REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

ORDONNANCE DE REFERE DU 07 MAI 2026

N° RG 25/00008 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HISC

N° minute : 26/00141

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. [K]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Antoine GUERINOT avocat au barreau de Lyon, substitué par M^e Julie PICQUIER, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEURS

Monsieur [T] [G] [O] [B]

né le 12 Novembre 1980 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

comparant

Madame [L] [W] épouse [B] [W]

née le 10 Août 1983 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Monsieur [T] [B], son époux, muni d’un pouvoir de représentation

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 26 Mars 2026

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026

copies délivrées le 07 MAI 2026 à :

S.C.I. [K]

Monsieur [T] [G] [O] [B]

Madame [L] [W]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 07 MAI 2026 à :

S.C.I. [K]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 10 juillet 2025, la SCI [K] a consenti un bail d’habitation à M. [T] [B] et à Mme [L] [W] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3] à VIRIAT (01) contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 880 euros, provision sur charges comprise.

Par acte délivré par commissaire de justice le 06 octobre 2025, la SCI [K] a fait commandement à M. [T] [B] et Mme [L] [W] d’avoir à payer la somme en principal de 1.540 euros et visant la clause résolutoire du bail.

Par acte délivré par commissaire de justice du 11 décembre 2025, dénoncé le même jour à la Préfecture de l’Ain par voie électronique, la SCI [K] a fait assigner en référé M. [T] [B] et Mme [L] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,

— l’expulsion des occupants au besoin avec le concours de la force publique, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, dont la liquidation pourra être prononcée par le juge des contentieux de la protection,

— la condamnation in solidum des défendeurs au paiement :

— de la somme provisionnelle de 4.180 euros au titre des loyers et charges impayés, à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— des entiers dépens de l’instance,

— qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées à leur encontre par la décision à intervenir et qu’en cas d’exécution par voie extra judiciaire ou judiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application des dispositions du décret du 26 février 2016 et de l’arrêté du 26 février 2016 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice seront supportées in solidum par les défendeurs.

A l’audience du 12 février 2026, la SCI [K], représentée par son conseil, a réitéré l’ensemble de ses demandes, portant à 5.060 euros, la somme réclamée au titre des impayés de loyers et charges. Elle a également formulé une nouvelle demande en paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges (soit la somme de 880 euros), jusqu’à libération effective des lieux.

Assignée à personne, Mme [L] [W] n’a pas comparu.

En défense, M. [T] [B] comparant en personne, n’a contesté ni le principe, ni le montant de la dette mais a expliqué avoir fait l’objet d’une saisie sur salaire d’août à décembre 2025. Il a affirmer pouvoir reprendre le paiement du loyer courant et a réclamé des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Le tribunal a relevé qu’en l’absence de Mme [L] [W] à l’audience, le demandeur ne pouvait formuler une nouvelle demande en paiement d’une indemnité d’occupation en raison du principe du contradictoire. Il a ordonné le renvoi de l’affaire pour permettre la comparution de Mme [L] [W] ou la communication à cette dernière de nouvelles conclusions.

A l’audience du 26 mars 2026, date à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI [K], représentée par son conseil, a réitéré ses dernières demandes, portant à 4.849 euros, la somme réclamée au titre des impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation. Elle a rappelé que l’échéancier accordé en août 2025 n’a pas été respecté, que les impayés sont apparus dès la conclusion du bail et que les règlements effectués en mars sont selon elle des paiements d’opportunité. Elle a précisé être opposée à l’octroi de délais de paiement.

En défense, Mme [L] [W], représentée, et M. [T] [B], comparant en personne, n’ont contesté ni le principe, ni le montant de la dette mais ont réclamé des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire ; il a proposé d’apurer leur dette par mensualités de 200 euros, en plus du loyer courant.

M. [B] a déclaré travailler en CDI, percevoir 2.400 euros de revenus et que Madame perçoit 1.000 euros par mois au titre du chômage. Il a également précisé qu’ils ont un enfant et qu’ils n’ont plus d’autres dettes. Toutefois, il a déclaré qu’ils bénéficient d’un plan de surendettement pour un montant d’environ 21.000 euros de dettes, mais qui ne concerne pas la dette de loyer et qu’un recours a été formé.

Le diagnostic social et financier prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas été communiqué par la Préfecture au tribunal avant la clôture des débats.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 07 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il résulte de l’article 835 du même code que le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l’Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 11 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi du 27 juillet 2023 n’inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l’article 1er du code civil.

Cependant, en matière contractuelle, en vertu de l’article 2 du code civil énonçant que la loi ne dispose que pour l’avenir et qu’elle n’a point d’effet rétroactif, le principe est celui de la survie de la loi ancienne, seuls les contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur y étant soumis.

Dès lors, et comme l’a rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un avis en date du 13 juin 2024, l’article 10 de cette loi, « en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction ».

