TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 1]

[Localité 1]

CIVIL – JCP

Minute n° 26/225

RG n° : N° RG 25/01288 – N° Portalis DBZD-W-B7J-CRHP

[K]

C/

[C]

JUGEMENT DU 26 Mai 2026

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [Z] [K]

né le 10 Mai 1965 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Mikaël SAUNIER, avocat postulant au barreau de METZ, M^e Laurène ALEXANDRE, avocate plaidante au barreau de NANCY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [P] [C]

née le 04 Août 1988 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e VIRGINIE POULIN, avocat au barreau de THIONVILLE,

Monsieur [L] [S]

né le 26 Janvier 1990 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par M^e VIRGINIE POULIN, avocat au barreau de THIONVILLE,

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : [L] Etienne, juge du Tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY, Juge des contentieux de la protection

Greffier : CORROY Laurence

DEBATS :

Audience publique du : 24 mars 2026

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Mikaël SAUNIER

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 février 2022, Monsieur [Z] [G] a donné à bail un logement à usage exclusif d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 8] à Madame [P] [C] et à Monsieur [L] [S].

Un état des lieux d’entrée a été dressé le 04 mars 2022, et les locataires ont versé un dépôt de garantie d’un montant de 760 euros.

Par courriel en date du 23 janvier 2024, Monsieur [S] a informé Monsieur [G] qu’il ne résidait plus dans les lieux donnés à bail, et lui a demandé de mettre un terme à la cotitularité du bail le concernant.

Madame [C] a manifesté sa volonté de résilier le bail en donnant congé, un état des lieux de sortie a été dressé entre cette dernière et le mandataire du bailleur le 31 mai 2024.

Monsieur [G], estimant être créancier d’une indemnité due au titre de diverses dégradations locatives, a tenté d’en obtenir le règlement auprès de Madame [C], laquelle de son côté conteste en être redevable.

Par acte de commissaire de Justice dressé en date du 10 septembre 2025, Monsieur [K] a fait signifier à Madame [C] et à Monsieur [S] une assignation par devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9], et par laquelle il sollicite de :

— dire et juger ses demandes recevables et fondées ;

— constater que les dégradations locatives sont survenues au cours de bail pris par Madame [P] [C] et Monsieur [L] [S] ;

— condamner solidairement et à défaut in solidum, Madame [P] [C] et Monsieur [L] [S] à payer à Monsieur [Z] [K] la somme de 6 257,40 euros TTC au titre de l’indemnisation des réparations et dégradations locatives, majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

— condamner, solidairement et à défaut in solidum, Madame [P] [C] et Monsieur [L] [S] à payer à Monsieur [Z] [K] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement et à défaut in solidum, Madame [P] [C] et Monsieur [L] [S] aux entiers frais et dépens ;

— rappeler le caractère exécutoire par provision de la décision à intervenir.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 25 novembre 2025, a été renvoyée au 24 mars 2026. A cette audience le demandeur a comparu, représenté par Maître Mikaël SAUNIER. Il a maintenu ses prétentions mentionnées dans l’acte d’assignation auquel il est référé.

A l’appui de ses prétentions, Monsieur [G] déclare que le logement était en très bon état au début de la location, et que l’état des lieux de sortie met en lumière d’importantes dégradations locatives imputables tant à Madame [C] qu’à Monsieur [S], ce qui a donné lieu à l’établissement de divers devis de réparations. Il fait ainsi état de travaux nécessaires pour la réfection des murs à hauteur de 3 854,40 euros et pour la réfection des sols d’un montant de 3 163,00 euros. Il précise ne pas avoir sollicité d’indemnisation au titre de la réparation de la porte de la cave ou d’un volet et verse aux débats des devis des entreprises PS PEINTURE et [B] [T]. Le contrat de bail n’ayant duré qu’environ deux ans et demi, il considère que les dégradations ne trouvent pas de justification et qu’il n’y a pas lieu de tenir compte d’une quelconque vétusté. Le demandeur indique de plus avoir proposé une remise de 50% sur les travaux de peinture, afin d’éviter la mise en œuvre d’une procédure judiciaire. Il verse aux débats plusieurs correspondances retraçant des tentatives d’obtenir un recouvrement amiable de sa créance. Il fait valoir que l’agence immobilière en charge de la gestion de ce bien est intervenue suite à des nuisances olfactives occasionnées par la présence de trois chiens dans les lieux, ainsi qu’à une absence d’entretien des espaces verts. Le demandeur produit une correspondance de la société M&L IMMOBILIER expédiée aux locataires, datée du 11 juin 2022.

Régulièrement cités par acte remis à personne présente, les défendeurs ont comparu à l’audience du 24 mars 2026, représentés par Maître Virginie POULIN. Ils ont versé aux débats des conclusions datées du 20 mars 2026 auxquelles il est référé en application de l’article 455 du code de procédure civile, et par lesquelles ils sollicitent du tribunal de :

— dire que le constat des lieux de sortie en date du 31 mai 2024 n’est pas opposable à Monsieur [S] ;

— débouter le demandeur de l’ensemble de ses demandes.

Monsieur [S] fait tout d’abord valoir qu’il n’a pas réceptionné de convocation à prendre part à l’état des lieux de sortie, ledit document n’étant dès lors pas contradictoire en ce qui le concerne. A l’appui de leurs prétentions relatives à la demande au titre des réparations locatives, les défendeurs contestent avoir été à l’origine des dégradations des murs et des parquets. Ils déclarent que, contrairement à ce qui est allégué, le logement n’était pas à l’état neuf à l’entrée dans les lieux. Ils produisent un diagnostic de performance énergétique des lieux, indiquant que la maison a été construite en 1948 et qu’elle n’avait pas été remise à neuf à la date du contrat de location. Ils précisent en outre qu’il ressort du constat d’entrée des locataires du 4 mars 2022 que les éléments composant le logement ont été notées comme étant en bon état, et non à l’état neuf. Concernant plus précisément les dégradations alléguées au titre de la réfection des murs, Madame [C] et Monsieur [S] estiment qu’il s’agit d’usure normale, que les marques relevées correspondent à une occupation normale des lieux, les murs étant blancs à l’origine. Dès lors certains travaux n’ont pas lieu de leur être imputés. S’agissant des dégradations relatives au ponçage et à la vitrification du parquet, les défendeurs se prévalent du fait que le bailleur a fait refaire la totalité du parquet de la maison, soit 55 m². Ils versent de plus aux débats un certificat de surface du logement, et soutiennent que les surfaces de parquet ont été surestimées par le bailleur. Ils effectuent une comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie et font remarquer que des photographies de parties de pièces ont été réalisées lors de la sortie, ce qui n’avait pas été le cas en début de location. Ils contestent avoir endommagé le parquet, le bailleur tente selon eux de leur imputer des dégradations qui n’avaient pas été constatées à l’origine. Ils indiquent de plus qu’aucun élément ne démontre des détériorations dans les escaliers. En outre ils considèrent que les devis transmis par le demandeur sont d’un montant trop élevé. De même, ils mettent en avant l’absence de production de factures par le bailleur, ce qui ne justifie pas la réalité des frais engagés. Ils versent aux débats une attestation testimoniale démontrant que le logement a été reloué dès leur départ du logement, démontrant ainsi l’absence de réalisation des travaux. Enfin Madame [C] entend préciser que l’état des lieux de sortie lui a été adressé de manière électronique pour signature, et ce dernier ne contenait pas les photographies qui ont été insérées en suivant.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Les parties étant présentes ou représentées, il est statué par jugement contradictoire, conformément à l’article 467 du Code de Procédure Civile.

Sur la demande en réparation

Sur l’opposabilité de l’état des lieux de sortie à Monsieur [S]

Selon l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige en application des règles qui lui sont applicables.

Il ressort de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis, s’agissant d’un logement nu, applicable au congé est de trois mois. Le congé donné par un seul locataire n’a d’effet qu’à son égard et ne résilie donc pas le bail à l’égard de ses colocataires. Le preneur ayant donné congé ne sera plus tenu de respecter les obligations locatives à l’expiration du préavis, sauf s’il est lié par une clause de solidarité

En effet, en application de l’article 8-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la solidarité d’un des colocataires prend fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elle s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

La solidarité ne se présume pas.

Il est toutefois valablement stipulé à l’article VII du contrat de location conclu le 10 février 2022 une clause de solidarité conventionnelle entre les locataires.

Au cas présent, il est constant que Monsieur [S] a manifesté son intention de donner congé de la location, suite à l’envoi d’un courriel en date du 23 janvier 2024, par lequel il a indiqué ne plus habiter dans les lieux donnés à bail et vouloir mettre un terme à la cotitularité du bail.

La présence d’un nouveau colocataire n’ayant pas été mentionnée, il est constaté que la durée de la période séparant le congé donné par Monsieur [S] de la date de fin de location est inférieure à six mois.

Il s’en suit que ce dernier est toujours solidaire quant au paiement des loyers, charges et des réparations locatives en date du 31 mai 2024.

Il est par ailleurs rappelé que, en vertu de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi en autant d’exemplaires que de parties lors de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

L’article 1731 du code civil dispose également que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

En l’espèce, il n’est certes pas démontré que Monsieur [S] a été convoqué à prendre part à l’état des lieux de sortie, ni qu’il l’ait signé, ni qu’il ait donné procuration à Madame [C] pour le faire à sa place.

Toutefois, il est constant que, au moment de l’établissement de l’état des lieux de sortie, Monsieur [S] n’était plus contractuellement lié au bailleur, de telle sorte que ce dernier n’était pas tenu de le convoquer à l’état des lieux de sortie.

Il demeure toutefois pleinement engagé en vertu de la clause de solidarité prévue au contrat.

Par conséquent, contrairement à ce qu’il prétend, la demande en paiement des dégradations locatives demeure opposable à Monsieur [S].

Sur les dégradations locatives concernant les revêtements de murs

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En vertu de l’article 1755 du code civil, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il résulte enfin de l’application de l’article 1732 du même code et du principe de réparation intégrale du préjudice que l’indemnisation résultant de l’absence de restitution d’un logement dans un état conforme n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses.

Par conséquent le fait que les travaux n’aient pas été effectués après la restitution du logement et qu’ainsi le demandeur ne produise que des devis et non des factures ne fait pas obstacle au droit à réparation du demandeur.

En l’espèce, Monsieur [G] sollicite en premier lieu la condamnation de ses anciens locataires au paiement d’une somme de 3 854,40 euros correspondant au devis dressé par la société PS PEINTURE en date du 20 juin 2024.

Concernant les réparations alléguées dans la salle à manger, il est mis en avant la nécessité de remettre en peinture une surface de 14 m² de plafond et de 38 m² de murs, en ce compris le rebouchage des trous de cheville.

L’état des lieux de sortie évoque un plafond en bon état et des pans de murs usés, nécessitant une remise en peinture complète, la peinture des plinthes étant écaillée.

Il ne ressort pas de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie l’existence d’une restitution des lieux dans un état non conforme, s’agissant du plafond de cette pièce.

Les clichés photographiques joints ne permettent pas de distinguer des traces de dégradations, telles que des impacts, projections, trous de chevilles ou souillures du revêtement mural. L’état du séjour peut s’expliquer par une occupation normale de la pièce, alors que les murs n’étaient pas à l’état neuf en début de location.

La demande d’indemnisation à ce titre n’est donc pas fondée.

S’agissant du séjour n°2, l’état des lieux d’entrée fait ressortir un bon état général de la pièce.

L’état des lieux de sortie mentionne des murs en mauvais état, avec de multiples traces, 3 pans de murs devant être repeints en totalité. La surface de la zone à repeindre par l’entreprise PS PEINTURE implique de tenir compte de la hauteur de la pièce, des plinthes à repeindre, et de déduire les parties correspondant aux fenêtres et aux portes. Un prix unitaire de 22 euros par mètre carré est adapté au regard de la valeur du marché.

La pièce n’étant toutefois pas à l’état neuf en début de location, il y a lieu de tenir compte de la vétusté dans la détermination du préjudice.

Compte tenu de la durée de l’occupation du logement et du fait que toute la pièce ne nécessite pas d’être repeinte, le montant des réparations mis à la charge des anciens locataires est fixé à 190 euros.

La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie de la première chambre ne révèle pas l’existence de dégradations locatives au niveau des revêtements de murs.

Il n’est donc pas justifié d’indemnisation pour cette pièce.

Enfin l’état des lieux d’entrée de la chambre n°2 indique un bon état général, peinture propre couleur blanc, tandis que l’état des lieux de sortie mentionne des murs en mauvais état, « 2 pans de murs usés et à repeindre », plinthes en état d’usage avec accroc sur peinture, aspect sale.

Les clichés photographiques joints à la sortie des lieux laissent entrevoir certaines marques.

Compte tenu des mêmes éléments que décrits précédemment, seuls deux pans de murs devant être repeints, le montant des réparations mis à la charge des anciens locataires est fixé à 140 euros pour cette pièce.

Sur les dégradations concernant les revêtements de sols

Monsieur [G] formule également une demande de paiement d’une somme de 3 163,00 euros correspondant au devis dressé par l’entreprise [E] [T] et daté du 19 juin 2024.

En l’absence de constatations lors de l’entrée dans les lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, conformément à l’article 1731 du Code Civil.

Il appartient aux locataires de démontrer l’existence de parties de pièces en mauvais état lors de l’entrée dans les lieux pour écarter cette présomption.

Au besoin les locataires peuvent en application de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 demander au bailleur ou à son représentant de compléter l’état des lieux d’entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement.

En l’espèce, Madame [C] et Monsieur [S] font valoir que le constat d’état des lieux de sortie contient des photographies de la pièce qui n’avaient pas été prises lors du début de location, sans toutefois apporter la preuve d’éléments de nature à écarter la présomption de bon état des lieux.

La présomption de bon état n’est dès lors pas écartée.

Le devis fait tout d’abord état de travaux de ponçage et de vitrification de parquet en chêne massif sur une surface de 37 m².

L’état des lieux de sortie de la chambre relève la présence de rayures sur le parquet verni, noté propre et en état d’usage, alors que l’état des lieux d’entrée ne mentionnait pas l’existence de rayures.

Les clichés photographiques produits confirment la présence de rayures.

De même, la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie de la chambre n°2 révèle une dégradation du parquet, en état d’usage avec présence de « rayure(s) usé Auréole au sol » en fin de location, ce qui est confirmé par cliché photographique.

Le diagnostic de surface versé aux débats indique que les deux chambres présentent des surfaces respectives de 12,45 et 10,25 m², soit un total de 22,7 au total, et non 37 comme précisé dans le devis. Le prix unitaire de 39 euros par mètre carré pour des prestations de ponçage et vitrification de parquet n’est pas excessif par rapport à la valeur du marché.

Les revêtements de sols n’étant pas à l’état neuf à l’entrée dans les lieux, il y a lieu de tenir compte de l’usure normale du logement et dès lors de fixer le montant de cette réparation locative à la somme de 440 euros.

S’agissant des demandes de ponçage et de vitrification des marches, contre-marches et paliers, l’état des lieux d’entrée révèle la présence d'« accroc(s) / déchirure(s) » avec des marches en état d’usage. A la sortie des lieux, l’état des marches mentionne « Dégradé » et « rayure(s) ».

Les clichés photographiques joints ne permettent pas de déceler de nouvelles dégradations au niveau des marches.

Par conséquent, il n’est pas démontré l’existence de dégradations affectant les marches ou contre-marches, de sorte qu’il ne sera pas fait droit à cette demande.

Des marques apparaissent toutefois au niveau du seul palier photographié.

Le devis de l’entreprise [B] [T] mentionne un ponçage et vitrification des deux paliers à prix unitaire de 148 euros. Il n’est établi de dégradations que s’agissant d’un seul palier, lequel n’était pas en état neuf à l’origine.

En tenant compte de l’usure normale des lieux, il est retenu pour cette dépense un montant de 70 euros.

Aux termes des dispositions de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, le dépôt de garantie stipulé dans le contrat de bail s’élève à la somme de 760 euros, qu’il y a lieu de déduire des sommes dues par la locataire sortante.

Il est dès lors fait droit à la demande de Monsieur [G] au titre des indemnisations des réparations locatives à hauteur de 80 euros.

En vertu de l’article 1231-6 du Code Civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Il y a dès lors lieu d’assortir la condamnation au paiement des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure notifiée.

Cette dernière étant revenue avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse », il sera retenu un point de départ des intérêts légaux à la date de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens et indemnité article 700 du code de procédure civile

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Madame [C] partie perdante, est condamnée aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile et en l’absence de justificatifs des sommes exposées par le demandeur et non comprises dans les dépens, Madame [C] sera condamnée à une somme de 150 euros au titre des frais irrépétibles exposés par Monsieur [G].

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

En l’absence d’élément de nature à en écarter l’application, il y a donc lieu d’assortir la présente décision de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE la demande de Monsieur [Z] [G] recevable ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [S] et Madame [P] [C] au paiement à Monsieur [Z] [G] de la somme de 80,00 euros, au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [S] et Madame [P] [C] au paiement à Monsieur [Z] [G] [R] de la somme de 150,00 euros au titre de l’indemnité article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [S] et Madame [P] [C] Madame aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, les jour, mois et an susdits,

La greffière, Le juge des contentieux de la protection