REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 23 AVRIL 2026

N° RG 25/00396 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HHOA

N° minute : 26/00124

Dans l’affaire entre :

DEMANDEURS

Monsieur [X] [M]

demeurant [Adresse 1]

comparant

Madame [I] [B] épouse [M]

née le 24 Avril 1956 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Monsieur [X] [M], son époux, muni d’un pouvoir de représentation

et

DEFENDERESSES

Madame [S] [D]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Madame [W] [O]

née le 11 Janvier 1985 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 12 Février 2026

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Avril 2026

copies délivrées le 23 AVRIL 2026 à :

Monsieur [X] [M]

Madame [I] [B] épouse [M]

Madame [S] [D]

Madame [W] [O]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 23 AVRIL 2026 à :

Monsieur [X] [M]

Madame [I] [B] épouse [M]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 28 avril 2021, Monsieur [X] [M] a consenti un bail d’habitation à Madame [W] [O] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 3] contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 707 euros.

Suivant acte sous seing privé en date du 28 avril 2021, Madame [S] [D] s’est engagée comme caution pour le paiement du loyer, des charges, des réparations locatives, des frais de procédure et des indemnités d’occupation.

Madame [W] [O] a quitté les lieux et le bail a été résilié.

L’état des lieux de sortie a été réalisé le 10 juin 2024 par Maître [Q] [E], commissaire de justice, en présence de Madame [I] [M], de Monsieur [X] [M] et de Madame [W] [O].

Par actes délivrés par commissaire de justice les 4 novembre et 21 novembre 2025, Madame [I] [B] épouse [M] et Monsieur [X] [M] ont fait assigner Madame [W] [O] et Madame [S] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire leur condamnation solidaire :

— au paiement de la somme de 3.172,26 euros au titre des réparations locatives dues à la sortie des lieux, avec intérêts à taux légal à compter du procès-verbal d’échec de conciliation en date du 7 mai 2025,

— au paiement d’une indemnité de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais des assignations.

Un constat d’échec de conciliation a été dressé le 7 mai 2025 par Monsieur [J] [Z], conciliateur de justice.

A l’audience du 22 janvier 2026, Monsieur [X] [M], comparant en personne, et Madame [I] [B] épouse [M], représentée par son époux dûment muni d’un pouvoir, ont réitéré l’ensemble de leurs demandes.

Au soutien de celles-ci, ils précisent que Madame [W] [O] a quitté le logement en laissant les clés dans la boîte aux lettres, ce qui les a contraint à faire recours à un commissaire de justice.

Assignée par acte de commissaire de justice signifié en étude, Madame [W] [O] n’a pas comparu, ni personne pour elle.

Assignée selon les modalités de l’artice 659 du code de procédure civile (procès-verbal de recherches infructueuses), Madame [S] [D] n’a pas comparu à l’audience, ni personne pour elle.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur l’absence des défendeurs

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs ayant été régulièrement convoqués, il y a lieu de statuer sur le fond.

Sur la demande au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement;

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret n° 87-112 du 26 août 1987, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;

L’article 1731 du code civil prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Il est constant que le bailleur est en droit de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail, que son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution des travaux et qu’il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe.

L’état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 1er mai 2021 et l’état des lieux de sortie le 10 juin 2024, par Maître [Q] [E], commissaire de justice, et ce en présence de Madame [W] [O].

Les époux [M] sollicitent la somme de 3.172,26 euros au titre des réparations engagées suite au départ de Madame [W] [O], qui se décompose comme suit :

— Location d’une machine [N] pour le jardin : 200 euros

— Gazon : 87,99 euros

— Détecteur de fumée : 11,90 euros

— Pommeau de douche : 9,90 euros

— Linoléum : 271,20 euros

— Une applique murale : 34,90 euros

— Entreprise de nettoyage Mademoiselle [R] : 2.119,12 euros

— Entreprise de nettoyage SEVE NETTOYAGE : 437,25 euros.

Sur les frais relatifs à la remise en état du jardin

L’annexe du décret n°86-1290 du 26 août 1987 mentionné ci-dessus intègre au titre des réparations locatives les réparations liées aux parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif, et donc les jardins privatifs et notamment l’entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs ; taille, élagage des arbres et arbustes.

L’état des lieux d’entrée ne comporte aucune remarque sur l’état général du jardin ; celui-ci doit donc être considéré comme étant en bon état selon les dispositions de l’article 1731 du code civil rappelées ci-dessus.

L’état des lieux de sortie, et notamment les photographies n°235 à 251 et n° 272 à 274 annexées, témoigne d’un terrain non entretenu, sur lequel de nombreuses hautes herbes ont poussé, dont certaines entre les joints des carreaux de ciment de la terrasse.

Il est ainsi suffisamment établi que Madame [W] [O] s’est abstenue d’entretenir le jardin.

