N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00268 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GLHO

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société ODHAC OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT 87

C/

[H] [Z]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 14 Janvier 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 10 Décembre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 14 Janvier 2026 :

Entre :

Société ODHAC – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT 87

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Stéphane CHAGNAUD, substitué par Maître David ROUBEAU, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Madame [H] [Z]

née le 05 Juin 1983 à [Localité 1] (95)

demeurant [Adresse 2]

(Aide Juridictionnelle Totale numéro 2025/005930 en date du 06 Juin 2025)

représentée par Maître Nathalie PREGUIMBEAU, substituée par Maître Bruno GREZE, avocats au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 11 Juin 2025, l’affaire a été renvoyée aux 08 Octobre 2025 et 10 Décembre 2025, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat de la défenderesse en ses observations.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 14 Janvier 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 mai 2023, à effet rétroactif au 16 novembre 2019, pour une durée indéterminée, l’Office Public de l’Habitat ODHAC 87, a donné à bail à Madame [H] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] – moyennant un loyer mensuel révisable de 486,40 € outre les charges récupérables ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 458 €.

Par acte de Commissaire de justice délivré à personne le 19 mars 2025, l’OPH ODHAC 87 a fait assigner la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de :

▸ constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion de la locataire, et de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef , si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

▸ la condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 2 545,60 € au titre des loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

▸ la condamner au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

▸ la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt de droit ;

▸ la condamner au paiement de la somme de 500 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

L’affaire, appelée à l’audience du 11 juin 2025, a été renvoyée à deux reprises à la demande des parties avant d’être retenue à l’audience du 10 décembre 2025.

A l’audience susdite, l’OPH ODHAC 87 représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa demande en paiement à la somme de 2 583,85 €.

Madame [H] [Z], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions transmises par voie électronique le 6 octobre 2025 aux termes desquelles elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 80 € par mois pour régler le solde de la dette locative qu’elle ne conteste pas, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Au soutien de ses demandes fondés sur les dispositions de l’article 24 V et VI de la loi du 6 juillet 1989, elle expose que la Commission de surendettement a déclaré recevable sa demande de traitement de sa situation de surendettement et a orienté son dossier vers une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par décision en date du 29 juillet 2025. Par ailleurs, elle expose avoir repris le paiement du loyer courant. Enfin, elle fait état de sa situation financière et familiale.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 10 juin 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 2] par voie électronique le 19 mars 2025, soit plus de deux mois avant la première audience du 11 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH ODHAC 87 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 20 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2024, l’OPH ODHAC 87 a fait délivrer à Madame [H] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 630,05 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux pendant une durée de deux mois.

Il ressort des éléments transmis par le bailleur que le dossier de surendettement déposé par Madame [H] [Z] a été déclaré recevable le 29 juillet 2025 soit postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer du 20 décembre 2024.

Par conséquent, les effets de la clause résolutoire sont définitivement acquis au 21 février 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé en date du 8 décembre 2025, que Madame [H] [Z] n’a pas réglé avec régularité le montant de ses loyers de sorte qu’au titre des loyers, le bailleur sollicite la somme de 2 583,85 €.

Toutefois, il ressort dudit décompte que le bailleur a facturé des frais de procédure d’un montant de 154,19 € le 2 mai 2025. S’agissant de frais prohibés en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 et relevant des dépens, ceux-ci seront donc déduits de la somme sollicitée au titre de l’arriéré de loyers et charges.

En conséquence, la créance n’étant pas sérieusement contestable ni contestée, Madame [H] [Z] sera condamnée à verser à l’OPH ODHAC 87 la somme de 2 429,66 € (2 583,85 € – 154,19 €), à titre provisionnel, arrêtée au 8 décembre 2025, avec intérêt au taux légal sur la somme de 1 630,05 € à compter du 20 décembre 2024 (date du commandement de payer) et sur le surplus à compter de la présente décision, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement :

En application de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige :

« VI.-Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ; »

En l’espèce, Madame [H] [Z] a été déclaré recevable au bénéfice de la procédure de surendettement par décision de la Commission en date du 29 juillet 2025. Si la Commission de surendettement a décidé d’orienter son dossier vers une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, il ne s’agit que d’une orientation et non de la validation des mesures définitives, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’appliquer les dispositions de l’article VI relatives à la contestation par le créancier dès lors que cette contestation ne pourrait concerner que la décision de recevabilité et non celle relative à la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, non encore adoptée par la Commission. Le recours exercé par l’ODHAC87 auprès de la Commission de surendettement par courrier recommandé du 25 septembre 2025 sera donc sans effet sur l’application des dispositions susvisées. Le courrier adressé par la Commission de surendettement à l’ODHAC87 précise d’ailleurs que le bailleur dispose d’un délai de 15 jours pour contester la décision de recevabilité et qu’une nouvelle séance se tiendra pour imposer la mesure d’effacement à l’issue de laquelle un nouveau délai de 30 jours lui sera offert afin de formuler un recours.

Il résulte du décompte actualisé du 8 décembre 2025 que le paiement du loyer courant a été intégralement repris avant l’audience.

Par ailleurs, il ressort de l’attestation établie par la Caisse d’allocations familiales le 6 octobre 2025 que Madame [H] [Z] perçoit des ressources d’un montant total de 1 865,19 €.

Par conséquent, il convient d’accorder des délais de paiement et d’autoriser Madame [H] [Z] à se libérer de sa dette locative, jusqu’à la décision de la Commission de surendettement devant statuer sur les mesures de traitement prévues par les articles L741-1 et suivants du code de la consommation, et ce par mensualité de 80 € le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Madame [H] [Z] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [H] [Z] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— Madame [H] [Z] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du loyer qui aurait été du, si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 134,30 € (suivant avis d’échéance du mois de novembre 2025) ;

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [H] [Z], qui succombe, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH ODHAC 87 les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Madame [H] [Z] à lui verser une somme de 200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référés, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de l’OPH ODHAC 87 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties, à la date du 21 février 2025 ;

CONDAMNONS Madame [H] [Z] à payer à titre provisionnel à l’OPH ODHAC 87 la somme de 2 429,66 € (deux mille quatre cent vingt-neuf euros et soixante-six centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 8 décembre 2025, avec intérêt au taux légal sur la somme de 1 630,05 € à compter du 20 décembre 2024 (date du commandement de payer) et sur le surplus à compter de la présente décision, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

AUTORISONS Madame [H] [Z] à régler les sommes dues, jusqu’à la décision de la Commission de surendettement des particuliers de la Haute-[Localité 2] statuant sur les mesures de traitement prévues par les articles L741-1 et suivants du code de la consommation, à l’aide de mensualités de 80 € au minimum, dans la limite de la dette, au plus tard le 10 de chaque mois et le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Madame [H] [Z] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en plus du paiement du loyer courant ;

DISONS qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer courant :

— la totalité de la somme due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [H] [Z] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [H] [Z] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été du, si le bail s’était poursuivi soit la somme de 134,30 € ;

CONDAMNONS Madame [H] [Z] à payer à l’OPH ODHAC 87 la somme de 200 € (deux cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [H] [Z] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON