TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 10]

[Localité 2]

CIVIL – JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 24/01792 – N° Portalis DBZD-W-B7I-COXU

[K]

C/

[L]

JUGEMENT DU 29 Juillet 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [R] [K]

né le 30 Juin 1961 à [Localité 12]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représenté par M^e Bruno CODAZZI, avocat au barreau de NANCY,

Madame [Y] [T] divorcée [K]

née le 27 Janvier 1957 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Bruno CODAZZI, avocat au barreau de NANCY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [I] [L]

né le 28 Juillet 1996 à [Localité 9] (ITALIE)

[Adresse 7]

[Localité 4]

non comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 13 mai 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Bruno CODAZZI

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 30 avril 2022 ayant pris effet le 1er mai 2022, Monsieur [R] [K] et Madame [Y] [T] divorcée [K] ont donné à bail à Monsieur [I] [L] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel initial de 460 euros et une provision sur charges mensuelle initiale de 20 euros, le tout payable d’avance le 1er de chaque mois.

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire contenue au bail.

Ce commandement de payer a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 25 septembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 16 décembre 2024, dénoncé le même jour au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, Monsieur [R] [K] et Madame [Y] [T] ont fait assigner Monsieur [I] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir :

constater et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail à la date du 25 novembre 2024,

ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef de l’appartement, avec le concours de la force publique et éjection des meubles s’y trouvant,

juger qu’à compter du 25 novembre 2024, Monsieur [I] [L] se trouve occupant sans droit ni titre des locaux donnés à bail,

condamner Monsieur [I] [L] à leur payer les sommes suivantes :

476,07 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation mensuelle à compter du 25 novembre 2024 et ce jusqu’à complète libération des locaux,

3 720,19 euros au titre de l’arriéré des loyers et des indemnités mensuelles d’occupation selon décompte provisoirement arrêté au 30 novembre 2024,

— juger que lesdites sommes seront assorties de l’intérêt au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation,

— condamner Monsieur [I] [L] à leur payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [I] [L] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 septembre 2024, ainsi que celui des notifications du commandement et de l’assignation à la CCAPEX,

— rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

A l’audience du 13 mai 2025, Monsieur [R] [K] et Madame [Y] [T], représentés par leur avocat, ont maintenu leurs demandes et actualisé leur créance à la somme de 5 253,40 euros selon décompte arrêté au 05 mai 2025, incluant le mois de mai 2025.

Monsieur [I] [L], cité par acte remis à l’étude, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 29 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 I alinéa 4 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’État dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

Selon l’article 24 III de la même loi, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions susvisées, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

L’assignation sera donc déclarée recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024, les bailleurs ont fait délivrer à Monsieur [I] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 066,42 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 13 septembre 2024.

Le défendeur n’établit pas avoir régularisé les causes du commandement dans le délai de deux mois imparti.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 25 novembre 2024.

La demande principale ayant prospéré, il sera constaté que la demande formée à titre subsidiaire et tendant au prononcé de la résiliation du bail est devenue sans objet.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Monsieur [I] [L] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice aux bailleurs qui ne peuvent disposer de leur bien à leur gré.

Il convient donc d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient en outre de réparer le dommage en condamnant Monsieur [I] [L] à payer à Monsieur [R] [K] et Madame [Y] [T] une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée à la somme de 476,07 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter de juin 2025, et sera due jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur les sommes dues

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la même loi prévoit que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie, notamment, des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement, des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée.

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

La condamnation aux intérêts ne peut toutefois survenir que concernant des sommes dont le débiteur est redevable à la date de la sommation de payer.

Conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [R] [K] et Madame [Y] [T] réclament la somme de 5 253,40 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et produisent un décompte locatif arrêté au 05 mai 2025.

S’agissant de l’arriéré locatif proprement dit, les bailleurs font la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation en justice délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers, ainsi que le décompte susvisé faisant apparaître une créance à ce titre de 4 621,77 euros.

Ce décompte précise que les loyers de décembre 2024 et janvier et février 2025 ne sont pas réclamés car ils correspondent aux mois durant lesquels des travaux ont été effectués par les bailleurs.

S’agissant des charges récupérables, dont le paiement est sollicité à hauteur de 476,88 euros au titre de la régularisation des charges (mise en compte en octobre 2024) et 154,75 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (mise en compte en novembre 2024), il n’est versé au dossier aucune pièce justificative.

Dès lors, en l’absence de justificatif des charges réellement exposées, lesdites sommes seront déduites du décompte.

En conséquence, au vu de ces éléments, Monsieur [I] [L], qui ne justifie pas d’un paiement libératoire, sera condamné à payer à Monsieur [R] [K] et Madame [Y] [T] la somme de 4 621,77 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2024, date de la délivrance de l’assignation, sur la somme de 3 720,19€ et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [I] [L] qui succombe sera condamné aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la CCAPEX.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, Monsieur [R] [K] et Madame [Y] [T] ont dû engager des frais non compris dans les dépens pour faire valoir leurs droits. Il n’est pas inéquitable de condamner Monsieur [I] [L] à leur payer la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, et n’a pas lieu d’être écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande de Monsieur [R] [K] et Madame [Y] [T] recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 25 novembre 2024 ;

CONSTATE que la demande formée à titre subsidiaire et tendant au prononcé de la résiliation du bail est devenue sans objet ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [L] d’avoir libéré le logement sis [Adresse 8], dans les délais prévus par l’article 62 de la loi du 09 juillet 1991, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, dans les conditions prévues par les articles 61 et suivants de la loi précitée du 09 juillet 1991 ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [I] [L] à la somme de 476,07 euros et CONDAMNE Monsieur [I] [L] à payer à Monsieur [R] [K] et Madame [Y] [T] cette indemnité d’occupation, à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera revalorisée dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

CONDAMNE Monsieur [I] [L] à payer à Monsieur [R] [K] et Madame [Y] [T] la somme de 4 621,77 euros au titre des loyers et charges (échéance de mai 2025 incluse), ce avec intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2024 sur la somme de 3 720,19€ euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [I] [L] à payer à Monsieur [R] [K] et Madame [Y] [T] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [L] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la CCAPEX ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le GreffierLe Juge