TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/02280 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UJK2

JUGEMENT

N° B 26/

DU : 13 Mars 2026

S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION,

S.A. SEYNA

C/

[I] [S] [V] [R]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à Maître Marion LACOME D’ESTALENX

Expédition délivrée

à toutes les parties

le

JUGEMENT

Le Mardi 13 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée d’Olga ROUGEOT Greffier lors des débats et de Sophie FRUGIER Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 15 Décembre 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSES

S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 4] prise en la personne de son dirigeant domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Marion LACOME D ESTALENX de la SCP AARPI LACOME D ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS substituée par M^e Lauriane PILTAN, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A. SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son dirigeant domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Marion LACOME D ESTALENX de la SCP AARPI LACOME D ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS substituée par M^e Lauriane PILTAN, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [I] [S] [V] [R],, demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé électroniquement, du 27 juillet 2022, à effet au 1er septembre 2022, La SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a donné à bail à Madame [I] [S] [V] [R], représentée par Madame [P] [Q], son représentant légal cette dernière étant mineure à son entrée dans les lieux, un bien meublé à usage d’habitation avec services para-hôteliers, situé [Adresse 7]TLS07A0107 à [Localité 2], pour un loyer TTC de 570 euros.

Par acte du 1er août 2022, la SA SEYNA s’est portée caution solidaire au bénéfice de Madame [I] [S] [V] [R], pour les dettes locatives de loyers, les charges afférentes, les éventuelles indemnités d’occupation mises à la charge du locataire pouvant résulter d’une poursuite de l’occupation du logement entre la date d’expiration ou de résiliation du bail et au plus tard la date de réalisation du procès-verbal de reprise des lieux établi par huissier, les coûts des frais, honoraires et déboires afférents contentieux juridiques dus aux impayés, sous réserve que la procédure soit confiée à [Localité 3], et pour une durée de 12 mois à compter du 1er septembre 2022 tacitement reconductible dans la limite de 108 mois, ainsi que pour un montant d’indemnisation maximum de 36.000 euros et pour une durée maximum de trois années à compter du premier impayés de loyer.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a fait signifier le 9 janvier 2025 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 12 juin 2025, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA SEYNA ont fait assigner Madame [I] [S] [V] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4], à l’audience du 18 septembre 2025, en lui demandant de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— la condamner à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’elle occupe et remettre au bailleur les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir,

— ordonner à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, son expulsion ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait et si besoin avec le concours de la force publique,

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— la condamner à payer la somme de 3007,04 €au titre des loyers et charges dus au terme de mai 2025 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante :

* la somme de 1173,27 €à la société résidences services gestion,

*la somme de 1833,77 €à la société SEYNA subrogée dans les droits de la société résidences services gestion à hauteur de ce montant,

— la condamner à payer à la société résidences services gestion une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisés par la remise des clés,

— la condamner à payer à la société SEYNA la somme de 1000 €au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 9 janvier 2025.

Au soutien de leurs demandes, elles indiquent que la locataire règle son loyer de façon partielle et irrégulière ce qui a pour conséquence d’augmenter sa dette locative et ce, malgré un commandement de payer du 9 janvier 2025 dont les causes n’ont pas été éteintes dans les délais.

Sur la subrogation de la société SEYNA dans les droits du bailleur, elles se fondent sur l’article 1346-1 du Code civil et exposent que la société SEYNA a versé au bailleur la somme totale de 1833,77 €.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 18 septembre 2025, a été renvoyée à la demande des parties et finalement débattue à l’audience du 15 décembre 2025.

Lors des débats, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA SEYNA, représentées par avocat, maintiennent leurs demandes sauf à actualiser leur créance à la somme de 4646,13 € hors frais, selon un décompte fourni à l’audience, réparti entre ce qui revient à la caution dans le cadre de la subrogation pour un montant de 1833,77 € et le bailleur pour la somme de 2812,36.€

Elles s’opposent toutefois à l’octroi de délais de paiement car aucun justificatif sur les revenus n’est produit par la défenderesse, de même que les paiements du loyer ne sont encore actuellement que partiels.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA SEYNA.

En défense, Madame [I] [S] [V] [R], qui comparaît en personne, reconnaît ne pas avoir entièrement payé le loyer venant à sa situation d’étudiante en école de commerce, sans revenus. Elle indique qu’elle avait un contrat en alternance jusqu’à l’année dernière et avoir été obligée de redoubler cette année car elle n’a pas pu en trouver un autre. Elle expose que ses parents, qui vivent en Côte d’Ivoire, ont eu des problèmes de revenus ce qui les a empêchés de l’aider financièrement. Elle fait valoir que désormais ils pourront l’aider à hauteur de 1000 € par mois.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 24 mars 2026 puis avancé au 13 mars 2026 pour des nécessités de service.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la recevabilité de l’action :

La SAS RESIDENCES SERVICES GESTION justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 13 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 12 juin 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur la résiliation du bail :

Il ressort des dispositions de l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage peut être résilié en raison du défaut du bailleur ou du preneur de remplir leurs engagements.

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le manquement à cette obligation essentielle qui pèse sur le locataire est de nature à justifier la résiliation du bail.

