AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE NANCY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VAL DE BRIEY

BIENS 2025/

Dossier n° N° RG 21/01195 – N° Portalis DBZD-W-B7F-CCBI

JUGEMENT DU 28 Novembre 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [U] [C]

[Adresse 2]

assisté de M^e Eric MALLET, avocat au barreau de BRIEY,

Madame [H] [C] née [Y]

[Adresse 2]

assistée de M^e Eric MALLET, avocat au barreau de BRIEY,

DEFENDEURS :

Monsieur [K] [B]

[Adresse 1]

représenté par M^e Olivier VILLETTE, avocat au barreau de NANCY,

Commune de [Localité 22]

[Adresse 3]

représentée par M^e Julien JACQUEMIN, avocat au barreau de NANCY,

Maître [J] [S]

[Adresse 4]

représenté par M^e Frédéric BARBAUT, avocat au barreau de NANCY,

Maître [G] [A]

[Adresse 5]

représenté par M^e Frédéric BARBAUT, avocat au barreau de NANCY,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Débats :

Présidente : Madame Anne-Sophie RIVIERE, Vice-Présidente statuant en juge rapporteur,

Greffier : M^me Pauline PRIEUR,

Délibéré :

Madame Anne-Sophie RIVIERE, Vice-Présidente,

Madame Sylvie RODRIGUES, Vice-Présidente

Madame Anne TARTAIX, Vice-Présidente

Prononcé :

Présidente : Madame Anne-Sophie RIVIERE, Vice-Présidente,

Greffier : M^me Pauline PRIEUR,

Copie certifiée conforme délivrée à M^e VILLETTE, M^e MALLET, M^e JACQUEMIN, M^e BARBAUT le :

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [12] est propriétaire d’un lotissement dénommé « Maselle » construit sur le territoire de la commune de Waville.

Le 9 juin 1997, M. [B] [K], gérant de la SCI [12], a été autorisé par délibération du conseil municipal de Waville à traverser les parcelles référencées Paquis n°[Cadastre 6] pour la mise en place d’une conduite d’évacuation des eaux pluviales.

Le 13 novembre 1997, une délibération de ce même conseil a autorisé le passage de cette canalisation le long du [Adresse 9], côté gauche, de la RD 952 au [Localité 18].

Le tracé initial de la canalisation d’eaux pluviales a fait l’objet de modifications. En définitive, celle-ci traverse le lot n°12 du lotissement.

Plusieurs arrêtés consécutifs ont été pris par le Préfet de Meurthe et Moselle afin d’autoriser la création du lotissement. Le dernier, daté du 27 août 1999, prévoit en son article 5 que « le lotisseur informera le futur acquéreur du lot n°12 de la servitude de tréfonds qui grève cette parcelle ».

Le 7 février 2004, le Maire de [Localité 22] a accordé un permis de construire à M. [V] [X] et Mme [N] [O] concernant le lot n°12 du lotissement [Adresse 15], dans un document intitulé « permis de construire délivré par le maire au nom de l’Etat ».

Selon acte de vente du 24 février 2004, dressé par Maître [J] [S], notaire, M. [X] et Mme [O] ont acquis de la SCI [12] un terrain à bâtir formant le lot n°12 du lotissement [Adresse 15].

Le 30 juin 2007, l’Assemblée générale de la SCI [12] a décidé de sa dissolution et ouvert une période de liquidation amiable, en désignant M. [B] comme liquidateur. La clôture définitive est intervenue le 5 octobre 2007.

Selon acte de vente du 6 juillet 2009, dressé par Maître [G] [A] avec la participation de Maître [J] [S], notaires, M. [U] [C] et Mme [H] [C] née [Y] (les époux [C]) ont acquis de M.[X] et de Mme [O] une maison à usage d’habitation, située [Adresse 14].

Le 22 septembre 2017, M. [K] [B] a rétrocédé à la [10] [Localité 22] les voiries du lotissement [Adresse 15].

Ayant constaté des fissures dans l’immeuble en août 2018, les époux [C] ont sollicité leur assurance qui a ordonné une expertise amiable réalisée le 18 octobre 2018. L’expert a relevé la présence de fissures importantes ainsi qu’un affaissement du terrain sous le dallage de l’entrée. Il a conclu que les désordres étaient liés à la sécheresse.

Le 28 novembre 2018, les époux [C] ont sollicité l’intervention de l’entreprise [13] qui a conclu qu’une canalisation en PVC passe sous l’habitation et arrive vers le ruisseau le [Localité 17]-de-Mad en passant sous la route.