Les bailleurs justifient avoir loué un rotavator (machine à retourner la terre) pour la somme de 200,00 euros chez [N] le 14 octobre 2024 et avoir acheté des graines de gazon pour la somme de 87,99 euros.

En conséquence, la locataire sortante est bien redevable de la somme de 287,99 euros (200 + 87,99 = 287,99 €) dépensée par les bailleurs afin de remettre en état les extérieurs.

Sur les frais relatifs à l’achat d’un détecteur de fumée

Il est vrai que l’état des lieux d’entrée mentionne la présence dans le logement d’un détecteur de fumée, et que les demandeurs justifient de l’achat d’un détecteur de fumée chez Castorama d’un montant de 11,90 euros le 16 juillet 2024, soit après le départ de Mme [O].

Cependant, l’état des lieux de sortie ne mentionne pas de problématique à l’égard du détecteur de fumée, qu’il soit absent ou défectueux.

Il n’est ainsi pas justifié d’une carence de la locataire à ce sujet et aucune somme ne saurait être mise à sa charge à ce sujet.

Sur les frais relatifs à l’achat du pommeau de douche

L’état des lieux de sortie mentionne que le mitigeur et le pommeau de douche de la salle de bain sont entartrés, établissant ainsi un défaut d’entretien de ces éléments par la locataire, qui a résidé dans le logement pendant près de trois années.

Les bailleurs justifient s’être acquittés de la somme de 9,90 euros (facture Castorama du 16 juillet 2024) pour remplacer le pommeau entartré, somme qui n’apparait pas excessive.

En conséquence, la locataire sortante est bien redevable de la somme de 9,90 euros.

Sur les frais relatifs à l’achat d’un linoléum

L’état des lieux d’entrée justifie du très bon état des sols dans les chambres « est » et « ouest » à l’étage du logement.

L’état des lieux de sortie constate en revanche trois années après que le revêtement en linoléum de sol de la chambre de droite est déchiré à plusieurs endroits, qu’il est sale, taché et qu’il se décolle à de multiples endroits (photographies n° 176 à 181).

Il est ainsi établi une dégradation importante du linoléum qui ne peut être attribuée au seul passage du temps.

Les bailleurs justifient s’être acquittés de la somme de 271,20 euros (facture Castorama du 16 juillet 2024) afin de remplacer le linoléum, somme qui n’apparait pas excessive au vu de la surface concernée et des travaux de pose que cela engendre nécessairement.

En conséquence, la locataire sortante est bien redevable de la somme de 271,20 euros.

Sur les frais relatifs à l’achat d’une applique murale

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée fait état de plusieurs luminaires dans la cuisine, dans le séjour, dans la chambre au rez-de-chaussée, dans la chambre « est », dans la chambre « ouest » et dans les sanitaires. Il n’est pas fait état de la présence d’une applique murale.

L’état des lieux de sortie mentionne, à plusieurs reprises, que l’éclairage artificiel des pièces est assuré par des points lumineux au plafond, avec une douille et une ampoule. Il relate la présence de trous de chevilles dans la chambre du rez-de-chaussée, dans le couloir du rez-de-chaussée et dans les toilettes, sans pour autant mentionner la fonction de ces trous de cheville.

Ainsi, la présence d’une applique murale lors de l’entrée en possession du logement par Madame [W] [O] n’est pas rapportée. Il ne peut donc être imputée à cette dernière la disparition ou la dégradation d’une telle applique.

La demande des bailleurs à ce titre sera donc rejetée.

Sur l’intervention de l’entreprise Mademoiselle [R]

L’état des lieux d’entrée permet d’affirmer que les peintures des murs et des plafonds étaient dans un très bon état dans l’ensemble des pièces du logement.

L’état des lieux de sortie rapporte en revanche l’existence de nombreuses tâches sur les peintures murales et plafonnantes de la cuisine et notamment sur les murs « nord », « sud » et « est ». Dans le salon, le commissaire de justice a constaté des éclats de peinture sur l’encadrement de la porte, des jaunissures sur le plafond et des salissures et des noirceurs sur la porte d’accès depuis le mur « sud ». Dans le couloir, les murs sont tachés et des trous de chevilles sont observés. Dans la chambre du rez-de-chaussée, le côté intérieur de la porte est noirci, jauni et poussiéreux et des trous de chevilles sont constatés sur les murs ouest et nord. Des écaillures de peinture sont retrouvées. Un trou est constaté sur la facade extérieure de la porte de la salle de bain. A l’étage, la porte de la première chambre présente un enfoncement et présente des saletés sur ses faces intérieure et extérieure et des tâches sont constatées dans la chambre sur plusieurs murs. Des traces, éclaboussures et enfoncements sont retrouvés sur les murs « nord », « est » et« sud » de la deuxième chambre.