En outre l’article 1229 du code civil prévoit au titre des dispositions générales applicables en matière contractuelle que la résolution d’un contrat prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION justifie avoir fait délivrer à Madame [I] [S] [V] [R] un commandement de payer le 9 janvier 2025, pour la somme en principal de 1833,77 euros.

Ce commandement de payer se référait à la clause de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyer, rappelait la clause de résiliation insérée au bail et reproduisait les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990.

Malgré la délivrance de ce commandement, Madame [I] [S] [V] [R] n’a pas acquitté cette dette et à l’inverse celle-ci s’est lourdement aggravée. Si elle fait état que ses parents peuvent désormais l’aider à concurrence de 1000 € par mois, celle-ci n’apporte aucun élément justifiant cet engagement d’une part et sa durée dans le temps d’autre part, alors que les loyers mensuels ne sont toujours actuellement payés que partiellement.

Le manquement aux obligations principales du locataire est ainsi suffisamment caractérisé.

Dès lors la résiliation du bail à effet du 13 mars 2026 et l’expulsion de la locataire seront prononcées. dans le respect des dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

— Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération parfaite des locaux, au montant du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail, et des charges, et de condamner Madame [I] [S] [V] [R], à en payer le montant.

— Sur les demandes en paiement :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précité et l’article 1353 du code civil, il incombe au locataire qui se prétend libéré, de justifier le paiement du loyer et des charges ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [I] [S] [V] [R] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4.646,13 euros à la date du 15 décembre 2025 (mois de décembre 2025 inclus).

Madame [I] [S] [V] [R] ne rapportant pas la preuve du paiement des sommes visées par ce décompte, celle-ci sera condamnée au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2025 sur la somme de 3007,04 € et du présent jugement pour le surplus.

Madame [I] [S] [V] [R] sera en outre condamnée à payer en deniers ou quittances valables les loyers échus impayés de la date de l’audience, soit le 15 décembre 2025, jusqu’à la date du présent jugement.

— Sur la subrogation de paiement :

Selon l’article 1346-1 du code civil dans sa version applicable au litige, « La subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.»

Aux termes de l’article 1346-4 du code civil, la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

En l’espèce, il est établi que la SA SEYNA a versé à la bailleresse la somme de 1.833,77 euros le 2 janvier 2025, correspondant aux loyers et charges impayés de la locataire pour les mois de juillet à décembre 2024 en application de la garantie de loyers impayés dont fait état la bailleresse, tel que cela ressort de la quittance subrogative.

Or, le paiement avec subrogation, s’il a pour effet d’éteindre la créance supposée à l’égard du créancier, la laisse subsister au profit du subrogé, qui dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement. Il dispose à ce titre de la qualité pour agir en recouvrement des loyers à hauteur de la créance subrogée ainsi qu’un intérêt personnel à en poursuivre le paiement.

En conséquence, Madame [I] [S] [V] [R] sera condamnée à verser la somme de 1.833,77 euros à la SA SEYNA et la somme de 2.812,36 euros à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION.

— Sur la demande de délais de paiement :

L’article 1343-5 du Code Civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [I] [S] [V] [R] expose que ses parents, qui ont eu des problèmes financiers, peuvent désormais l’aider à hauteur de 1.000 euros par mois, de sorte qu’il convient de considérer qu’elle sollicite l’octroi des délais de paiement les plus larges, notamment en mettant en avant sa condition d’étudiante sans contrat en alternance, donc sans revenus.

Toutefois, comme précité, celle-ci ne justifie d’aucun engagement de ses parents, ni encore d’aucun élément permettant d’apprécier sa situation personnelle, comme financière qui pourrait expliquer une telle demande.

Dès lors, en l’absence de tout élément produit par Madame [I] [S] [V] [R] au soutien de sa demande, il convient de la rejeter.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Madame [I] [S] [V] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, sa situation économique et l’équité commandent de rejeter la demande formée par la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA SEYNA au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 27 juillet 2022, à effet au 1er septembre 2022, entre la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et Madame [I] [S] [V] [R], portant sur un bien meublé à usage d’habitation avec services para-hôteliers, situé [Adresse 7]TLS07A0107 à [Localité 2], aux torts exclusifs de la défenderesse et à la date du présent jugement soit le 13 mars 2026 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [I] [S] [V] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [I] [S] [V] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L. 433-1, L.433-2 et R. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation, due jusqu’à libération complète des lieux, égale au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges, soit 621,70 euros par mois à la date de l’audience ;

CONDAMNE Madame [I] [S] [V] [R] à verser à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 2.812,36 € au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtés au 15 décembre 2025, mensualité de décembre 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2025 à concurrence de 3.007,04 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ; ainsi qu’en deniers ou quittances valables, les loyers échus impayés du jour de l’audience soit le 15 décembre 2025 jusqu’à la date du présent jugement;

CONDAMNE Madame [I] [S] [V] [R] à verser à la SA SEYNA, subrogée dans les droits de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION, la somme de 1.833,77 € au titre des loyers et charges échus et impayés avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2025 à concurrence de 3.007,04 euros ;

CONDAMNE Madame [I] [S] [V] [R] à verser à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION les indemnités d’occupation continuant à courir de la résiliation du bail, soit du 13 mars 2026, jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETTE la demande de délai de paiement;

CONDAMNE Madame [I] [S] [V] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

REJETTE les demandes de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et de la SA SEYNA au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les plus amples demandes des parties ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE