AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

JUGEMENT DU 08 JANVIER 2026

N° RG 25/00283 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LJLG

Minute JCP n° 26/03

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au Barreau de Paris

PARTIES DÉFENDERESSES :

Madame [E] [T]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e José FERNANDEZ, avocat au Barreau de METZ

Organisme UNION DEPARTEMENTALE DES ASSOCIATIONS FAMILIALES

dont le siège social est sis [Adresse 9]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Représenté par M^e José FERNANDEZ, avocat au Barreau de METZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique du 06 novembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e Roger LEMONNIER par LS (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M^e José FERNANDEZ par voie de case (+ pièces)

— seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 septembre 2021, Mme [O] [B] a consenti un bail d’habitation à Mme [E] [T] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 590 euros et d’une provision pour charges de 110 euros.

Un contrat de cautionnement a été conclu le 28 septembre 2021 entre Mme [O] [B] et la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, venant aux droits de la bailleresse, a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1542,62 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [E] [T] le 13 mars 2024.

Par assignations délivrées le 19 mars 2025 à Mme [E] [T] et le 3 avril 2025 à l’UDAF en sa qualité de curateur renforcée, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [E] [T] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,- 2992,67 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 mars 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience du 4 septembre 2025 et a fait l’objet de deux renvois, jusqu’à l’audience du 6 novembre 2025 à laquelle elle a été retenue et plaidée par dépôt des dossiers.

Prétentions et moyens des parties

En demande, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions prises pour l’audience du 2 octobre 2025. Elle maintient ses demandes initiales mais actualise sa créance locative à la somme de 2472,62 euros et sollicite le rejet des demandes reconventionnelles de Mme [T].

Mme [E] [T], assistée de l’UDAF et représentée par son conseil qui s’est référé à ses conclusions du 23 septembre 2025, demande de :

Déclarer que la créance de la société ACTION LOGEMENT SERVICES est limitée à la somme de 1832,62 euros au titre des arriérés de loyers 2023 et 2024,Ordonner la suspension de la clause résolutoire,Lui accorder 36 mois de délais de paiement pour apurer sa dette,Condamner la société ACTION LOGEMENT SERVICES à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que la société demanderesse ne prend pas en compte tous les paiements qu’elle a effectués, qu’elle a saisi le fonds de solidarité pour le logement et qu’elle est en recherche d’un nouveau logement, sans succès pour le moment.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 12 mars 2024. Cette dernière assistée de l’UDAF, son curateur, ne conteste pas que la somme de 1542,62 euros n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La demanderesse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 mai 2024.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 29 septembre 2025, Mme [E] [T] lui devait la somme de 2472,62 euros au titre du reliquat d’arriérés de loyers et charges pour la période du mois d’octobre 2023 à avril 2025.

Il résulte cependant des éléments versés par la défenderesse que :

au titre de l’année 2023 reste dû le loyer du mois de septembre 2023, soit la somme de 590 euros,au titre de l’année 2024, reste due la somme de 1242,62 euros relative aux loyers de février et juillet 2024 et de la régularisation de charges 2023,soit la somme totale de 1832,62 euros.

S’agissant de l’année 2025, il est demandé le paiement du mois de mars 2025, à hauteur de 640 euros, alors que le décompte du curateur de Mme [T], mais également celui produit par la demanderesse en pièce 16, démontrent que deux virements de 640 euros ont été faits le 11 avril 2025, couvrant les échéances de mars et avril 2025.

Mme [T] justifie par ailleurs de ce que la bailleresse a accepté un règlement en plusieurs fois de la régularisation de charges pour l’année 2024 d’un montant de 570,05 euros (pièce 1bis défenderesse) et de la mise en place d’un échéancier sur 10 mois à compter du mois de mars 2025. Contrairement à ce qu’affirme la société demanderesse, la locataire ne s’est pas unilatéralement accordé des délais de paiement.

Il est part ailleurs justifié par la production de quittances subrogatives que les sommes dues par la locataire ont été payées par la société ACTION LOGEMENT SERVICES à la bailleresse.

Mme [E] [T] sera en conséquence condamnée à payer la somme de 1832,62 euros à la société demanderesse avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2024 sur la somme de 1542,62 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de la situation financière exposée par la locataire et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à Mme [E] [T], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 50 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si la locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de la locataire sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Mme [E] [T] sera alors tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [E] [T], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de Mme [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne pourra qu’être rejetée, du fait de sa condamnation aux dépens.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 septembre 2021 entre Mme [B], d’une part, et Mme [E] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 13 mai 2024,

CONDAMNE Mme [E] [T] assistée de l’UDAF en sa qualité de curateur, à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES venant aux droits de Mme [B], bailleresse, la somme de 1832,62 euros (mille huit cent trente-deux euros et soixante-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2024 sur la somme de 1542,62 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE Mme [E] [T] assistée de l’UDAF en sa qualité de curateur, à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [E] [T] assistée de l’UDAF en sa qualité de curateur,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception à Mme [E] [T] et à l’UDAF en sa qualité de curateur,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 13 mai 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse ou son mandataire pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [E] [T] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [E] [T] assistée de l’UDAF en sa qualité de curateur, sera condamnée à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES sous réserve de justification d’une quittance subrogative une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [E] [T] assistée de l’UDAF en sa qualité de curateur, aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 mars 2024 et celui de l’assignation du 19 mars 2025,

DÉBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES et Mme [E] [T] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2026, et signé par A. GUETAZ, vice-présidente et M. MALOYER, greffière.

La Greffière La Vice-présidente