TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 25/50028 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6TCW

AS M N° : 19

Assignation du :

23 et 24 Décembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

le 13 novembre 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

Commune VILLE DE PARIS

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentée par Maître Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU ET ASSOCIE, avocats au barreau de PARIS – #R0079

DEFENDEURS

Monsieur [S] [F]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [K] [O] épouse [F]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentés par M^e Alban CORNETTE, avocat au barreau de PARIS – #J0104

Monsieur [C] [T], décédé

[Adresse 1]

[Localité 6]

DÉBATS

A l’audience du 16 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Par actes de commissaire de justice en date des 23 et 24 décembre 2024, la ville de Paris a fait assigner M. [F], son épouse, Mme [O] (ci-après, les " époux [F] ") et M. [T] devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, au visa notamment des dispositions des articles 481-1 et 839 du code de procédure civile, L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, concernant un appartement situé [Adresse 4] à Paris 16ème (lot 21 – 1er étage gauche), aux fins de voir :

«  o DIRE ET JUGER que Monsieur [S] [F] et Madame [K] [O] épouse [F] ainsi que Monsieur [C] [T] ont commis une infraction aux dispositions de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation en louant pour de courte durée l’appartement situé [Adresse 4] à [Localité 7] (lot 21 – 1 er étage porte gauche) ;

o CONDAMNER in solidum Monsieur [S] [F] et Madame [K] [O] épouse [F] à une amende civile de 50.000 € et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la Ville de Paris conformément à l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

o CONDAMNER Monsieur [C] [T] à une amende civile de 50.000 € et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la Ville de Paris conformément à l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

o ORDONNER le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation de l’appartement situé [Adresse 4] à [Localité 7] (lot 21 – 1er étage porte gauche), sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et pendant le délai qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président de fixer le tout à la charge de Monsieur [S] [F], de Madame [K] [O] épouse [F] et de Monsieur [C] [T].

o CONDAMNER Monsieur [S] [F] et Madame [K] [O] épouse [F] ainsi que Monsieur [C] [T] au paiement chacun de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvert ainsi qu’il est dit à l’article 699 du Code de procédure civile par Maître Bruno MATHIEU, Avocat. "

L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 9 janvier 2025, a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des défendeurs.

A l’audience qui s’est tenue le 16 octobre 2025, la ville de Paris a maintenu ses demandes telles que contenues dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés. Elle a, oralement, précisé se désister de l’instance et de l’action engagées à l’encontre de M. [T] qui est décédé et dont les ayants-droit ont renoncé à la succession et ne pas maintenir sa demande de retour à l’habitation.

A l’appui de ses demandes, la ville de Paris expose que l’appartement appartenant aux époux [F] qui est à usage d’habitation depuis le 1er janvier 1970 comme en atteste la fiche de révision foncière modèle H2 et qui n’est pas leur résidence principale, est utilisé par M. [T], locataire, pour un usage exclusif de cabinet médical et a, en conséquence, fait l’objet d’un changement d’usage non autorisé au sens des articles L. 631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Elle relève que le contrat de bail à usage mixte produit n’a aucune force probante et n’est corroboré par aucune pièce alors qu’il ressort du constat d’infraction que le bien est utilisé à titre professionnel exclusif et que M. [T] résidait jusqu’à son décès à [Localité 6].

Elle souligne que si le tribunal retenait une valeur probante au contrat de bail versé, celui-ci ayant été conclu en 2021 et l’assignation ayant été délivré en 2024, l’infraction est quand même caractérisée mais pour une période plus courte.

Elle sollicite ainsi la condamnation in solidum des époux [F] en leur qualité de bailleur au paiement d’une amende de 50 000 euros.

Dans leurs écritures déposées et soutenues oralement à l’audience par leur conseil, les époux [F] sollicitent, au visa des articles L. 631-7-3 et L. 631-7-4 du code de la construction et de l’habitation, le débouté de la ville de Paris de toutes ses demandes et sa condamnation à leur verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [F] font valoir avoir conclu avec M. [T] un bail à usage mixte et non un bail à usage professionnel exclusif, de sorte que l’infraction reprochée par la ville de Paris n’est pas constituée.

A titre subsidiaire, ils demandent qu’il soit tenu compte de l’absence d’impact de l’usage accessoire professionnel du local d’habitation sur la pénurie des logements à Paris.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIFS

Sur le désistement d’instance et d’action à l’encontre de M. [T]

En vertu de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

Suivant l’article 395 du code de procédure civile, le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur ; toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

A l’audience, la ville de Paris s’est désistée de son instance et de son action engagée à l’encontre de M. [T], celui-ci étant décédé et ses héritiers ayant renoncé à la succession.

L’acceptation de M. [T], qui est décédé le 27 décembre 2024, n’est pas nécessaire, celui-ci n’ayant présenté aucune défense au fond ni fin de non-recevoir au moment où la demanderesse s’est désistée.

Le désistement étant parfait, il convient de constater le dessaisissement de la juridiction.

Sur les demandes de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation

L’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation (tel que modifié par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dans sa version en vigueur du 25 novembre 2018 au 21 novembre 2024) dispose que " La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ".

L’alinéa premier de l’article L.651-2 du même code prévoit que « Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. »

L’alinéa premier de l’article L. 651-2 du même code prévoit que « Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. »

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la ville de Paris, d’établir :

l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la ville de Paris a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n’est pas allégué qu’elle a été mise en œuvre.

Ce règlement municipal a également adopté un régime d’autorisation de changements d’usage et d’usages mixtes à titre personnel, sans compensation aux articles 4 et 4bis.

o Sur l’usage d’habitation du local

La ville de Paris verse aux débats une fiche H2 portant sur un appartement situé [Adresse 4], 1er étage porte gauche. Cette déclaration a été remplie le 15 septembre 1970 par l’un des propriétaires, M. [W]. Il y est précisé que le local est occupé par les propriétaires et qu’il est composé, au titre des pièces exclusivement affectées à l’usage d’habitation, de deux salles à manger, de trois chambres et d’une cuisine pour une surface de 117 m2. Il n’est mentionné aucune pièce professionnelle. Il est également indiqué, au titre du confort du logement, qu’il est raccordé à l’eau courante, au gaz, à l’électricité et qu’il dispose de WC particuliers, d’une baignoire, d’un lavabo et d’un chaussage central.

Les époux [F] ne contestent pas que cette fiche H2 porte sur le bien immobilier dont ils sont actuellement propriétaires.

Or, cette fiche permet d’établir qu’au 1er janvier 1970, ce bien immobilier était occupé par ses propriétaires et était destiné à un usage exclusif d’habitation, puisqu’il n’est mentionné aucune pièce professionnelle et uniquement des pièces à usage d’habitation.

Il est dès lors établi que le local situé [Adresse 4] était affecté à un usage d’habitation au 1er janvier 1970.

o Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2009, les époux [F] ont donné à bail à usage exclusif professionnel à M. [T] le bien immobilier sis [Adresse 4] (1er étage porte gauche) pour une durée de six années moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2 850 euros, à charge pour M. [T] d’effectuer les démarches relatives à l’autorisation de dérogation prévue à l’article L. 631-7 du code la construction et de l’habitation qui conditionnera la date de prise d’effet du bail.

M. [T] a ainsi demandé le 24 juillet 2009 un changement d’usage d’un local d’habitation pour un usage professionnel pour l’exercice de l’activité de médecin.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 17 septembre 2009, la ville de Paris a informé M. [T] que le local dans lequel il envisage d’exercer son activité est situé dans un quartier où il a été constaté une prédominance des surfaces de bureaux par rapport aux surfaces de logements, de sorte que l’installation dans la totalité du local nécessite l’offre d’une compensation. Une copie de ce courrier a été adressé aux époux [F] par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 septembre 2009.

Or, il ressort du procès-verbal de constat d’infraction que, le 26 février 2010, le local était utilisé par M. [T] à un usage exclusif professionnel.

Toutefois, les époux [F] versent aux débats un contrat de bail à usage mixte (à usage de résidence principale et accessoirement à usage professionnel) conclu le 8 avril 2021 avec la société d’exercice libéral du docteur [C] [T] portant sur le bien immobilier, pour une durée de six années à compter du 1er mai 2021, moyennant le paiement d’un loyer mensuel hors charges et hors taxes de 3 302 euros.

Si une copie de mauvaise qualité est seule produite, la force probante de celle-ci ne saurait être remise en cause alors qu’elle contient bien les initiales et les signatures des époux [F] et de M. [T] qui sont identiques à celles apparaissant sur le contrat de bail à usage exclusif professionnel du 1er juillet 2009.

Ainsi, depuis le 1er mai 2021, le bien immobilier litigieux n’était plus loué à M. [T] à un usage exclusif professionnel mais à une usage mixte principal d’habitation et accessoire professionnel.

Toutefois, il ressort du procès-verbal de constat d’infraction que, le 16 septembre 2022, les locaux étaient occupés à titre professionnel par le Dr [T] dont la résidence principale est située [Adresse 1] à [Localité 6]. Il convient, à ce titre, de relever que l’assignation lui a été délivrée à personne à cette adresse le 24 décembre 2024.

Pour autant, les pièces versées aux débats ne permettent pas d’établir que les époux [F] étaient au courant que M. [T] avait continué à utiliser les locaux à un usage exclusif professionnel après le 1er mai 2021.

Dès lors, il y a lieu de considérer que les époux [F] ont changé l’usage de l’appartement dont ils sont propriétaires sans autorisation préalable au sens de l’article L. 631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l’habitation du 17 septembre 2009, date à laquelle ils ont été informés du refus de la demande déposée par M. [T] pour un change d’usage d’un local d’habitation sans compensation au 1er mai 2021, date à laquelle ils ont conclu un bail à usage mixte d’habitation et professionnel, celui-ci ayant été loué à M. [T] pour un usage exclusif professionnel durant cette période.

o Sur le montant de l’amende

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 entrée en vigueur le 27 mars 2014, a introduit l’obligation de changement d’usage dont le manquement est sanctionné par l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation. L’article L. 651-2 dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l’amende encourue de 25 000 à 50 000 euros.

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme Paris où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

En l’espèce, les époux [F] ne sauraient être condamnés au paiement de l’amende civile prévue par l’article L. 651-7 du code de la construction et de l’habitation in solidum, dès lors que le prononcé d’une telle amende est soumis aux principes de personnalité et d’individualisation de la peine (3e Civ., 11 juillet 2024, pourvoi n°23-10.467).

Il convient ainsi de prononcer une peine d’amende civile personnalisée et individualisée à la charge de M. [F] et à la charge de Mme [F].

L’assignation ayant été délivrée aux époux [F] le 23 décembre 2024, il ne peut leur être reproché d’avoir changé l’usage d’habitation de leur appartement sans autorisation que du 23 décembre 2019 au 1er mai 2021, soit sur une période de près de dix-sept mois, compte tenu de l’application du délai de prescription de cinq ans de l’article 2224 du code civil.

Il ressort du courrier que la ville de Paris a adressé à M. [T] le 17 septembre 2009 que le quartier dans lequel se situe l’appartement est un quartier où il a été constaté une prédominance de surfaces de bureaux par rapport aux surfaces de logements.

Toutefois, il n’est pas établi que le changement illicite d’usage du bien a généré au profit des époux [F] des revenus supérieurs à ceux d’une mise en location en bail d’habitation puisque le loyer était fixé, pour une surface de 126, 22 m2, à 2 850 euros hors charges et hors taxes.

Il n’est, en revanche, versé aucun justificatif des revenus perçus tant par Mme [F] que par M. [F].

Dès lors, en considération de la durée relative de la période incriminée, de l’absence de preuve d’un profit généré par le changement illicite d’usage au regard d’une location classique et du retour à un usage d’habitation de l’appartement litigieux à compter du 1er mai 2021 par la conclusion d’un contrat à usage mixte d’habitation et professionnel, il convient de fixer l’amende civile due par Mme [F] à la somme de 3 000 euros et par M. [F] à la somme de 3 000 euros.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, les époux [F] seront condamnés au paiement des dépens avec distraction, ainsi qu’à verser à la ville de Paris la somme de 1 000 euros chacun au titre des frais irrépétibles, en vertu des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Constate le désistement de la ville de Paris de l’instance et de l’action engagées à l’encontre de M. [T] et le déclare parfait ;

Condamne Mme [O] au paiement d’une amende civile de trois mille euros (3 000 €), sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dont le produit sera versé à la ville de Paris ;

Condamne M. [F] au paiement d’une amende civile de trois mille euros (3 000 €), sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dont le produit sera versé à la ville de Paris ;

Condamne Mme [O] et M. [F] aux dépens qui pourront être recouvrés directement par M^e Bruno Mathieu, avocat, qui en a fait la demande conformément à l’article 699 du code de procédure ci civile ;

Condamne Mme [O] au paiement de la somme de 1 000 euros à la ville de Paris au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [F] au paiement de la somme de 1 000 euros à la ville de Paris au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes autres demandes ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris le 13 novembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