TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 22/02485 – N° Portalis DBW3-W-B7G-ZZSK

AFFAIRE :

S.A.S. ORANGECAT SERVICES (la SELARL AVOCATS JURIS CONSEIL)

C/

S.C.I. SAINT FERREOL (l’AARPI OLLIER JEAN MICHEL & ASSOCIES)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 02 Octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 04 Décembre 2025, puis prorogée au 22 Janvier 2026

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2026

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

La société ORANGECAT SERVICES (S.A.S.)

Immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le N° 503 397 978

dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Renaud PALACCI de la SELARL AVOCATS JURIS CONSEIL, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

La S.C.I. SAINT FERREOL

Immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le N° 439 195 777

dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Jean-Michel OLLIER de l’AARPI OLLIER JEAN MICHEL & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

La société civile immobilière SAINT FERREOL est propriétaire d’un immeuble à usage de commerce et de bureaux sis [Adresse 6] à [Localité 9].

Par contrat du 18 mars 2010, la société civile immobilière SAINT FERREOL a donné le quatrième étage, identifié comme lot n°15, à bail à la société par actions simplifiée ORANGECAT SERVICES. Le bail a été consenti pour une durée de douze ans.

Par acte délivré par commissaire de justice du 21 septembre 2021, la société civile immobilière SAINT FERREOL a signifié à la société par actions simplifiée ORANGECAT SERVICES un congé « sans offre de renouvellement et paiement d’une indemnité d’éviction » à effet au 31 mars 2022.

Par acte d’huissier du 21 décembre 2021, la société civile immobilière SAINT FERREOL a délivré à la société par actions simplifiée ORANGECAT SERVICES un acte « portant dénégation du statut des baux commerciaux ».

Par acte d’huissier en date du 16 mars 2022, la société par actions simplifiée ORANGECAT SERVICES a assigné la société civile immobilière SAINT FERREOL devant le Tribunal judiciaire de céans, aux fins notamment de voir prononcer la nullité du congé sans renouvellement du 21 septembre 2021.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 19 juin 2024, au visa des articles 10, 143, 144 et 145, 648 du code de procédure civile, L. 145-14 du code de commerce, la société par actions simplifiée ORANGECAT SERVICES sollicite de voir :

A titre principal :

— prononcer la nullité dudit congé sans offre de renouvellement du 21 septembre 2021 ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal venait à constater la validité du congé délivré à la société ORANGECAT SERVICES le 21 septembre 2021 :

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire afin d’évaluer l’indemnité d’éviction due à la société ORANGECAT SERVICES ;

— désigner tel expert qu’il plaira au Tribunal qui aura pour mission de :

1/ visiter les locaux loués par la société ORANGECAT SERVICES sis [Adresse 5], les décrire et en préciser leur utilisation ;

2/ se faire remettre et prendre connaissance des documents contractuels et de tous autres, notamment des documents comptables et fiscaux relatifs à l’exploitation du fonds de commerce exploité dans lesdits locaux loués ;

3/ réunir tous les éléments d’appréciation utiles permettant au Tribunal de fixer, par référence aux dispositions de l’article L145-14 du code de commerce, l’indemnité pouvant être due à la société ORANGECAT SERVICES à la suite de son éviction au 31 mars 2022, notamment d’évaluer et/ou calculer :

— La valeur du fonds de commerce ;

— Le coût de déménagement ;

— Le coût de la réinstallation et des frais d’aménagement d’un nouveau local ;

— Le montant de l’indemnité de remploi ;

— Le trouble commercial ;

— Le pas de porte ;

— La perte de travaux et d’agencement ;

— Etc.

4/ détailler les méthodes d’évaluation retenues ;

5/ donner tous éléments de faits utiles à la solution du litige ;

— dire que l’expert désigné pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix ;

— dire que l’expert désigné déposera son rapport au greffe de la juridiction dans les six mois à compter de la décision à intervenir ;

— dire que l’expert devra solliciter du magistrat chargé du contrôle de l’expertise une prorogation de délai s’il s’avère insuffisant ;

— dire qu’en application de l’article 173 du code de procédure civile, l’expert devra remettre une copie de son rapport à chacune des parties ou à leur représentant en mentionnant cette remise sur l’original ;

— commettre un juge pour surveiller les opérations expertales ;

Et en tout état de cause :

— prononcer la nullité de l’acte portant dénégation du statut des baux commerciaux délivré le 20 décembre 2021 ;

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions formulées par la SCI SAINT FERREOL à l’encontre de la société ORANGECAT SERVICES ;

— condamner la SCI SAINT FERREOL à verser la somme de 3 000 € à la société ORANGECAT SERVICES sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI SAINT FERREOL aux entiers dépens distraits au profit de M^e Renaud PALACCI, avocat au Barreau de MARSEILLE ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la société par actions simplifiée ORANGECAT SERVICES affirme que le congé sans offre de renouvellement a été délivré à l’adresse du bail mais pas au siège social de la demanderesse. Il est donc nul.

Subsidiairement, si le Tribunal valide ce congé, il conviendra d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire afin d’évaluer l’indemnité d’éviction due à la demanderesse.

La clause sur la destination commerciale des lieux vaut soumission des parties au statut des baux commerciaux. L’acte de « dénégation du statut des baux commerciaux » est sans valeur. Aussi, puisque le contrat est soumis au statut des baux commerciaux, la société par actions simplifiée ORANGECAT SERVICES est fondée à obtenir le bénéfice d’une indemnité d’éviction.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 1er avril 2025, au visa des articles L141-1 du code de commerce, 114 du code de procédure civile, la société civile immobilière SAINT FERREOL sollicite de voir :

A titre principal :

— dire et juger que l’acte délivré le 20 décembre 2021 portant dénégation du statut des baux commerciaux est valable et opposable à la société ORANGECAT SERVICES ;

— dire que la société SAINT FERREOL n’est pas redevable d’une indemnité d’éviction ;

— débouter la société ORANGECAT SERVICES de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— ordonner l’expulsion de la société ORANGECAT SERVICES des suites du congé à effet au 31 mars 2022 ;

À titre subsidiaire :

— rejeter la demande de la société ORANGECAT SERVICES en nullité du congé délivré le 21 septembre 2021 ;

— accueillir la demande d’expertise judiciaire formulée par la société ORANGECAT SERVICES à ses frais avancés, avec mission habituelle en pareille matière et détermination de l’indemnité d’occupation ;

En tout état de cause :

— condamner la société ORANGECAT SERVICES à verser à la société SAINT FERREOL la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société civile immobilière SAINT FERREOL énonce qu’avant la date d’effet du congé, elle a constaté que la société ORANGECAT SERVICES n’est pas immatriculée au registre du commerce et des sociétés pour l’établissement secondaire exploite au [Adresse 7] à MARSEILLE. Or, l’immatriculation du locataire est une condition indispensable pour bénéficier du droit au renouvellement d’un bail commercial. Aussi, la société demanderesse, locataire, a perdu le bénéfice du statut des baux commerciaux au titre de son absence d’immatriculation à la date de conclusion du bail ou à la date de délivrance du congé.

La société civile immobilière SAINT FERREOL est donc fondée à se prévaloir de l’absence d’immatriculation au registre du commerce et des société pour dénier au contrat passé avec la société par actions simplifiée ORANGECAT SERVICES le statut des baux commerciaux et donc pour refuser le paiement de l’indemnité d’éviction. La défenderesse est également fondée à solliciter l’expulsion de la demanderesse des locaux loués.

Contrairement à ce que soutient la demanderesse, les parties ne sont pas dans la situation où plusieurs statuts pour le bail pourraient être considérés : seul le statut des baux commerciaux peut être envisagé. Toutefois, la société par actions simplifiée ORANGECAT SERVICES en est privée par l’absence d’immatriculation. La demanderesse, pour prétendre à l’indemnité d’éviction, doit démontrer qu’elle aurait eu le droit au renouvellement de son bail. Or, en l’absence d’immatriculation, elle ne pouvait pas prétendre à un tel renouvellement.

C’est à la date du refus de renouvellement qu’il doit être vérifié si le locataire satisfait aux conditions pour prétendre à l’application du statut des baux commerciaux. A ce titre, le preneur à bail doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés (R.C.S.) à la date du refus de renouvellement pour prétendre à une indemnité d’éviction. L’inscription postérieure à la demande de renouvellement est dépourvue d’effet rétroactif. Il est donc sans conséquence que la demanderesse ait, postérieurement au congé avec refus de renouvellement, procédé à son inscription au Registre du Commerce et des Sociétés.

Subsidiairement, si le Tribunal venait à considérer que la société par actions simplifiée ORANGECAT SERVICES est en droit de solliciter une indemnité d’éviction, il conviendrait alors de valider le congé sans offre de renouvellement et d’ordonner une expertise pour évaluer ladite indemnité. Le congé est valide en ce que le bail litigieux emporte élection de domicile de la société demanderesse dans les lieux loués. Au surplus, il s’agit d’une nullité relative, qui ne fait pas grief, selon les conditions de l’article 114 du code de procédure civile.

Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appelant pas de décision spécifique n’ont pas été rappelées dans l’exposé des demandes des parties.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la nullité du congé sans offre de renouvellement :

Il convient de rappeler que les dispositions des articles 648 et suivants invoquées par la société par actions simplifiée ORANGECAT SERVICES sont relatives à la régularité des actes de commissaires de justice.

Il convient aussi de rappeler que l’article L145-41 du code de commerce, relatifs aux commandements visant les clauses résolutoires en matière de baux commerciaux, n’exige pas que ces commandements soient signifiés, c’est-à-dire notifiés par voie d’huissier de justice. Toute forme de notification, dès lors qu’elle a produit son effet, c’est-à-dire que le locataire a effectivement pris connaissance du commandement lui-même, est valable, que cette notification soit intervenue par huissier de justice ou non.

Or, c’est la société par actions simplifiée ORANGECAT SERVICES qui, dès son acte introductif d’instance dans le cadre de la présente procédure, a produit aux débats le congé du 21 septembre 2021. La demanderesse reconnaît donc nécessairement qu’elle a eu connaissance de ce commandement. De facto, le Tribunal constate que ce commandement lui a été notifié, puisque c’est la demanderesse elle-même qui le produit.

Aussi, il est indifférent à la validité du commandement de payer, au sens de l’article L145-41 du code de commerce, que la signification de celui-ci ait, éventuellement, été entachée de vices au sens des articles 648 et suivant, en ce que ces vices seraient de nature, éventuellement, à entraîner la nullité de la signification (c’est-à-dire le fait que le congé a été porté à la connaissance de la société par actions simplifiée ORANGECAT SERVICES par huissier le 21 septembre 2021) mais pas du congé lui-même. Ces vices éventuels ne remettent pas en question le fait essentiel que, par voie d’acte d’huissier ou par simple notification, la société par actions simplifiée ORANGECAT SERVICES a bien eu connaissance de ce congé.

Par ailleurs et en tout état de cause, la société par actions simplifiée ORANGECAT SERVICES n’indique pas quels griefs lui ont causé les vices prétendus de l’acte de signification, en violation des exigences des articles 649 et 114 alinea 2 ensemble du code de procédure civile.

Il n’y a donc pas de nullité du congé litigieux pour vice de forme.

Sur le statut des baux commerciaux, le droit au renouvellement et l’indemnité d’éviction :

L’article L145-1 du code de commerce dispose notamment, en son premier alinea : « I. – Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce (…) ».

Le « présent chapitre » évoqué par l’article L145-1 est le chapitre 5 du titre IV du code de commerce, chapitre 5 consacré aux baux commerciaux. Il résulte donc de ce texte que le statut des baux commerciaux ne peut être appliqué si le locataire d’un bail n’est pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés (R.C.S.).

Il s’ensuit que le locataire qui n’est pas inscrit au registre du commerce et des sociétés ne peut prétendre bénéficier de l’indemnité d’éviction prévue à l’article L145-14 du code de commerce.

La circonstance que les parties ont entendu volontairement se soumettre au statut des baux commerciaux au moment de la signature du bail est indifférente en ce qu’il est constant en jurisprudence que, s’agissant du droit au renouvellement, la date d’appréciation de l’inscription au registre du commerce et des sociétés est celle de la délivrance du congé (voir par exemple en ce sens C. cass., 3e civ., 4 novembre 1998, 97-12.247).

La société par actions simplifiée ORANGECAT SERVICES soutient qu’elle est régulièrement inscrite au registre du commerce et des sociétés en ce que « le Greffe du Tribunal de Commerce de MARSEILLE a officiellement accordé le 17 mars 2022, une rétroactivité à l’immatriculation de l’établissement principal exploité par la société ORANGECAT SERVlCES au [Adresse 4] ». La demanderesse indique que la défenderesse chercherait à « enlever toute la force rétroactive attachée à une décision souveraine d’un tribunal ». La société civile immobilière SAINT FERREOL, quant à elle, soutient que l’inscription au registre du commerce et des sociétés postérieure au congé n’a pas d’effet rétroactif.

Sur ce point, le Tribunal relève qu’en réponse aux affirmations de la demanderesse, il convient de lui rappeler que la formalité d’inscription au registre du commerce et des sociétés n’est pas une « décision souveraine d’un Tribunal », en ce qu’elle n’est pas une décision juridictionnelle. Il s’agit d’une formalité administrative que la loi confie au greffe du Tribunal de commerce, l’inscription ne constituant donc pas une décision juridictionnelle. Et au demeurant, cette inscription n’est assortie par la loi ou le règlement d’aucun caractère rétroactif.

