Minute : 26/00067

N° RG 25/00010 – N° Portalis DBXW-W-B7J-GDNZ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE MORLAIX

JUGEMENT DU 03 MARS 2026

DEMANDERESSE :

Madame, [O], [A],

[Adresse 1],

[Localité 1]

représentée par Maître Olivier BOULOUARD de la SELARL MAGELLAN, avocats au barreau de BREST

D’UNE PART

DEFENDEURS :

M., [P], [D] et Madame, [E], [D] née, [C],

[Adresse 2],

[Localité 2]

représentés par M^e Myriam BATTET-TANNIOU, avocat au barreau de BREST

D’AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : David ZOUAOUI, vice-président au tribunal de proximité de Morlaix chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection, assisté de Aurélie GUILLEM, greffier.

DEBATS à l’audience publique du 03 mars 2026

JUGEMENT rendu par mise à disposition au greffe à la date indiquée par le président à l’issue des débats conformément aux articles 450 et suivants du Code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 3 avril 2019,, [O], [A] a consenti à, [P], [D] et, [E], [D] la location d’un immeuble à usage d’habitation, sis, [Adresse 3], [Localité 2], moyennant un loyer mensuel actualisé de 465 euros.

Par acte de commissaire de Justice du 4 septembre 2024,, [O], [A] leur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est resté sans effet.

Par acte de commissaire de Justice en date du 26 novembre 2024, le bailleur a fait assigner les locataires devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de MORLAIX, aux fins de voir :

— constater que la clause résolutoire insérée dans le bail est acquise et en conséquence constater la résiliation du bail signé par les parties,

— ordonner l’expulsion du locataire ainsi que de tous les occupants de leur chef du logement, avec, au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,

— d’autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde meuble au choix du requérant, aux frais et risques de qui il appartiendra.

— condamner les locataires solidairement au paiement :

* de la somme de 1680 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, somme à parfaire à l’audience outre les intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2024 ;

* d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer mensuel, charges comprises, outre réévaluation légale, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués,

* de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* des entiers dépens de l’instance et de ses suites, qui comprendront notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation.

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’appui de ses prétentions, le bailleur expose :

— que les loyers et charges n’ont pas été honorés, malgré diverses tentatives de démarches amiables,

— que le locataire n’ayant pas régularisé dans les deux mois les causes d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, celui-ci est résilié de plein droit.

A l’audience devant le Juge des contentieux de la protection,, [O], [A] a maintenu ses demandes.

,

[P], [D] et, [E], [D], représentés par leur conseil, ont conclu par écrit à l’irrecevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail en raison de l’absence de notification de la procédure au représentant de l’état dans le département dans le délai de six semaines. Sur le fond ils demandent le bénéfice de délais de paiement.

A l’audience du 6 janvier 2026, ils renoncent à la demande d’irrecevabilité. Ils reconnaissent le principe de la dette mais pas le montant réclamé. Ils demandent des délais de paiement de la dette locative avec suspension de la clause résolutoire. A titre reconventionnel ils demandent la condamnation du bailleur à verser la somme de 2000 euros au titre du préjudice de jouissance subi outre la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le demandeur a précisé n’avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit du défendeur.

Le locataire a indiqué ne faire l’objet d’aucune procédure auprès de la Banque de France.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de l’action :

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation – ou l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – doit être notifiée au préfet 6 semaines au moins avant la date de l’audience, par lettre recommandée avec accusé réception, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, le bailleur personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de 2 mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir accompli les diligences qui lui incombaient dans le délai légal.

L’action en résiliation est donc recevable.

Sur la réclamation au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations du bail, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par application des dispositions de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

De fait, il appartient au locataire de justifier qu’il s’est libéré du paiement de ses loyers jusqu’au terme du bail.

En l’espèce, le bailleur réclame le paiement de l’arriéré des loyers et charges et des indemnités d’occupation non réglés par le locataire.

A l’appui de sa demande,, [O], [A] verse aux débats l’engagement de location et le décompte des sommes dues faisant apparaître une dette locative d’un montant de mille six cent quatre-vingt euros (1680) en principal au jour de l’audience.

Le bailleur produit également le commandement de payer notifié aux locataires et resté sans effet.

,

[P], [D] et, [E], [D] ont reconnu tant le principe que le montant de la dette locative.

Ils ont exposé leur situation personnelle et financière, et sollicité des délais de paiement.

Il convient en conséquence de condamner, [P], [D] et, [E], [D] à payer à, [O], [A] la somme de mille six cent quatre-vingt euros (1680) euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 2 décembre 2025.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Le bailleur est obligé :

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus .

Les époux, [D] se plaignent de l’attitude intrusive de la bailleresse et demande une indemnisation de ce chef.

Les pièces produites par les locataires ne démontrent pas une telle attitude. Ils indiquent que Madame, [A] serait entrée dans leur domicile sans leur permission mais ne peuvent pas citer une seule date à laquelle cela se serait passé et encore moins plusieurs dates qui montreraient une attitude récurrente.

Les attestations produites n’émanent pas de personnes ayant constaté matériellement un mauvais comportement de la part de Madame, [A] mais de personnes ayant reçu la parole de Mme, [D].

S’agissant de la non régularisation des charges, il ne s’agit pas d’un préjudice de jouissance. Il appartient aux locataires de faire une demande de remboursement des provisions versées, tel n’est pas le cas en l’espèce.

Il y a donc lieu de rejeter la demande d’indemnisation au titre d’un préjudice de jouissance.

Sur les délais de paiement :

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Les locataires se trouvent dans l’incapacité de s’acquitter immédiatement de la totalité des sommes dues.

Sa situation permet cependant d’envisager la mise en place d’un échéancier, et de prévoir qu’il s’acquittera de sa dette par un versement mensuel s’ajoutant au loyer courant.

Il convient dans ces conditions de lui accorder des délais de paiement à compter de ce jour, assortis de l’obligation de s’acquitter des sommes dues par acomptes mensuels de 46.66 euros avant le 10 de chaque mois, le premier versement devant intervenir avant le 10 du mois suivant la notification de la présente décision et la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, en principal et intérêts.

Enfin il y a lieu de dire qu’en cas de dépôt d’une requête en surendettement :

— il ne pourra être versé l’acompte prévu au titre de l’apurement de la dette à compter de la date de recevabilité et jusqu’à la décision relative à la procédure de surendettement,

— les modalités d’apurement de la dette et/ou d’effacement se substitueront aux dispositions précitées.

Il y a lieu en outre de prévoir qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, et UN MOIS après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

Il doit enfin être rappelé que pendant ce délai les procédures d’exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues.

Sur la résiliation du contrat de bail :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce en vertu des conditions générales du bail, à défaut de paiement à son terme du loyer, après un commandement infructueux, la location est résiliée de plein droit.

Il est établi et non contesté que les locataires ont laissé impayées les échéances de loyer auxquelles ils étaient tenus.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail leur a été signifié le 4 septembre 2024.

Ces derniers n’ont pas apuré leur dette dans le délai de six semaines suivant cet acte et restent toujours redevables d’un arriéré.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de, [O], [A] à la date du 16 octobre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation et mixtes, dans sa rédaction issue de la loi du 29 juillet 1998 relative à l’exclusion, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative.

Cette situation se caractérise par la capacité du locataire défaillant non seulement à apurer l’arriéré constitué mais également à reprendre le paiement des échéances normales de loyer.

En l’espèce, les délais accordés au locataire pour régulariser l’arriéré de loyers, tels qu’exposés au dispositif, apparaissent compatibles avec la reprise des échéances courantes.

Il convient en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

Sur la demande d’expulsion :

En considération de la suspension des effets de la clause de résiliation, il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion du locataire tant que ladite clause est suspendue.

En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche, en cas de non-respect des délais de paiement ainsi accordés, et/ou de non-paiement du loyer courant et un mois après une ultime mise en demeure d’avoir à respecter l’échéancier adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, la clause résolutoire recevra ses pleins et entiers effets. Dans ce cas,, [P], [D] et, [E], [D] pourront être expulsés, ainsi que tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

Sur l’indemnité d’occupation :

En considération de la suspension des effets de la clause de résiliation, il n’y a pas lieu de fixer l’indemnité d’occupation tant que la résiliation n’est pas définitivement acquise. En effet, en cas de régularisation intégrale de l’arriéré, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

En revanche en cas de résiliation du contrat, il sera dû une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisé par la restitution des clés.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

En application de l’article 696 du code de procédure civile,, [P], [D] et, [E], [D], succombant dans le cadre de la procédure, seront condamnés aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité commande en l’espèce, eu égard au refus des bailleurs de transmettre des documents aux administrations pour les locataires obtiennent une aide permettant de solder la dette, de dire n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit dans le cadre de la présente procédure en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, mise à la disposition du public par le greffe :

DECLARE recevable la demande de résiliation et d’expulsion formée par, [O], [A].

CONDAMNE solidairement, [P], [D] et, [E], [D] à verser à, [O], [A] la somme de mille six cent quatre-vingt Euros au titre des loyers et charges impayés décompte arrêté à la date du 2 décembre 2025 outre une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisé par la restitution des clés.

ACCORDE à, [P], [D] et, [E], [D] des délais de paiement à compter de ce jour, assortis de l’obligation de s’acquitter de leur dette par acomptes mensuels de 46.66euros avant le 10 de chaque mois, pour une durée de 36 mois, le premier versement devant intervenir avant le 10 du mois suivant la notification de la présente décision et la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, en principal et intérêts.

DIT qu’en cas de dépôt d’une requête en surendettement avant l’apurement de la dette :

— il ne pourra être versé l’acompte prévu au titre de l’apurement de la dette à compter de la date de recevabilité et jusqu’à la décision relative à la procédure de surendettement,

— les modalités d’apurement de la dette et/ou d’effacement se substitueront aux dispositions précitées.

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, et UN MOIS après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible.

RAPPELLE que pendant ce délai les procédures d’exécution, tendant au recouvrement des sommes dues, sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues.

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail consenti le 3 avril 2019 par, [O], [A] à, [P], [D] et, [E], [D] portant sur un logement situé, [Adresse 4] à compter du 16 octobre 2024

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés.

RAPPELLE que pendant ces délais, le loyer courant doit être payé à son échéance.

DIT qu’en cas de règlement par, [P], [D] et, [E], [D] des échéances courantes et de l’intégralité de sa dette de loyers envers, [O], [A] dans les termes et délais fixés ci-dessus, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre.

DIT qu’en cas de non régularisation intégrale de l’arriéré et/ou de non-paiement du loyer courant, dans le délai fixé, la clause de résiliation du bail recevra ses entiers effets, et ordonne dans ce cas l’expulsion de, [P], [D] et, [E], [D] et de tous occupants de son/leur chef en tant que de besoin avec le concours de la force publique.

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation à un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisé par la restitution des clés et au besoin CONDAMNE au paiement de cette somme.

DIT n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum, [P], [D] et, [E], [D] aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et DIT n’y avoir lieu de s’y opposer

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité de Morlaix, le 3 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur David ZOUAOUI, vice-président, et par Madame Aurélie GUILLEM, greffière.

LE GREFFIER LE PRESIDENT