Du 16 février 2026

5AA

SCI/LC

PPP Contentieux général

N° RG 25/03008 – N° Portalis DBX6-W-B7J-25YX

[O] [W] épouse [K], [V] [N] [K]

C/

[M] [P], [H] [P]

— Expéditions délivrées à

M^e Guillaume FRANCOIS

— FE délivrée à

M^e Guillaume FRANCOIS

Monsieur [M] [P]

Le 16/02/2026

Avocats : M^e Guillaume FRANCOIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 16 février 2026

JUGE : Madame Célia RENOTON,

GREFFIER : Madame Louisette CASSOU,

DEMANDEURS :

1 – Madame [O] [W] épouse [K]

née le 08 Septembre 1965 à [Localité 1] (VIETNAM)

[Adresse 2]

[Localité 2]

2 – Monsieur [V] [N] [K]

né le 05 Septembre 1963 à [Localité 1] (VIETNAM)

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentés par M^e Guillaume FRANCOIS, membre de la Selarl AQUI’LEX, Avocat plaidant au barreau de MONT-DE-MARSAN, et Maître Cécile RIDE, Avocat postulante au Barreau de Bordeaux.

DEFENDEURS :

1 – Monsieur [M] [P]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Comparant

2 – Madame [H] [P]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Non comparante

DÉBATS :

Audience publique en date du 15/12/2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé signé le 20 novembre 2012, à effet de la même date, Monsieur [V] [N] [K] et Madame [O] [K], représentés par le CABINET MERI ORPI, mandataire de gestion locative, ont consenti à Monsieur [M] [P] et Madame [H] [P] un bail d’habitation portant sur un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 500,00 euros et des provisions mensuelles sur charge de 35,00 euros.

Le 17 avril 2025, Monsieur [V] [N] [K] et Madame [O] [K] ont fait signifier à Monsieur [M] [P] et Madame [H] [P] un commandement de payer les loyers et provisions sur charges impayés d’un montant total de 3.681, 64 euros et visant la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail.

Par courrier en date du 12 juin 2025, Madame [H] [P] a informé SQUARE HABITAT de son départ des lieux loués, après respect de son préavis d’un mois.

Par actes de commissaire de justice en date du 18 juillet 2025, Madame [O] [K] et Monsieur [V] [N] [K] ont assigné Monsieur [M] [P] et Madame [H] [P], devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bordeaux, à l’audience du 15 décembre 2025, aux fins de voir :

Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise, Constater que la location qui a été consentie à Monsieur [M] [P] et Madame [H] [P] a cessé de plein droit, A défaut, prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à Monsieur [M] [P] et Madame [H] [P],Ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [P] et Madame [H] [P], ainsi que tout occupant de leur chef, dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, Condamner solidairement Monsieur [M] [P] et Madame [H] [P] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, à la somme en principal de 3.711,50 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de l’assignation ou de la décision rendue, Condamner solidairement Monsieur [M] [P] et Madame [H] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux,

Condamner solidairement Monsieur [M] [P] et Madame [H] [P] au paiement d’une somme de 800,00 euros au titre des frais irrépétibles, Condamner solidairement Monsieur [M] [P] et Madame [H] [P] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de la notification à la CCAPEX, de la présente assignation, de la notification à la Préfecture.

A l’audience du 15 décembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, Madame [O] [K] et Monsieur [V] [N] [K], représentés par leur conseil, ont repris les termes de leur acte introductif d’instance. Ils actualisent le montant de leur créance à la somme de 5.496,73 euros, suivant décompte arrêté au 5 décembre 2025 et soulignent l’absence de reprise de paiement total du loyer.

A l’appui de leurs demandes, ils soutiennent que Monsieur [M] [P] et Madame [H] [P] ne se sont pas acquittés des loyers, méconnaissant leur obligation contractuelle. Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail leur a été délivré le 17 avril 2024 qui est demeuré infructueux.

En défense, Monsieur [M] [P], présent, indique être en recherche de travail et être bénéficiaire du revenu de solidarité active.

Madame [H] [P], régulièrement assignée à étude le 18 juillet 2025, n’a ni comparu ni été représentée.

La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026.

MOTIVATION DU JUGEMENT

SUR LE DÉFAUT DE COMPARUTION DU DEFENDEUR :

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

L’article 473 du même code dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

En l’espèce, Madame [H] [P] a été citée à comparaitre à l’audience du 15 décembre 2025 à étude le 18 juillet 2025.

Il convient de statuer au vu des pièces produites par Madame [O] [K], Monsieur [V] [N] [K] et Monsieur [M] [P], par jugement réputé contradictoire, en premier ressort.

SUR LA RÉSILIATION DU BAIL :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la GIRONDE par voie électronique le 21 juillet 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 12 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [O] [K] et Monsieur [V] [N] [K] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (la CCAPEX), également par la voie électronique, le 22 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par conséquent, l’action est recevable.

— Sur le bien fondé de la demande :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Le bail signé par les parties stipule en son article 2.11, la clause résolutoire suivante : « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette

résolution en justice, si bon semble au bailleur : deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenu de tout ou partie du loyer et des charges […] ».

En l’espèce, suivant acte de commissaire de justice délivré le 17 avril 2025, Madame [O] [K] et Monsieur [V] [N] [K] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3.681,64 euros au titre des loyers et des provisions sur charges impayés.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il est donc régulier.

Le décompte locatif du 5 décembre 2025 produit ne permet pas d’établir que Monsieur [M] [P] et Madame [H] [P] ont désintéressé les causes de ce commandement dans le délai légal de deux mois qui leur était imparti par la clause contractuelle malgré plusieurs versements intervenus. Au surplus, il apparaît que la dette locative a augmenté, cette dernière étant désormais de 5.496,73 euros.

Il y a lieu, en conséquence, de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 juin 2025, conformément au délai convenu par les parties dans le contrat de bail.

SUR LE CONGÉ DONNÉ PAR MADAME [H] [P]

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que « Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. »

L’article 1202 du code civil prévoit que « la solidarité ne se présume point ; il faut qu’elle soit expressément stipulée.

Cette règle ne cesse que dans les cas où la solidarité a lieu de plein droit, en vertu d’une disposition de la loi. Cette règle ne cesse que dans les cas où la solidarité a lieu de plein droit, en vertu d’une disposition de la loi. »

L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 VI dispose que « la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. »

En l’espèce, le contrat conclu le 20 novembre 2012 entre Monsieur [V] [N] [K] et Madame [O] [K] d’une part, et Monsieur [M] [P] et Madame [H] [P] d’autre part, comporte une clause de solidarité (paragraphe 2.17 des conditions générales).

Par courrier en date du 12 juin 2025, Madame [H] [P], se prévalant d’un délai de préavis d’un mois, a donné congé pour le logement loué.

Aux termes de leurs écritures, Monsieur [V] [N] [K] et Madame [O] [K] ne contestent ni la réception de ce congé, ni le délai de préavis réduit dont la locataire se prévaut.

Il y a donc lieu de considérer que le préavis de Madame [H] [P] courait jusqu’au 12 juillet 2025, auquel il faut rajouter le délai de 6 mois relatif à la solidarité prévu à l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 précité.

Par conséquent, Madame [H] [P] est tenue de payer les loyers, provisions sur charges et indemnité d’occupation jusqu’au 12 janvier 2026.

SUR L’EXPULSION :

L’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux».

L’article L.412-1 du même code prévoit que « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ».

En l’espèce, seul Monsieur [M] [P] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 18 janvier 2025, Madame [H] [P] ayant donné congé en date du 12 juin 2025 dont le préavis courait jusqu’au 12 juillet 2025.

Par conséquent, l’expulsion de Monsieur [M] [P] et de tous occupants de son chef sera ordonnée à défaut de libération volontaire des lieux, dans le respect du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [V] [N] [K] et Madame [O] [K] seront donc déboutés de leur demande d’expulsion formulée à l’encontre de Madame [H] [P].

SUR LES INDEMNITÉS D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que les occupants sans droit ni titre d’un local sont tenus d’une indemnité d’occupation envers les propriétaires. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour les bailleurs.

En l’espèce, Monsieur [M] [P] occupe les lieux litigieux depuis le 18 juin 2025 et commet une faute qui cause un préjudice certain à Monsieur [V] [N] [K] et Madame [O] [K] dont l’occupation indue de leur bien les a privés de sa jouissance.

Par conséquent, il convient de fixer l’indemnité d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération parfaite des locaux, par référence au montant du loyer et des provisions sur charges (634,92 euros par mois à la date de l’audience) qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail.

Dès lors, en application de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause de solidarité précédemment mentionnée, Madame [H] [P] sera tenue solidairement avec Monsieur [M] [P] au paiement des indemnités d’occupation jusqu’au 12 janvier 2026 et n’en sera plus redevable à compter du 13 janvier 2026.

Monsieur [M] [P], quant à lui, sera redevable de ces indemnités d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

SUR LES LOYERS, PROVISIONS SUR CHARGES ET INDEMNITÉS D’OCCUPATION IMPAYÉS :

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Dès lors que l’obligation au paiement est établie, il appartient au locataire de démontrer qu’il a payé les loyers et charges dont le paiement est réclamé.

En l’espèce, Monsieur [V] [N] [K] et Madame [O] [K] produisent un décompte arrêté au 5 décembre 2025 montrant que Monsieur [M] [P] et Madame [H] [P] sont redevables de la somme de 5.496,73 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation, mois de décembre 2025 inclus.

Madame [H] [P], qui ne comparait pas, et Monsieur [M] [P] ne contestent ni le principe ni le montant de leur dette.

Par conséquent, ils seront condamnés solidairement au paiement de cette somme 5.496,73 euros, laquelle portera intérêts au taux légal sur la somme de 3.681,64 euros à compter du 17 avril 2025, date de la délivrance du commandement de payer , et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

SUR LES FRAIS DU PROCES :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [M] [P] et Madame [H] [P], parties perdantes, seront in solidum condamnés aux dépens qui comprendront le coût du commandement, de la notification à la CCAPEX, de la présente assignation et de la notification à la Préfecture.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [M] [P] et Madame [H] [P], tenus aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [V] [N] [K] et Madame [O] [K], au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 400,00 euros.

PAR CES MOTIFS,

La Vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe :

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 18 juin 2025, conformément à la clause de résiliation de plein droit ;

CONDAMNE Monsieur [M] [P] à quitter les lieux loués situés au [Adresse 3] à [Localité 5] ;

AUTORISE, à défaut pour Monsieur [M] [P] de libérer volontairement les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE Monsieur [V] [N] [K] et Madame [O] [K] de leur demande d’expulsion formulée à l’encontre de Madame [H] [P] ;

FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles et des provisions sur charges (634,92 euros par mois à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [P] et Madame [H] [P] à payer à Monsieur [V] [N] [K] et Madame [O] [K] la somme de 5.496,73 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation échus à la date du 5 décembre 2025 (échéance de décembre 2025 incluse), augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 3.681,64 euros à compter du 17 avril 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [P] et Madame [H] [P] au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 6 décembre 2025 jusqu’au 12 janvier 2026 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [P] au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 13 janvier 2026 jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [P] et Madame [H] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement, de la notification à la CCAPEX, de la présente assignation et de la notification à la Préfecture ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [P] et Madame [H] [P] à payer à Monsieur [V] [N] [K] et Madame [O] [K] la somme de 400,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Vice-présidente et le Greffier.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE Chargée

des contentieux de la protection