L’article R123-43 du code de commerce dans sa rédaction à la date du 18 mars 2010 (rédaction identique à la date du 21 septembre 2021) disposait que : « tout commerçant immatriculé qui ouvre un établissement secondaire dans le ressort d’un tribunal où il est déjà immatriculé demande au greffe de ce tribunal, dans le délai d’un mois avant ou après cette ouverture, une inscription complémentaire. »

Il résulte du texte qui précède qu’afin de pouvoir prétendre, au sens de l’article L145-1 du code de commerce, qu’il est « immatriculé au registre du commerce et des sociétés », le preneur à bail qui établit dans les lieux objets du bail un établissement secondaire, établissement qui n’est pas le lieu figurant à l’immatriculation de son établissement principal, doit solliciter une inscription complémentaire auprès du greffe du Tribunal de commerce.

Or, si la société par actions simplifiée ORANGECAT SERVICES était régulièrement inscrite au R.C.S. pour son établissement principal sis [Adresse 3] depuis le 31 mars 2008, à la date de la signification du congé, la demanderesse n’était pas inscrite pour l’établissement secondaire sis dans les lieux objets du bail.

La demanderesse ne peut donc prétendre qu’elle était « inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés », en ce qu’elle n’était pas en conformité, à la date du 21 septembre 2021, avec les exigences de l’article R123-43 sus-cité relativement à l’immatriculation quant aux établissements secondaires exploités dans les locaux objets du bail.

Il s’ensuit que le bail unissant la société par actions simplifiée ORANGECAT SERVICES et la société civile immobilière SAINT FERREOL ne pouvait relever du statut des baux commerciaux à la date de congé sans offre de renouvellement du 21 septembre 2021. Conformément à la prétention de la société civile immobilière SAINT FERREOL, il convient de dire qu’il n’y aura lieu à indemnité d’éviction.

La société par actions simplifiée ORANGECAT SERVICES sera déboutée de sa prétention tendant à voir ordonner une expertise pour évaluer l’indemnité d’éviction.

Sur l’expulsion :

Le congé sans offre de renouvellement étant valide et la société civile immobilière SAINT FERREOL n’étant pas redevable d’une indemnité d’éviction, il convient d’ordonner l’expulsion de la société par actions simplifiée ORANGECAT SERVICES, ainsi que de tout occupant de son chef.

Sur la nullité de l’acte « portant dénégation du statut des baux commerciaux » :

Il convient de relever que la « dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux » n’est pas un acte prévu par le code de commerce. « L’acte » du 21 décembre 2021 produit aux débats par la société civile immobilière SAINT FERREOL s’analyse, juridiquement, comme un simple courrier contenant l’avis juridique de la défenderesse sur la qualification du bail.

Il n’incombe pas au Tribunal d’annuler ni de de déclarer valides de simples courriers dépourvus d’effet juridique, quand bien même ces simples courriers auraient été transmis entre les parties par officier ministériel : le mode de transmission entre parties de simples courriers n’a pas pour effet de conférer à ceux-ci davantage de portée juridique.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner la société par actions simplifiée ORANGECAT SERVICES, qui succombe aux demandes de la société civile immobilière SAINT FERREOL, aux entiers dépens.

Il y a lieu de condamner la société par actions simplifiée ORANGECAT SERVICES à verser à la société civile immobilière SAINT FERREOL la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

DEBOUTE la société par actions simplifiée ORANGECAT SERVICES de sa prétention tendant à voir la nullité du congé sans offre de renouvellement du 21 septembre 2021 ;

DIT qu’il n’y aura pas lieu à indemnité d’éviction de la société civile immobilière SAINT FERREOL au profit de la société par actions simplifiée ORANGECAT SERVICES ;

DEBOUTE la société par actions simplifiée ORANGECAT SERVICES de sa prétention tendant à voir ordonner une expertise judiciaire afin d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction ;

ORDONNE l’expulsion de la société par actions simplifiée ORANGECAT SERVICES et de tout occupant de son chef des lieux occupés sis quatrième étage, lot n°15, [Adresse 6] à [Localité 9] ;

DIT n’y avoir lieu, ni d’annuler, ni de déclarer valide, le document sans portée juridique intitulé « dénégation du bénéfice du statut des baux commerciaux » délivré par la société civile immobilière SAINT FERREOL à la société par actions simplifiée ORANGECAT SERVICES par commissaire de justice le 21 décembre 2021 ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée ORANGECAT SERVICES aux entiers dépens ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée ORANGECAT SERVICES à verser à la société civile immobilière SAINT FERREOL la somme de trois mille euros (3 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT