TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 6]

[Localité 5]

CIVIL – JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 25/00168 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CR5S

S.A.S. NP IMMO

C/

[Y]

ORDONNANCE DE REFERE DU 20 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. NP IMMO

représentée par sa gérante Mme [B] [T]

n° SIRET : 301 394 805 (3460025)

poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Nicolas BRAUN, avocat postulant au barreau de BRIEY,

M^e Frédéric GONDER, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [H] [Y]

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Maxime HANRIOT, juge placé auprès du premier président de la cour d’APPEL DE NANCY par ordonnance du 3 juillet 2025,

Greffier : Madame CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 14 octobre 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Nicolas BRAUN

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 24 février 2023 avec effet au 27 février 2023, la SAS NP Immo, représentée par son mandataire la SAS dumur immobilier, a consenti un bail à M. [H] [Y] portant sur un local d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 9], moyennant un loyer de 600 euros par mois, outre une provision mensuelle sur charges de 25 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2025, il a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.361,08 euros pour les arriérés de loyers et charges, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice remis à étude le 16 juillet 2025, auquel il est renvoyé pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, il l’a fait assigner en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] aux fins notamment de :

constater la résiliation du bail,

ordonner la libération des lieux,

le condamner à lui payer à titre provisionnel la somme de 2.424,90 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal, outre une indemnité d’occupation mensuelle égale aux loyers et charges avec intérêts à compter de chaque échéance, une indemnité de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

À l’audience du 14 octobre 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la SAS NP Immo, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, se référant à son acte introductif d’instance.

Régulièrement cité, M. [H] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au jour de l’assignation dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Meurthe-et-Moselle par voie électronique le 17 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 octobre 2025.

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au jour de l’assignation dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SAS NP Immo justifie avoir saisi la CCAPEX de Meurthe-et-Moselle le 9 mai 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 juillet 2025.

En conséquence, sa demande est recevable.

Sur le fond

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Et selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le commandement de payer signifié à M. [Y] le 6 mai 2025 d’avoir à payer la somme de 1.361,08 euros au titre de l’arriéré locatif, rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail, est demeuré infructueux dans le délai de deux mois. En effet, au vu des pièces produites par le bailleur, il apparaît que M. [Y] a uniquement effectué un règlement de 400 euros le 27 juin 2025, ce montant étant insuffisant pour couvrir la dette locative qui n’a cessé d’augmenter comme le prouve le décompte actualisé au mois d’octobre 2025..

Dans ces conditions, la demande ne se heurte à aucune contestation sérieuse et il convient de constater la résiliation du bail au 6 juillet 2025.

Sur la demande d’expulsion

Compte tenu de la résiliation du bail constatée par la présente décision, M. [Y] est occupant sans droit ni titre du logement donné à bail par la SAS NP Immo.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [Y] et de tous occupants de son chef de l’appartement situé [Adresse 1] à [Localité 9], par application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien.

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l’occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l’article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci.

En l’espèce, il n’est pas contestable que M. [Y] s’est maintenu dans les lieux et qu’il reste donc redevable d’une indemnité d’occupation. Il sera en conséquence condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter de la résiliation du contrat de bail, soit la somme de 657,30 euros, jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés de l’appartement au bailleur ou à son mandataire.

Cette indemnité d’occupation sera révisable et payable selon les conditions prévues au bail.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur réclame le paiement de la somme de 2.424,90 euros à titre provisionnel correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 11 juillet 2025, après déduction des sommes versées par le locataire de 3.157,30 euros. M. [Y], non comparant, ne produit aucun élément de nature à remettre en cause ce montant ni ne justifie d’autres paiements qui n’auraient pas été pris en compte par le bailleur. Toutefois, il convient de déduire de cette somme celles au titre des débours et frais de procédure, lesquelles sont compris dans les dépens et ne constituent pas des sommes dues au titre des loyers et charges.

En conséquence, il convient de condamner M. [H] [Y] à payer à la SAS NP Immo la somme provisionnelle de 2.068,01 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 11 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [H] [Y], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, en ce compris les coûts du commandement de payer du 6 mai 2025 et de l’acte d’assignation en date du 11 juillet 2025.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. [H] [Y], partie perdante, sera condamné à verser à la SAS NP Immo la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne s’y opposant, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de résiliation du bail formée par la SAS NP Immo ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 février 2023 entre la SAS NP Immo et M. [H] [Y] concernant le logement situé [Adresse 1] à [Localité 9] sont réunies à la date du 6 juillet 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [H] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNE M. [H] [Y] à payer à titre provisionnel à la SAS NP Immo une indemnité d’occupation mensuelle de 657,30 euros, qui sera révisable et payable selon les conditions prévues au bail, à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [H] [Y] à payer à titre provisionnel à la SAS NP Immo la somme de 2.068,01 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 11 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance ;

CONDAMNE M. [H] [Y] aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais du commandement de payer du 6 mai 2025 et ceux de l’acte d’assignation du 11 juillet 2025 ;

CONDAMNE M. [H] [Y] à payer à la SAS NP Immo la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé à [Localité 8] et mis à la disposition des parties par le greffe de la juridiction le 20 novembre 2025.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT