TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 1]

[Localité 1]

CIVIL – JCP

Minute n° 26/207

RG n° : N° RG 26/00022 – N° Portalis DBZD-W-B7K-CTB3

S.C.I. NEW YORK,

C/

[T]

ORDONNANCE DE REFERE DU 26 Mai 2026

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. NEW YORK,

agissant poursuites et diligences de son gérant actuellement en exercice, domicilié ès qualités audit siège, dont le siège social est [Adresse 2]

RCS N° 879058386

SIREN N° 879058386

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Eric MALLET, avocat au barreau de BRIEY,

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [S] [T]

né le 04 Février 1987 à [Localité 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : THOMAS Etienne, juge du Tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY, Juge des contentieux de la protection

Greffier : CORROY Laurence

DEBATS :

Audience publique du : 28 avril 2026

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Eric MALLET

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 décembre 2023 ayant pris effet le 1er janvier 2024, la SCI NEW YORK a donné à bail à M. [S] [T] un appartement situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 410 euros et une provision sur charges de 30 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail a été délivré au locataire le 23 septembre 2025.

Par exploit de commissaire de justice du 29 janvier 2026, dénoncé le 02 février suivant au sous-préfet de Meurthe-et-Moselle, la SCI NEW YORK a fait assigner M. [S] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, statuant en référé, aux fins de voir :

constater la résiliation du contrat de bail liant les parties,

ordonner l’expulsion de M. [S] [T], lui et tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

condamner M. [S] [T] à payer à titre provisionnel :

les loyers et charges arriérés, soit 4 061,22 euros,

les loyers à échoir jusqu’à la constatation de la résiliation du bail à concurrence de 445 euros par mois,

à compter de la résiliation, une indemnité mensuelle d’occupation de 750 euros jusqu’à complète libération des lieux,

outre une somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

rappeler que l’exécution provisoire est de droit,

condamner M. [S] [T] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 avril 2026 lors de laquelle la SCI NEW YORK, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, précisant qu’aucun règlement n’était intervenu depuis la délivrance de l’assignation.

M. [S] [T] n’a pas contesté devoir la somme sollicitée. Il a expliqué qu’il avait perdu son emploi et qu’il percevait le RSA. Il a indiqué être accompagné par une assistance sociale en vue du dépôt d’un dossier de traitement de sa situation de surendettement.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Selon l’article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 02 février 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux.

La demande est en conséquence recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application des textes rappelés ci-dessus, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer et de ses accessoires, et six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées.

Par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2025, la SCI NEW YORK a fait commandement à M. [S] [T] de payer la somme de 2 432 euros en principal et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée en accordant au débiteur un délai de deux mois pour s’acquitter de sa dette.

Compte tenu du délai de deux mois, plus favorable au locataire, retenu dans le commandement de payer, c’est ce délai qui sera pris en compte.

Il ressort des pièces versées aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai imparti.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 24 novembre 2025.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

M. [S] [T] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il convient donc d’ordonner son expulsion ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans les lieux, et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Il convient également de réparer le dommage en condamnant M. [S] [T] à payer à la SCI NEW YORK une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 445 euros selon le décompte produit, aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant de la fixer à 750 euros tel que sollicité.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter de février 2026, et sera due jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur la dette locative

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La charge de la preuve du paiement des loyers incombe ainsi au locataire.

En l’espèce, il ressort du dernier décompte versé aux débats, arrêté au 21 janvier 2026, que M. [S] [T] reste devoir la somme de 3 862 euros à cette date au titre des loyers et charges (terme de janvier 2026 inclus), déduction faite de la somme de 199,22 euros incluse dans le décompte au titre des frais inhérents à la signification et notification des actes liés à la procédure dont le sort sera traité dans les dépens.

Le défendeur ne conteste ni le principe ni le montant de la dette qui apparaît ainsi non sérieusement contestable.

En conséquence, au vu de ces éléments, M. [S] [T] sera condamné à payer à titre provisionnel à la SCI NEW YORK la somme de 3 862 euros.

Sur les délais de paiement examinés d’office

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur que M. [S] [T] n’a effectué aucun versement au titre du loyer et des charges depuis plusieurs mois. Il ressort par ailleurs de ses déclarations à l’audience qu’il doit également faire face à d’autres dettes.

Ainsi, le défendeur ne démontre pas avoir une capacité financière lui permettant de se maintenir dans le logement.

De surcroît, il ne justifie pas avoir repris le paiement du loyer courant, condition nécessaire pour l’octroi de délais de paiement.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’accorder à M. [S] [T] des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [S] [T], partie perdante, sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu de la situation économique de M. [S] [T], il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé qu’en application de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Etienne THOMAS, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en matière de référés, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS recevable l’action de la SCI NEW YORK ;

CONSTATONS la résiliation du bail d’habitation liant les parties à compter du 24 novembre 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [S] [T] de libérer les lieux sis [Adresse 6] [Localité 5], et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour M. [S] [T], d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI NEW YORK pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation due par M. [S] [T] à la SCI NEW YORK à la somme de 445 euros, et CONDAMNONS M. [S] [T] à verser à titre provisionnel à la SCI NEW YORK cette indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, outre les charges échues dûment justifiées ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera revalorisée dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

CONDAMNONS M. [S] [T] à payer à la SCI NEW YORK la somme de 3 862 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus arrêtés au 21 janvier 2026 (terme de janvier 2026 inclus) ;

DISONS n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

DÉBOUTONS la SCI NEW YORK de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS M. [S] [T] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l’État.

La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge