TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 7]

[Localité 5]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/430

RG n° : N° RG 24/01453 – N° Portalis DBZD-W-B7I-COBK

S.A. BATIGERE HABITAT venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA [Adresse 9], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié audit siège en cette qualité

RCS [Localité 11] 645 520 164

C/

[N]

JUGEMENT DU 06 Octobre 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA [Adresse 9], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié audit siège en cette qualité

RCS [Localité 11] 645 520 164

Activité :

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY, vestiaire :

Situation :

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [W] [N] épouse [X]

née le 12 Mars 1995 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante

Monsieur [V] [X]

né le 20 Mai 1967 à [Localité 12]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Madame TARTAIX

Greffier : Madame CORROY

DEBATS :

Audience publique du :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 janvier 2023, la SA BATIGERE a donné à bail à M. [V] [X] et Mme [W] [N] épouse [X] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 410,17 euros et une provision sur charges mensuelle de 19,30 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat a été délivré aux locataires le 30 juillet 2024.

Par exploit de commissaire de justice du 14 octobre 2024, dénoncé le 15 octobre suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la société BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la SA d’HLM BATIGERE, a fait assigner M. [V] [X] et Mme [W] [N] épouse [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :

constater la résiliation du bail en raison de la clause résolutoire,

ordonner en conséquence l’expulsion des locataires ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration du délai de deux mois prévu aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

condamner solidairement M. [V] [X] et Mme [W] [N] épouse [X] à lui payer :

la somme de 2301,89 euros, sauf à parfaire, représentant les loyers et charges impayés au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

une indemnité d’occupation mensuelle au minimum égale au terme du loyer actuel qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré et ce, jusqu’à leur départ effectif des locaux concernés et avec intérêts de droit,

la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 25 mars 2025, la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes et a actualisé le montant de sa demande au titre des loyers et charges à la somme de 4 143,86 euros au 18 mars 2025. Elle a indiqué qu’elle n’avait pas réussi à prendre contact avec les défendeurs.

M. [X] a indiqué qu’il avait réglé la somme de 2 000 euros le 21 mars 2025 et qu’il pouvait payer l’arriéré d’ici fin juin 2025. Il a sollicité un délai de paiement, proposant le versement de 200 euros par mois en plus du loyer courant.

L’affaire a été renvoyée au 8 juillet 2025 pour faire le point sur le montant de la dette locative.

A cette audience, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes et actualisé sa demande en paiement à la somme de 2721,23 euros selon décompte arrêté au 1er juillet 2025.

M. [V] [X] a expliqué qu’il n’avait pas obtenu le crédit qu’il espérait pour apurer la dette. Il a indiqué que ses revenus s’élevaient à 1 500 euros par mois, outre les allocations versées par la Caisse d’allocations familiales, et que Mme [X] n’avait pas d’emploi. Il a maintenu sa demande de délai de paiement et a proposé de payer 100 euros par mois en plus du loyer courant.

Mme [W] [N] épouse [X], citée à personne, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 06 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

L’assignation sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2024, la société BATIGERE HABITAT a fait délivrer à M. [V] [X] et Mme [W] [N] épouse [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1435,09 euros au titre des loyers et charges impayés.

M. [V] [X] et Mme [W] [N] épouse [X] n’ont pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai de deux mois imparti.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 1er octobre 2024.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

M. [V] [X] et Mme [W] [N] épouse [X] sont occupants sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner leur expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans les lieux et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, demeuré infructueux.

Il convient également de réparer le dommage en condamnant M. [V] [X] et Mme [W] [N] épouse [X] à payer solidairement à la société BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer et de la provision pour charges, soit la somme mensuelle de 352,88 euros, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré.

L’indemnité d’occupation sera due mensuellement à compter de juillet 2025 et ce, jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la même loi dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le compte de M. [V] [X] et Mme [W] [N] épouse [X] présentait un solde de 2721,23 euros au 1er juillet 2025 (échéance de juillet non incluse).

Il convient toutefois de déduire les sommes sollicitées au titre des « frais de procédure huissier » dont le sort sera traité dans le cadre des dépens.

En conséquence, M. [V] [X] et Mme [W] [N] épouse [X] seront condamnés solidairement à payer à la société BATIGERE HABITAT la somme de 2464,54 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Aux termes de l’article 24 VII, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 précitée, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V et VI de l’article 24. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des éléments produits aux débats que M. [V] [X] et Mme [W] [N] épouse [X] ont effectué un versement de 2000 euros le 21 mars 2025 et qu’ils ont par, la suite, procédé à des versements permettant de contenir le montant de la dette.

En conséquence, il y convient d’accorder à M. [V] [X] et Mme [W] [N] épouse [X] des délais de paiement conformément aux modalités fixées dans le dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

Il est toutefois rappelé que le loyer courant reste exigible dans les termes du contrat de bail, et que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance et dans son intégralité entraînera la déchéance du terme, l’exigibilité immédiate du solde restant dû et la reprise des effets de la clause de résiliation de plein droit du bail.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [V] [X] et Mme [W] [N] épouse [X], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. M. [V] [X] et Mme [W] [N] épouse [X] seront condamnés in solidum au paiement d’une somme qui sera fixée à 150 euros en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE l’action de la SA BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la SA d’HLM BATIGERE, recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 1er octobre 2024 ;

CONDAMNE M. [V] [X] et Mme [W] [N] épouse [X] solidairement à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 2464,54 euros au titre des loyers et charges selon décompte arrêté au 1er juillet 2025 (échéance de juillet 2025 non incluse), et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE le sursis à l’exécution des poursuites ;

AUTORISE M. [V] [X] et Mme [W] [N] épouse [X] à se libérer de leur dette en 24 mensualités de 100 euros chacune, le premier versement devant intervenir, sauf accord des parties, dans le mois suivant la signification de la présente décision, et la dernière mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que pendant ce délai, les sommes dues ne produiront aucun intérêt ;

DIT que durant ce délai, les mensualités devront être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DIT que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

faute pour M. [V] [X] et Mme [W] [N] épouse [X] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 10], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

M. [V] [X] et Mme [W] [N] épouse [X] seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 352,88 euros, APL à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’habitations à loyer modéré, ce jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE M. [V] [X] et Mme [W] [N] épouse [X] in solidum à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [V] [X] et Mme [W] [N] épouse [X] in solidum aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge