Minute n°: 44

N° RG 25/00025 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C4DV

Décision : Réputée contradictoire

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIVE-LA-GAILLARDE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 23 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Axelle JOLLIS, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assistée de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. LAFFAIRE ENERGIES IMMOBILIER, immatriculée au R.C.S DE BRIVE sous le numéro 797 381 290, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Madame [L] [R]

DÉFENDEURS :

Madame [J] [U], née le 04 Octobre 1990 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

Non comparante

Monsieur [M] [U], né le 14 Février 1997, demeurant [Adresse 1]

Non comparant

Copie Mme et M. [U], M. LePréfet + grosse Sarl Laffaire Energies Immobilier le 23/09/2025

SAISINE : Assignation en référé du 16 Mai 2025

DÉBATS : Audience Publique du 01 Juillet 2025

Date indiquée aux parties pour la mise à disposition au greffe de la décision : 23 Septembre 2025

PROCÉDURE : Articles 834, 835 du Code de procédure civile

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 septembre 2024, la SARL LAFFAIRE ENERGIES IMMOBILIER a donné à bail à [J] [U] et son frère [M] [U] un local d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 725 euros et une provision mensuelle sur charges de 60 euros.

Par acte de commissaire de justice en date 11 février 2025, la SARL LAFFAIRE ENERGIES IMMOBILIER a fait délivrer à Mme et M. [U] un commandement, visant la clause résolutoire prévue au bail, de payer la somme principale de 3 650 euros, outre les frais, au titre des loyers, caution et charges impayés arrêtés à la date du 6 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2025, la SARL LAFFAIRE ENERGIES IMMOBILIER a fait assigner Mme et M. [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BRIVE LA GAILLARDE, statuant en référés, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion des locataires, et de tous occupants de leur chef ;

▸ condamner solidairement Mme et M. [U], au paiement de la somme provisionnelle de 6 468 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 15 mai 2025, ainsi que d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 785 euros, indexée à chaque anniversaire, jusqu’à libération complète des lieux loués ;

▸ condamner Mme et M. [U] au paiement d’une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été entendue à l’audience du 1er juillet 2025.

A l’audience, la SARL LAFFAIRE ENERGIES IMMOBILIER a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 6 250,83 euros arrêtée à la date du 30 juin 2025, terme de juin inclus et hors dépôt de garantie. Elle précise que les locataires n’ont jamais payé aucun loyer, seul l’allocation logement versée par la CAF ayant été perçue par la demanderesse.

Mme et M. [U] n’ont pas comparu ni usé de la faculté de se faire représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la [Localité 4] par voie électronique 19 mai 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Dans sa version applicable aux contrats conclus postérieurement au 29 juillet 2023, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires 6 semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du11 février 2025, la SARL LAFFAIRE ENERGIES IMMOBILIER a fait délivrer à Mme et M. [U] un commandement, visant la clause résolutoire, de payer dans le délai de 6 semaines la somme de 3 925 euros au titre des loyers et charges impayées, outre 725 euros au titre du dépôt de garantie.

Il résulte du décompte produit par la SARL LAFFAIRE ENERGIES IMMOBILIER, qu’aucun élément ne permet de contester, que Mme et M. [U] n’ont réglé aucune somme depuis le commandement de payer.

Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 mars 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges et l’indemnité d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Au delà de la date de résolution du contrat, et jusqu’à libération complète des lieux loués, les locataires, devenus occupants sans droit ni titre, seront tenus au paiement d’une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé au bailleur, dont le montant sera égal à celui du loyer et des charges, soit 785 euros mensuels.

Il résulte du décompte versé aux débats par la SARL LAFFAIRE ENERGIES IMMOBILIER, et qu’aucun élément ne permet de remettre en cause, que le montant des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus par Mme et M. [U] à la date du 30 juin 2025, hors dépôt de garantie (demande non reprise à l’audience par la demanderesse) et terme du mois de juin inclus, s’élève à la somme de 6 250,83 euros .

Il convient en conséquence de condamner Mme et M. [U] à payer à la SARL LAFFAIRE ENERGIES IMMOBILIER la somme provisionnelle de 6 250,83 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 30 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’expulsion :

En l’absence de toute demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, la rupture du contrat de bail commande à Mme et M. [U] de quitter les lieux, logement et annexes, à défaut d’ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leurs chefs avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires :

Mme et M. [U], qui succombent, supporteront les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile, lesquels comprennent les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il convient de condamner les défendeurs à verser à la demanderesse une somme de 300 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition, à la date du 25 mars 2025, de la clause résolutoire du bail conclu le 2 septembre 2024 entre la SARL LAFFAIRE ENERGIES IMMOBILIER, d’une part, et [J] [U] et [M] [U], d’autre part, sur le local à usage d’habitation sis [Adresse 2] ;

ORDONNONS, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 2], l’expulsion de Mme [J] [U] et M. [M] [U] et celle de tous occupants de leurs chefs par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du25 mars 2025 jusqu’à la libération des lieux à la somme de 785 € (sept-cent-quatre-vingt-cinq euros) ;

CONDAMNONS solidairement [J] [U] et [M] [U] à payer à la SARL LAFFAIRE ENERGIES IMMOBILIER cette indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement [J] [U] et [M] [U] à payer à la SARL LAFFAIRE ENERGIES IMMOBILIER la somme de 6 250,83€ (six-mille-deux-cent-cinquante euros et quatre-vingt-trois centimes) au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 30 juin 2025, terme du mois du mois de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement [J] [U] et [M] [U] à payer à La SARL LAFFAIRE ENERGIES IMMOBILIER la somme de 300 € (trois-cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS [J] [U] et [M] [U] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 février 2025 et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Aurore LEMOINE Axelle JOLLIS