TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 Décembre 2025

Numéro RG : N° RG 25/00258 – N° Portalis DB2P-W-B7J-E3RF

DEMANDEUR :

Madame [K] [Z] épouse [D]

[Adresse 4]

[Localité 3]

ayant pour avocat la SCP RGM Avocats, avocats associés au barreau de LYON, substitué par Maître Loric RATTAIRE, avocat au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR :

Monsieur [G] [S]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN

Greffier : Liliane BOURGEAT

DEBATS :

Audience publique : 18 novembre 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 29 mars 2024 à effet au 26 avril 2024, Madame [K] [Z] épouse [D], a donné à bail à Monsieur [G] [S] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 370 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 6 euros, comprenant la taxe d’ordures ménagères.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2025, Madame [K] [Z] épouse [D] a fait signifier à Monsieur [G] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 1918 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2025, Madame [K] [Z] épouse [D] a fait assigner Monsieur [G] [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé, auquel elle demande de :

— constater la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs du preneur par le jeu de la clause résolutoire,

— constater la mauvaise foi du preneur,

— ordonner son expulsion immédiate ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner Monsieur [G] [S] à lui payer la somme de 3423 euros à titre provisionnel, correspondant à la dette du 9 septembre 2025, sous réserve d’actualisation au jour de l’audience,

— condamner Monsieur [G] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer conventionnel majoré de 10%,

— condamner Monsieur [G] [S] au paiement de la somme de 550 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner le locataire au paiement des entiers dépens, dont le coût du commandement de payer.

À l’audience du 18 novembre 2025, Madame [K] [Z] épouse [D], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, en sollicitant le bénéfice de l’assignation.

Monsieur [G] [S], cité à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience et fait état de la carence du locataire.

La décision a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de la partie défenderesse ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1°) Sur les textes applicables

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

En application de cette disposition, la Haute juridiction a pu juger que « les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent » (Cour de cassation, 3eme chambre civile, 18 février 2009, n° 08-13343).

En l’espèce, la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer. Or, le commandement de payer ayant été délivré après le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer doit recevoir application dans le cadre de la présente procédure et ce peu important que le contrat de bail conclu entre les parties fixe ce délai à deux mois.

S’agissant des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont également applicables en l’espèce, l’assignation ayant été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

De même, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties à l’audience, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi.

2°) Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

La Madame [K] [Z] épouse [D] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 qui en a accusé réception le 6 juin 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la Préfecture de la Savoie qui en a accusé réception le 18 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action de Madame [K] [Z] épouse [D] est par conséquent recevable.

3°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 29 mars 2024 à effet au 26 avril 2024, comporte à l’article 2.11 des conditions générales une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 5 juin 2025, pour la somme en principal de 1918 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 18 juillet 2025.

Monsieur [G] [S] devenant à compter de cette date occupant sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à son expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

4°) Sur la demande d’expulsion immédiate et sans délai

Au terme de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, pour soutenir la mauvaise foi du locataire, la bailleresse évoque dans son assignation le fait que ce dernier n’a pas donné suite à ses propositions de mise en place d’un échéancier.

Elle produit par ailleurs un procès-verbal d’audition de témoin établi le 15 avril 2025 par la communauté de brigades de gendarmerie du [Localité 6], audition par laquelle elle déclare aux gendarmes avoir appris le 14 avril 2025 par la compagne de Monsieur [G] [S] que ce dernier n’occupait plus le logement depuis 15 jours et qu’il n’y avait personne pour s’occuper des animaux vivant dans les lieux. Les propos retranscrits par cette audition ne sont corroborés par aucun élément extérieur aux seules déclarations de la bailleresse et ne sont donc pas de nature à établir la mauvaise foi du locataire ni son abandon des lieux au long cours.

Au regard de ces éléments, Madame [K] [Z] épouse [D] ne rapporte pas la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [G] [S] au sens de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Par conséquent, la demande de suppression des délais prévus à l’article L412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution sera rejetée.

5°) Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu des dispositions de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

En l’espèce, Madame [K] [Z] épouse [D] demande à ce que le montant de l’indemnité d’occupation soit équivalente au montant du loyer majoré de 10%. Toutefois, elle ne justifie aucunement du préjudice qui devrait être compensé par la majoration du loyer sollicitée, dès lors que le corps de l’assignation évoque quant à lui une indemnité d’occupation égale au loyer qui aurait été dû s’il n’y avait pas eu résiliation, et que le contrat de bail conclu le 29 mars 2024 stipulait en son article 2.13 que l’indemnité do’ccupation éventuelle serait “au moins égale au dernier loyer, charges, taxes et accessoires réclamé”.

Dans ces conditions, l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à un montant équivalent au loyer et provisions sur charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 18 juillet 2025 à la date de la libération effective des lieux.

Madame [K] [Z] épouse [D] produit un décompte établissant que Monsieur [G] [S] restait devoir au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3423 euros incluant l’échéance du mois de septembre 2025, selon décompte arrêté au 1er septembre 2025 signifié au défendeur.

Monsieur [G] [S], non comparant, ne produit aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 3423 euros par provision.

Monsieur [G] [S] sera par ailleurs condamné au paiement par provision d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er octobre 2025 à la date de libération effective des lieux.

La situation financière actuelle de Monsieur [G] [S] n’étant pas connue, compte tenu de sa carence pour l’établissement du diagnostic social et financier et de son absence à l’audience, et la reprise du paiement du loyer courant n’étant par ailleurs pas établie, il n’y aura pas lieu de statuer sur l’octroi de délais de paiement.

6°) Sur les demandes accessoires

Monsieur [G] [S], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il est par ailleurs équitable de condamner Monsieur [G] [S] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Eve TASSIN, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 mars 2024 à effet au 26 avril 2024, entre Madame [K] [Z] épouse [D] et Monsieur [G] [S] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 18 juillet 2025,

EN CONSEQUENCE, ORDONNONS à Monsieur [G] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [G] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai,Madame [K] [Z] épouse [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

FIXONS l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNONS Monsieur [G] [S] à payer à Madame [K] [Z] épouse [D] la somme provisionnelle de 3423 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois de septembre 2025 outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal, à compter du 5 juin 2025 sur la somme de 1918 euros, à compter du 17 septembre 2025 sur la somme de 1505 euros, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus,

CONDAMNONS Monsieur [G] [S] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

CONDAMNONS Monsieur [G] [S] à payer à Madame [K] [Z] épouse [D] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS Madame [K] [Z] épouse [D] de sa demande tendant à l’expulsion immédiate et sans délai du locataire,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 18 décembre 2025, par Madame Eve TASSIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION