte de vente.

Il résulte des articles 32 et 33 du décret n° 55-22 du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière que les notaires sont tenus de faire publier, dans le délai de trois mois de leur date, et indépendamment de la volonté des parties, les actes portant mutation ou constitution de droits réels immobiliers dressés par eux ou avec leur concours. Il est donc inutile d’ordonner la publication de la vente à intervenir au fichier immobilier.

2 – Sur les demandes de dommages-intérêts :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

En l’espèce, Monsieur [H] [E] [W] ne prouve pas que le refus de son frère [P] de renoncer à la clause d’inaliénabilité est abusif. Monsieur [P] [E] [W] a refusé de consentir à la vente dans le souci de respecter la volonté de ses parents de conserver les biens donnés dans le patrimoine familial, ce qui constitue un motif légitime. Il n’est pas démontré qu’il aurait agi dans le but de nuire aux intérêts de son frère.

En l’absence de faute commise par Monsieur [P] [E] [W], les demandes de dommages-intérêts présentées par Monsieur [H] [E] [W] seront rejetées.

3 – Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus qu’en présence d’une faute commise par une partie dans l’exercice de son droit d’agir, cette faute pouvant résulter, notamment, d’une intention de nuire, de la mauvaise foi ou de la légèreté blâmable.

Il est fait droit à la demande d’autorisation de vendre les biens immobiliers formulée par Monsieur [H] [E] [W], circonstance qui exclut que l’action intentée par celui-ci présente un caractère abusif.

Par suite, la demande reconventionnelle de dommages-intérêts présentée par Monsieur [P] [E] [W] sera rejetée.

4 – Sur les demandes accessoires :

Eu égard au caractère familial du litige et compte tenu du fait que Messieurs [H] et [P] [E] [W] succombent en tout ou en partie en leurs prétentions, il est justifié de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens.

A défaut de condamnation d’une partie aux dépens, les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sont inapplicables.

Il est équitable de laisser à chaque partie la charge des frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés.

Il y a lieu de rappeler, en tant que de besoin, que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Autorise Monsieur [H] [E] [W] à vendre les lots numéros 4 (appartement T3) et 10 (cave) dans un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 10] à [Localité 6] (Ain), cadastré section AD numéro [Cadastre 5], dont il est nu-propriétaire, sous réserve de respecter les conditions prévues par le juge des tutelles dans l’intérêt de Madame [D] [dite [X]] [Y] veuve [E] [W],

Déboute Monsieur [H] [E] [W] de sa demande tendant à voir ordonner à tout notaire de recevoir l’acte de vente,

Déboute Monsieur [H] [E] [W] de sa demande tendant à voir ordonner la publication de la vente au fichier immobilier,

Déboute Monsieur [H] [E] [W] de ses demandes de dommages-intérêts,

Déboute Monsieur [P] [E] [W] de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts,

Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leur demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle en tant que de besoin que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Prononcé le douze mai deux mille vingt-six par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Stéphane Thévenard, vice-président, et par Sandrine Laventure, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier Le président

copie à :

M^e Sandrine TRIGON

M^e Philippe REFFAY

M^e Guillaume GOSSWEILER

EN CONSEQUENCE, LA REPUBLIQUE FRANCAISE MANDE ET ORDONNE,

A TOUS LES COMMISSAIRES DE JUSTICE SUR CE REQUIS, DE METTRE LE PRESENT JUGEMENT A EXECUTION,

AUX PROCUREURS GENERAUX ET AUX PROCUREURS DE LA REPUBLIQUE PRES LES TRIBUNAUX JUDICIAIRES D’Y TENIR LA MAIN ;

A TOUS COMMANDANTS ET OFFICIERS DE [Localité 9] PUBLIQUE DE PRETER MAIN-FORTE LORSQU’ILS EN SERONT LEGALEMENT REQUIS.

EN FOI DE QUOI LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE SUR LA MINUTE PAR LE PRESIDENT ET LE GREFFIER

LE GREFFIER