Par acte délivré par commissaire de justice le 06 octobre 2025, la SCI [K] a fait commandement à M. [T] [B] et Mme [L] [W] d’avoir à payer la somme en principal de 1.540 euros. Ce commandement, délivré à tous deux en personne, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

Ce commandement précisait que faute pour les locataires de régler les sommes dues dans un délai de six semaines, le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Cependant, dès lors que le contrat de bail, conclu après l’entrée en vigueur de la loi du 29 juillet 2023 et en cours au jour de cette entrée en vigueur, comportait une clause résolutoire prévoyant que les locataires disposaient d’un délai de deux mois pour régulariser leur dette locative après délivrance d’un commandement de payer, cette clause doit trouver à s’appliquer, de sorte que M. [T] [B] et Mme [L] [W] avaient jusqu’au 06 décembre 2025 pour régler la dette visée au commandement de payer.

À cette date, la situation n’avait pas été régularisée. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 07 décembre 2025 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

En revanche, aucune circonstance de l’espèce ne justifie qu’il soit fait droit à la demande d’astreinte, l’autorisation du recours à la force publique se révélant une mesure suffisante, à ce stade, pour contraindre les locataires à quitter les lieux, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

M. [T] [B] et Mme [L] [W] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 07 décembre 2025. Il convient de réparer ce dommage et de condamner les défendeurs à payer à la SCI [K] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

Le contrat de bail stipule la solidarité entre les locataires pour le paiement des loyers et charges. En revanche, la clause n’étend pas expressément la solidarité aux indemnités d’occupation. Toutefois, les locataires se maintenant tous les deux dans les lieux, ils sont tenus in solidum aux indemnités d’occupation en application du principe selon lequel chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 10 juillet 2025 et un dernier décompte faisant état à la date du 12 mars 2026 d’une dette de 4.849 euros.

Les défendeurs n’ont pas contesté le montant de la dette à l’audience.

Il y a donc lieu de condamner M. [T] [B] et Mme [L] [W] à payer à la SCI [K] la somme provisionnelle de 4.849 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 12 mars 2026, échéance du mois de mars 2026 incluse.

Cette condamnation sera solidaire, une clause de solidarité étant prévue expressément dans le contrat de bail.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d’application immédiate, que :

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [T] [B] et Mme [L] [W] ont sollicité des de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Ils ont fait valoir que Monsieur travaille en CDI, qu’il perçoit 2.400 euros de revenus et que Madame perçoit 1.000 euros par mois au titre du chômage, dans l’attente de pouvoir travailler en tant qu’assistante familiale. Ils ont également précisé avoir un enfant à charge.

L’analyse du décompte permet de constater qu’ils ont effectivement repris le paiement des loyers de février et mars 2026.

Toutefois, ils font l’objet d’une procédure de surendettement, englobant plus de 45.000 euros de dettes, mais dans lequel ils n’ont pas déclaré la dette locative, sans donner d’explications sur ce point. Si la Banque de France a imaginé un plan d’apurement sur 49 mois, mais ces mesures sont actuellement contestées par un créancier et en attente d’une décision du juge.

En outre, et alors que leurs autres dettes étaient gelées, les impayés de loyers sont apparus dès la conclusion du bail. Ensuite, les époux [B] n’ont pas respecté l’échéancier accordé par le bailleur en août 2025. Celui-ci est d’ailleurs désormais opposé à l’octroi de délais de paiement.

Ainsi, eu égard à la situation financière des défendeurs, ils n’apparaissent pas en mesure de reprendre le paiement du loyer et d’apurer la dette locative dans le délai de 24 mois prévu par la loi. En effet, les mensualités de remboursement s’ajouteront nécessairement à celles prévues dans le plan de surendettement, ce qui ne sera pas tenable pour le couple.

Il n’y a donc pas lieu d’octroyer des délais de paiement ni de suspendre les effets de la clause résolutoire et leur demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

M. [T] [B] et Mme [L] [W] succombant, ils devront supporter in solidum les dépens.

Il n’apparaît par ailleurs pas équitable de laisser à la charge de la SCI [K] l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice. Les défendeurs seront donc condamnés in solidum à lui payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune disposition légale ou réglementaire n’autorise le juge à mettre à la charge des débiteurs les droits proportionnels ou d’encaissement de l’huissier de justice mis à la charge du créancier. La demande de condamnation des débiteurs au paiement de ces sommes, infondée, doit par conséquent être rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond mais dès à présent,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 10 juillet 2025 conclu entre la SCI [K] d’une part et M. [T] [B] et Mme [L] [W] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3] à VIRIAT (01) sont réunies au 07 décembre 2025,

Ordonnons la libération des lieux,

Disons qu’à défaut par M. [T] [B] et par Mme [L] [W] d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur,

Deboutons la SCI [K] de sa demande d’astreinte,

Condamnons solidairement M. [T] [B] et Mme [L] [W] à payer à la SCI [K] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion),

Condamnons solidairement M. [T] [B] et Mme [L] [W] à payer, à titre provisionnel, à la SCI [K] la somme provisionnelle de 4.849 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 mars 2026, mois de mars 2026 inclus,

Rejetons la demande de délais de paiement,

Rappelons qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure,

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision,

Condamnons in solidum M. [T] [B] et Mme [L] [W] à payer à la SCI [K] la somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons in solidum M. [T] [B] et Mme [L] [W] aux entiers dépens de l’instance,

Rejetons la demande relative aux frais d’huissier,

Disons que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rejetons toute demande plus ample ou contraire.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,