Par acte du 28 janvier 2019, les époux [C] ont assigné leurs vendeurs, ainsi que la [10] [Adresse 21] et le [19] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Briey aux fins d’ expertise.

La [10] [Localité 22] a fait assigner M. [K] [B] afin de lui rendre opposable les mesures d’expertise.

Par ordonnance du 12 avril 2019, le juge des référés a ordonné une expertise et désigné pour y procéder M. [R] [L] qui a rendu son rapport le 25 avril 2021.

Par actes des 28 et 30 septembre 2021, M. et Mme [C] ont assigné M. [K] [B], la [10] Waville, Maître [J] [S] et Maître [G] [A] devant le tribunal judiciaire aux fins de condamnation solidaire à indemniser leur préjudice.

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 16 décembre 2021, la [11] a demandé à être mise hors de cause et que soient déclarées irrecevables les demandes présentées à son encontre. Le juge de la mise en état l’a déboutée par ordonnance du 15 juillet 2022.

La [11] a relevé appel de cette ordonnance.

A hauteur d’appel, M. [B] a formé également une demande de mise hors de cause, fondée en premier lieu sur l’absence de qualité pour agir de la commune et en second lieu sur son absence de qualité à défendre, au nom de la SCI [12], dont il était le gérant et qui a été dissoute en 2007.

La cour d’appel, par arrêt du 27 février 2023 a confirmé la décision déférée s’agissant de la [10] [Localité 22] et a déclaré irrecevable la demande de mise hors de cause formée par M. [B] dès lors que, ne l’ayant pas formulé en première instance, elle a considéré qu’il s’agissait d’une demande nouvelle.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 22 mars 2024, les époux [C] demandent au tribunal, au visa des articles 1240 et suivants, 1641 et suivants et 1638 et suivants du code civil et au bénéfice de l’exécution provisoire :

à titre principal, constater l’engagement de la responsabilité délictuelle pleine et solidaire de M. [K] [B], la [10] [Localité 22], Maître [J] [S] et Maître [G] MEUNIER-CHOISNETà titre subsidiaire, constater l’existence d’un vice caché et de l’éviction des époux [C] par M. [K] [B]en tout état de cause : condamner solidairement et à défaut in solidum M. [K] [B], la [10] [Localité 22], Maître [J] [S] et Maître [G] [A] à leur payer les sommes suivantes :426 595€ au titre de la solution réparatoire de démolition-construction du bien immobilier outre indexation selon l’indice BT0118 480€ au titre des frais de relogement113 400€ au titre du préjudice de jouissance et moralles condamner solidairement et à défaut in solidum aux entiers dépens, en ce compris les instances en référés préalablesles condamner solidairement et à défaut in solidum à leur payer la somme de 12 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leur demande, ils font valoir que le rapport d’expertise définit les responsabilités de chacun et affirment que M. [B], qui a sollicité l’installation de la conduite d’eau pluviale à l’origine des désordres avait l’obligation d’informer les futurs acquéreurs de l’existence d’une servitude de tréfonds.

Ils ajoutent que M. [B] a signé en son nom personnel et pas en tant que gérant de la SCI [20].

Les époux [C] estiment que la [11] avait parfaitement connaissance de la servitude et que le lotissement où ils demeurent a été cédé à la mairie par M. [B].

Ils considèrent que l’existence de cette servitude n’a jamais été signalée aux différents acquéreurs et que la commune, actuellement propriétaire et gestionnaire de la canalisation litigieuse, ne peut se retrancher derrière la responsabilité de l’Etat.

Ils font valoir que les deux notaires n’ont pas entrepris toutes les diligences qu’impose leur obligation de conseil car, ainsi que rappelé dans le rapport d’expertise , les notaires doivent dans le cadre d’une vente immobilière, consulter les documents d’urbanisme afin de vérifier l’existence de servitudes.

Au soutien de leur demande subsidiaire, ils arguent que la garantie des vices cachés est transmissible, de sorte qu’ils disposent d’ une action directe à l’encontre de M. [B] qui est en outre tenu de la garantie d’éviction.

Au soutien de leur demande d’indemnisation, ils font valoir qu’il ressort du rapport d’expertise que la seule solution est de démolir et reconstruire la maison en dehors du passage de la canalisation, ce qui représente 426 595€, ainsi que les frais divers (déménagement, location d’un autre logement, garde-meuble) pour un montant de 18 480€ . Ils ajoutent que la famille a dû faire face à une surconsommation énergétique, notamment du fait de l’impossibilité de fermer hermétiquement les fenêtres, que des nids de guêpes et des rongeurs dans les murs ont été constatés et qu’enfin, les préjudices moral et de jouissance ont duré 7 ans.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 08 octobre 2024, M. [K] [B] sollicite du tribunal, au visa de l’article 1792 du code civil et 32, 122 et suivants du code de procédure civile, de :

à titre principal, déclarer irrecevables les demandes dirigées à son encontre à titre personnel et donc le mettre hors de causeen tout état de cause, déclarer irrecevables les demandes présentées contre le promoteur en raison de la prescription décennaledébouter les époux [C] de l’intégralité de leurs demandesles condamner à la somme d'1€ symbolique au titre de la procédure abusiveles condamner solidairement aux dépens, outre la somme de 5000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande d’irrecevabilité, il fait valoir que le projet de construction a été l’œuvre de la SCI [12], personne morale distincte de ses associés ou de son gérant et que c’est cette SCI et non lui qui a vendu le lotissement litigieux. Il rappelle que cette SCI a été dissoute le 30 juin 2007 et lui-même radié du répertoire des métiers le 05 août 2011.

Il estime, au visa des articles 1792-4-2 et 1792-4-3 que la nature du désordre relève de la responsabilité décennale, laquelle est exclusive du régime de responsabilité de droit commun et que la prescription était acquise au jour de l’assignation.

Enfin, il soutient que la faute incombe complètement au constructeur, à savoir la société [7], qui est en liquidation judiciaire, et non au lotisseur assurant que cette dernière a reçu les plans intégrant la modification de la canalisation et qu’elle n’en a pas tenu compte.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 1er décembre 2023, Maître [J] [S] et Maître [G] [A] sollicitent, à titre principal de :

débouter intégralement les époux [C]débouter intégralement la [10] [Localité 23] les époux [C] aux dépens, outre la somme de 8000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civileA titre subsidiaire, en cas de condamnation à leur encontre, ils sollicitent l’exclusion de l’exécution provisoire de droit.

Les notaires soutiennent que les appréciations juridiques de l’expert sont hors de propos dès lors qu’il a été sollicité pour un avis technique, rappelant qu’au fond les conclusions de l’expertise retiennent comme origine du sinistre la nature et la compacité des remblais qui recouvrent la canalisation , seul le constructeur, qui n’est en l’espèce pas clairement identifié, qui a mal travaillé ces remblais pouvant être déclaré responsable.

Ils contestent un quelconque défaut de conseil puisqu’aucune servitude n’est publiée au service de publicité foncière et que la note de renseignements d’urbanisme, qu’ils ont sollicité, a été détaillée dans l’acte de vente de 2009 ;. Selon eux, l’existence d’une servitude n’apparaîtnulle part car le lotisseur n’en a jamais fait état, au mépris de ses obligations.

Selon conclusions notifiées par voie électronique le 24 mai 2024, la [10] [Localité 22] sollicite, au visa des articles 1240 et suivants du code civil et L410-1 et suivants du Code de l’urbanisme, dans leur version en vigueur avant 2009 de :

débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs demandesles condamner solidairement aux dépens, outre la somme de 5000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civilecondamner in solidum M. [K] [B], Maître [J] [S] et Maître [G] [A] à garantir cette condamnation aux dépens et au titre de l’article 700A titre subsidiaire, condamner in solidum M. [K] [B], Maître [J] [S] et Maître [G] [A] à garantir la [11] de toute condamnation prononcée contre elle.

La commune allègue que les époux [C] et les notaires avaient connaissance de l’existence de la canalisation litigieuse, dès lors que ces derniers font référence dans l’acte de vente à l’acte de dépôt de l’ampliation de l’arrêté préfectoral du 27 août 1999 qui mentionne la servitude.

Selon elle, le créateur de la servitude de tréfonds n’est pas la commune mais le lotisseur qui a décidé de modifier le tracé de la conduite d’évacuation des eaux pluviales.

Elle affirme que le certificat d’urbanisme est délivré au nom de l’Etat dans les communes où n’ont été approuvés ni carte communale ni plan local d’urbanisme, ce qui est le cas de la [11] et qu’en tout état de cause, elle n’a commis aucune faute car aucune obligation particulière ne lui imposait d’attirer l’attention des époux [C] sur l’existence de la servitude.

Elle estime que la cause du dommage ne réside pas dans la canalisation, de sorte qu’il n’existe aucun lien de causalité entre une éventuelle faute de la commune et le dommage.

S’agissant de sa demande en garantie, elle soutient que le lotisseur et les deux notaires ont commis une faute ayant un lien de causalité avec le dommage, l’arrêté de 1999 faisant obligation au lotisseur de publier la servitude de tréfonds à la conservation des hypothèques et de préciser au futur acquéreur qu’il était préférable d’éviter d’implanter à cet endroit tout ou partie de la maison à construire.

Elle considère que les notaires n’ont pas relevé la fausse déclaration du lotisseur alors qu’ils devaient avoir connaissance de l’existence de la servitude, de sorte qu’ils n’ont pas permis aux époux [C] d’éviter le dommage.

La clôture est intervenue par ordonnance du 20 décembre 2024 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 11 juillet 2025.

Le jugement a été mis en délibéré au 28 novembre 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la qualité à défendre de M. [K] [B]

Aux termes de l’article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le promoteur du lotissement [Adresse 15] était la SCI [12] et que c’est cette dernière qui a vendu l’immeuble litigieux à M.[X] et Mme [O]. En outre, l’ensemble des délibérations du Conseil municipal de la ville de Waville ayant trait à la canalisation enfouie sous l’immeuble fait bien apparaître la mention de M. [B] en tant que gérant de la SCI précitée.

Or ,ce dernier est attrait à la présente cause en tant que personne physique et non en tant que représentant de cette société, d’ailleurs dissoute depuis.

La seule opération passée par M. [B] en son nom propre est la rétrocession des voiries du lotissement à la commune, intervenue en 2017, soit après la liquidation de la SCI dont il était gérant et également après l’acquisition de leur maison par les époux [C].

M. [B] produit un mail de Maître [J] [S] attestant qu’elle a reçu l’acte de partage de la SCI [12], lequel prévoyait l’attribution des biens dont la SCI était propriétaire à M.[B] et donc en ce compris les parcelles rétrocédées.

Il résulte de ces éléments que M. [B] n’a pas qualité pour défendre dans la présente instance. Si par arrêt du 27 février 2023 la Cour d’appel de [Localité 16] a déclaré irrecevable sa demande de mise hors de cause, cette irrecevabilité tient au seul fait qu’il s’agissait d’une demande nouvelle à hauteur d’appel, de sorte que la contestation qui en résulte n’a pas été tranchée et partant, cet aspect de la décision n’est pas revêtu de l’autorité de chose jugée.

Dès lors, l’ensemble des demandes dirigées à l’encontre de M. [B] sera déclaré irrecevable eu égard à son défaut de qualité pour défendre.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de l’article 1241 du même code que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

1. Sur l’existence d’une faute de Maître [G] [A] et Maître [J] [S]

En application de l’article 1240 du code civil précité, les notaires doivent, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer l’utilité et l’efficacité. Aussi, le notaire est-il tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse.

Il est constant que ces notaires ont dressé l’acte de vente en cause, lequel ne contient pas la mention de l’existence d’une servitude de tréfonds liée à la canalisation passant sous les fondations de la maison. Le précédent acte de vente, entre la SCI et les futurs vendeurs, n’en comportait pas non plus. Au contraire, le vendeur a déclaré qu’il n’a créé aucune servitude et qu’à sa connaissance, il n’en existe pas d’autres.

Il est erroné d’affirmer qu’il appartient aux notaires de prouver qu’ils ont bien respecté leur devoir de conseil. En effet, il est constant que la preuve de la faute notariale obéit aux règles de droit commun et partant qu’elle doit être prouvée par tous moyens par le demandeur.

Force est de constater que si les époux [C] arguent du fait que les fautes commises sont évidentes, ils n’en apportent pas la preuve et au contraire font état de ce que, si les notaires avaient consulté les documents d’urbanisme, « l’immeuble aurait pu être construit différemment », ce qui n’est pas l’objet du litige.

Il est allégué par la [10] [Localité 22] que les notaires avaient connaissance de la servitude, ou à tout le moins auraient dû en avoir connaissance dans la mesure où ils se réfèrent dans les deux actes de vente successifs à un acte de dépôt de la copie des arrêtés préfectoraux des 17 décembre 1997 et 27 août 1999 ainsi que leurs annexes (et en particulier l’annexe 5a bis) sur lesquelles figure l’existence de la servitude et qui a été publié à la conservation des hypothèques.

Il apparaît que dans les deux actes de vente successifs, les notaires font explicitement référence d’une part à la copie de l’arrêté préfectoral d’autorisation de lotir du 27 août 1999, lequel comprend en son article 5 l’obligation pour le lotisseur d’informer de l’existence de la servitude de tréfonds et d’autre part à l’annexe 5a bis sur laquelle figure la canalisation litigieuse.

Dès lors et même s’il n’est pas contesté qu’aucune servitude n’a été publiée au Service de publicité foncière et que le lotisseur n’a pas rempli son obligation d’information, il n’en demeure pas moins que les deux notaires assignés ne pouvaient ignorer l’existence de cette servitude et qu’ils ont donc manqué à leur devoir de conseil.

En outre, ces derniers produisent aux débats la demande faite à la conservation des hypothèques de [Localité 8], attestant au 10 septembre 2009 de l’absence de servitude déclarée sur le bien. Force est de constater que ce document a été reçu après la vente du 6 juillet 2009.

2. Sur le préjudice et le lien de causalité

Le préjudice subi par les époux [C] est évident et ne fait l’objet d’aucune contestation.

S’agissant du lien de causalité, il ressort du rapport d’expertise judiciaire qu’ « une canalisation pluviale de 400mm a été créée par M. [K] [B] après une autorisation communale préalable en 1997. Cette canalisation en PVC passe en dessous de la fondation périphérique de la partie droite de la maison [C]. Elle est en bon état et ne présente aucune anomalie suspecte pouvant être l’origine des fissures de la maison [C].

L’étude géotechnique montre que la différence de nature et de compacité des sols en dessous des fondations est la cause fondamentale de la fissuration du pavillon à son angle Nord-Ouest. L’affaissement des remblais de la canalisation pluviale est donc l’origine principale du sinistre. Cela est en parfaite cohérence avec l’affaissement de la route du Viaduc ».

Ainsi il en résulte que l’existence de la canalisation en tant que telle n’a joué aucun rôle dans la survenance de l’affaissement du sol. Est en cause une malfaçon dans la création de celle-ci, du point de vue de la solidité du sol. Dès lors, le préjudice est lié moins à la présence de la canalisation qu’à sa réalisation effective, et partant, la connaissance de l’existence de la servitude de tréfonds n’a aucun lien avec la réalisation du dommage. Si les notaires ont commis une faute relativement à leur devoir de conseil, cette faute n’a pas eu de rôle causal puisque c’est l’édification de la canalisation qui n’a pas été faite dans les règles de l’art. C’est donc incontestablement la faute du constructeur de cette canalisation qui est en lien de causalité avec la survenue du préjudice. Même en présence d’une faute relativement à leur devoir de conseil, il n’appartient pas aux notaires rédacteurs de l’acte de vente de suppléer le dit-constructeur dans sa responsabilité.

En outre, n’étant pas saisi d’une demande concernant la validité du contrat de vente, il n’a pas à statuer sur la question de savoir si les époux [C] auraient contracté ou non s’ils avaient eu connaissance de la servitude de tréfonds.

Ainsi, le tribunal ne peut que débouter les époux [C] de leurs demandes à l’encontre de Maître [G] [A] et Maître [J] [S].

3. Sur la responsabilité de la [11]

Le raisonnement est a fortiori le même s’agissant de la [11]. Même à considérer qu’il lui est reproché une faute, tenant au fait qu’elle n’a pas averti les époux [C] de l’existence d’une servitude, ce défaut d’information n’a pas pour conséquence, même indirecte, l’affaissement du sol. Il sera rappelé une nouvelle fois que ceci est le fait d’une malfaçon dans l’édification des remblais au-dessus de la canalisation, de sorte que la connaissance ou non de son existence n’emporte aucune conséquence du point de vue de sa bonne installation.

Ainsi, les demandes formulées à l’encontre de la [11] seront rejetées.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [C] qui succombent à l’instance, seront solidairement condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il n’est pas équitable en l’espèce de faire application de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, après débats publics, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, en premier ressort,

DECLARE irrecevables les demandes formulées par M. [U] [C] et Mme [H] [Y] à l’encontre de M.[K] [B],

DEBOUTE M. [U] [C] et Mme [H] [Y] de leurs demandes à l’encontre de Maître [G] [A], Maître [J] [S] et la [10] [Localité 22],

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [C] et Madame [H] [Y] aux dépens.

Ainsi jugé et mis à disposition, le 28 novembre 2025,

La greffière La vice-présidente