Ces nombreuses constatations opérées par le commissaire de justice démontrent, en comparaison avec l’état des lieux d’entrée, de nombreuses dégradations dans toutes les pièces du logement. La simple vétusté affectant les peintures du logement et l’effet du temps ne peuvent, à eux seuls, permettre d’expliquer les dégradations constatées.

Les bailleurs justifient avoir fait procéder par la société Mademoiselle [R], pour un montant de 2.119,12 euros TTC, à la reprise des peintures dans le logement. La facture en date du 17 juillet 2024 précise que les murs de la cuisine, du salon et des trois chambres ont été lessivés, rebouchés et les plafonds de la cuisine et de la salle de bain ont été repeints ; les boiseries ont été reprises dans le salon, la pièce d’eau et dans les trois chambres.

Il faut cependant rappeler que la locataire est restée trois années dans les lieux, ce qui impose d’appliquer un coefficient de vétusté qui sera justement fixé dans le cas présent à 5 %.

Dès lors, la somme mise à la charge de la locataire sortante à ce titre sera limitée à la somme de 2.013,16 euros.

Sur l’intervention de l’entreprise SEVE NETTOYAGE

L’état des lieux de sortie relate dans la cuisine une tâche importante au sol, des meubles tâchés et une hotte sale laissant apparaitre des traces jaunâtres et des saletés sur le rebord de la fenêtre. Le sol du salon est sale et de la poussière est observée dans la pièce. Le deuxième salon est sale. Les fenêtres des chambres n’ont pas été entretenues. Dans les sanitaires, les toilettes sont entartrées. Les constatations faites dans la salle de bain mettent en avant des tâches de couleur rouille sur le sol et sur les murs de la douche ainsi que des moisissures. Enfin, de nombreuses toiles d’araignées sont retrouvées sur les plafonds.

Ainsi, il est suffisamment établi un défaut d’entretien et de nettoyage du logement imputable à la locataire sortante.

Il est justifié de frais de nettoyage engagés à hauteur de la somme de 437,25 euros (facture de l’entreprise SEVE NETTOYAGE du 23 juillet 2024), somme qui n’apparaît pas excessive au vu de la taille du logement et du nettoyage nécessaire, et qui sera donc mise à la charge de la locataire sortante.

Sur les comptes entre les parties

Aux termes de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal (…).

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Le bail prévoyait le versement par Madame [W] [O] d’un dépôt de garantie d’un montant de 680,00 euros à son entrée dans les lieux.

Les bailleurs n’ont rien indiqué à ce sujet, n’évoquant nullement que celui-ci a été restitué à Madame [O].

Il convient donc de déduire cette somme des réparations locatives dues par la locataire, et qui s’élevent à la somme de 3.019,50 euros (287,99 + 9,90 + 271,20 + 437,25 + 2.013,16).

En conséquence, il convient de condamner Madame [W] [O] à payer à Madame [I] [B], épouse [M] et Monsieur [X] [M] la somme de 2.339,50 euros (3.019,50 – 680) euros au titre des réparations locatives.

Les intérêts au taux légal courront à compter de la présente décision, s’agissant d’une indemnité dont le montant est fixé par le juge, et l’échec de la conciliation ne pouvant constituer une mise en demeure au sens de l’article 1231-6 du code civil et donc un point de départ pour les intérêts moratoires.

Sur la condamnation solidaire de la caution

Il résulte de l’article 2288 du code civil, dans sa version applicable au jour du présent contrat de cautionnement, que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour du présent contrat de cautionnement, impose que la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, suivant acte sous seing privé en date du 28 avril 2021, Madame [S] [D] s’est engagée en qualité de caution à payer « le loyer, des charges, des réparations locatives, des frais de procédure et des indemnités d’occupation » dus par Mme [O] au titre du bail du 28 avril 2021.

Les mentions obligatoires prévues à peine de nullité par l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 sont correctement portées dans l’acte d’engagement.

Partant, il y a lieu de condamner Madame [S] [D] solidairement avec Mme [O] à payer aux bailleurs la somme de 2.339,50 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts à taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [W] [O] et Madame [S] [D], qui succombent à l’instance, seront condamnées in solidum aux dépens, comprenant notamment les frais des deux assignations.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [W] [O] et Madame [S] [D], condamnées aux dépens, devront payer in solidum aux époux [M] au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [W] [O] et Madame [S] [D] à payer à Madame [I] [B] épouse [M] et Monsieur [X] [M] la somme de 2.339,50 euros au titre des réparations locatives (déduction faite du dépôt de garantie), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Madame [W] [O] et Madame [S] [D] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment les frais des assignations ;

CONDAMNE in solidum Madame [W] [O] et Madame [S] [D] à payer à Madame [I] [B] épouse [M] et Monsieur [X] [M] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LE JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER LE JUGE