TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 7]

[Localité 3]

CIVIL – JCP

Minute n° 25/692

RG n° : N° RG 25/01022 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CRE2

S.A. BATIGERE HABITAT

C/

[U]

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A. BATIGERE HABITAT

venant aux droits de SA BATIGERE GRAND EST et SA D ' [Adresse 8], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié audit siège en cette qualité

RCS [Localité 9] N° 645 520 164

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Thomas KREMSER, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [P] [U]

née le 01 Janvier 1971 à MAROC

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparante

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Maxime HANRIOT, juge placé auprès du premier président de la cour d’APPEL DE NANCY par ordonnance du 3 juillet 2025,

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 25 novembre 2025

Copie exécutoire délivrée le : 05/01/2026

à : M^e Thomas KREMSER

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 06 septembre 2024 ayant pris effet le 10 septembre 2024, la SA BATIGERE HABITAT a consenti à M. [P] [U] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 332,48 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 85,09 euros.

Par actes sous seing privé du 12 septembre 2024, la société BATIGERE HABITAT a également donné à bail à M. [P] [U] un garage/stationnement référencé 2400403680 situé [Adresse 10], moyennant une provision mensuelle sur charges de 1,63 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2025, la SA BATIGERE HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 281,83 euros pour les arriérés de loyers et charges, visant la clause résolutoire insérée aux contrats de bail.

Par acte de commissaire de justice remis à étude le 30 juillet 2025, auquel il est renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SA BATIGERE HABITAT a fait assigner M. [P] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins notamment de :

constater la résiliation des deux baux,ordonner la libération des lieux,le condamner à lui payer la somme de 2 763,66 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, outre une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’au départ effectif des locaux, une indemnité de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation,assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 novembre 2025 lors de laquelle la SA BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, a indiqué que l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 4 606,21 euros au 17 novembre 2025. Les demandes ont été maintenues.

Régulièrement cité, M. [P] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité

L’article 24-III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au jour de l’assignation, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Meurthe-et-Moselle par voie électronique le 31 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 novembre 2025.

L’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au jour de l’assignation, dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SA BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi la CCAPEX de Meurthe-et-Moselle le 05 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 juillet 2025.

En conséquence, sa demande est recevable.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24-I de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, les contrats conclus le 06 septembre 2024 (relatif au logement) et le 12 septembre 2024 (relatif au stationnement) prévoient l’un et l’autre une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires, six semaines après la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est rappelé à ce titre que, par exploit de commissaire de justice du 26 mai 2025, la société BATIGERE HABITAT a fait délivrer à M. [P] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite aux baux pour un montant de 1 281,83 euros au titre des loyers et charges concernant le logement et le stationnement. Ce commandement, qui reproduit la clause résolutoire insérée aux baux et rappelle les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ainsi que celles de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990, est demeuré infructueux dans le délai de six semaines.

En effet, au vu des pièces produites par le bailleur, il apparaît que M. [P] [U] n’a effectué aucun paiement dans le délai imparti.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail d’habitation ainsi que du bail de stationnement à compter du 08 juillet 2025.

Sur la demande d’expulsion

Compte tenu de la résiliation des baux constatée par le présent jugement, M. [P] [U] est occupant sans droit ni titre des locaux donnés à bail par la SA BATIGERE HABITAT.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [P] [U] et de tous occupants de son chef de l’appartement situé [Adresse 6], et du garage/stationnement référencé 2400403680 situé [Adresse 10], par application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien.

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci.

Il est constant que l’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

En l’espèce, M. [P] [U] s’est maintenu dans les lieux et reste donc redevable d’une indemnité d’occupation. Il sera en conséquence condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus pour le logement et le garage/stationnement si les baux s’étaient poursuivis et ce, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés de l’appartement au bailleur ou à son mandataire.

Cette indemnité d’occupation sera révisable et payable selon les conditions prévues au bail et la législation en vigueur et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés à la SA BATIGERE HABITAT ou à son mandataire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la SA BATIGERE HABITAT que M. [P] [U] reste devoir la somme de 4 606,10 euros (et non 4 606,21 euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 17 novembre 2025.

Le défendeur, non comparant, ne conteste pas le montant de l’arriéré locatif ni ne justifie d’autres paiements qui n’auraient pas été pris en compte.

En conséquence, il convient de condamner M. [P] [U] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 4 606,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 17 novembre 2025 (indemnité d’occupation de novembre 2025 non incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [P] [U], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. [P] [U], partie perdante, sera condamné à verser à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne s’y opposant, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE recevable la demande de résiliation du bail d’habitation et du bail relatif au stationnement formée par la SA BATIGERE HABITAT ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux contrats de bail conclus les 06 septembre 2024 et 12 septembre 2024 entre la SA BATIGERE HABITAT et M. [P] [U] et concernant, respectivement, le logement situé [Adresse 6] et le garage/stationnement référencé 2400403680 situé [Adresse 10], sont réunies à la date du 08 juillet 2025 ;

CONSTATE la résiliation des deux baux à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux (logement et garage/stationnement), l’expulsion de M. [P] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que, concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [P] [U] à la SA BATIGERE HABITAT à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus pour le logement et le garage/stationnement si les baux s’étaient poursuivis, et CONDAMNE M. [P] [U] à payer à la SA BATIGERE HABITAT cette indemnité d’occupation mensuelle, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera révisable et payable selon les conditions prévues au bail et la législation en vigueur ;

CONDAMNE M. [P] [U] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 4 606,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 17 novembre 2025 (indemnité d’occupation de novembre 2025 non incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

CONDAMNE M. [P] [U] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [P] [U] à payer à la SA BATIGERE HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

Ainsi jugé à [Localité 11] et mis à la disposition des parties par le greffe de la juridiction, le 18 décembre 2025.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT