TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [H] [I] [T], Monsieur le PREFET DE [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marion ROUJEAU

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10331 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6IX5

N° MINUTE :

16/2025

JUGEMENT

rendu le lundi 17 février 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. EMRA,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marion ROUJEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0010

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [I] [T],

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 décembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 février 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 17 février 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10331 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6IX5

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé prenant effet le 02/06/2016, pour une durée d'1 an renouvelable tacitement, [Y] [N] a donné à bail à [H] [I] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], 1er étage gauche, côté douche pour un loyer mensuel initial de 350 euros outre des charges provisionnelles mensuelles de 50 euros.

Par acte notarié, la SCI EMRA devenait propriétaire du bien immobilier loué le 12/01/2017.

Par acte de commissaire de justice du 20/11/2023, la SCI EMRA a fait délivrer à [H] [I] [T] un congé pour vente à effet au 01/06/2024 à minuit.

Par actes de commissaire de justice du 27/06/2024, la SCI EMRA a fait délivrer à [H] [I] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire et une sommation d’avoir à quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice remis en date du 14/10/2024 à étude, la SCI EMRA a assigné [H] [I] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, au visa de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de voir :

— la recevoir et la déclarer bien fondée en ses demandes ;

— à titre principal, valider le congé pour reprise délivré le 20/11/2023, subsidiairement constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre infiniment subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour inexécution de l’obligation substantielle de régler les loyers et charges locatives ;

— ordonner l’expulsion des lieux de [H] [I] [T] et de tous les occupants de son chef, avec concours de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

— ordonner qu’il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde meubles qu’il plaira à la requérante et ce aux frais du défendeur ;

— condamner [H] [I] [T] au paiement de la somme de :

2941,39 euros correspondant à l’arriéré des loyers et charges arrêté au 01/06/2024, augmenté des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 27/06/2024 ;

à titre subsidiaire, 4154,87 euros correspondant à l’arriéré des loyers et charges arrêté au 26/08/2024, augmenté des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 27/06/2024 ;

à titre infiniment subsidiaire, 5112,02 euros correspondant à l’arriéré des loyers et charges arrêté au 01/10/2024, augmenté des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 19/02/2024 ;

— condamner [H] [I] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du montant du dernier loyer journalier, outre les charges à compter de la date de fin de bail et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs, avec intérêts légaux courants à compter de la signification de l’assignation ;

— condamner [H] [I] [T] au paiement de la somme de 294,14 euros correspondant à l’indemnité forfaitaire contractuellement prévue au contrat, augmenté des intérêts légaux à compter de la signification de l’assignation ;

— juger que si l’occupation devait se prolonger d’un an, l’indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice INSEE des loyers s’il évolue à la hausse, l’indice de de base étant le dernier indice paru à la date du jugement à intervenir ;

— juger que le dépôt de garantie versé restera acquis à la SCI EMRA ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner [H] [I] [T] au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le commandement de payer, la notification Préfecture, la CCAPEX et les éventuels frais liés à l’exécution à intervenir ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision.

L’affaire était appelée et retenue à l’audience du 06/12/2024.

La SCI EMRA, représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de l’assignation, et se réfère au décompte pour actualiser le montant de sa créance locative.

[H] [I] [T], régulièrement avisé, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire était mise en délibéré au 17/02/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le congé délivré par le bailleur et ses conséquences

En application des dispositions de l’article 25-8 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…).

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

En l’espèce, le bail consenti à [H] [I] [T] pour une durée d’un an a été tacitement reconduit pour la dernière fois le 02/06/2023 pour expirer le 01/06/2024.

Le congé de la bailleresse délivré le 20/11/2023 par commissaire de justice a donc été régulièrement délivré plus de trois mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, et mentionne le texte applicable aux locations meublées.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, qui n’a d’ailleurs fait l’objet d’aucune contestation de l’occupant, est bien régulier.

Le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 01/06/2024 à minuit, tel que l’a prévu la bailleresse dans son congé.

[H] [I] [T], qui s’est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 02/06/2024 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé qu’il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, auquel renvoie l’article L613-1 du code de la construction et de l’habitation, que si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7.

La bailleresse sera autorisée à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [H] [I] [T] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, à compter du 02/06/2024 et jusqu’au départ effectif de [H] [I] [T] constitué par la remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise, au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi et de condamner [H] [I] [T] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de majoration, la bailleresse ne justifiant pas d’un préjudice financier supérieur à la perte du montant du loyer et des charges. Aussi, la clause pénale prévue au contrat correspond à une clause revêtant un caractère manifestement excessif qu’il convient d’écarter.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte produit que [H] [I] [T] reste devoir une somme de 6005,20 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 06/12/2024, décembre 2024 inclus, hors frais.

Il convient en conséquence de condamner [H] [I] [T] au paiement de cette somme sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27/06/2024 sur la somme de 3325,66 euros et à compter de la signification de l’assignation pour le surplus.

S’agissant de l’indemnitaire forfaitaire, l’application de cette clause pénale doit faire l’objet d’une mise en demeure préalable auprès du défendeur avertissant de sa possible application. Le demandeur n’en justifiant pas, elle sera donc écartée.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

La demanderesse ne justifie pas de l’existence d’une clause contractuelle prévoyant l’application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil. La demande sera rejetée.

Sur la restitution du dépôt de garantie

En l’espèce, les dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 sont applicables à compter de la restitution du bien, constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Le logement n’étant pas libéré de tout occupant, l’article susvisé n’est pas applicable et la demande du bailleur de conservation du dépôt de garantie sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

[H] [I] [T], partie succombante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, incluant le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à [H] [I] [T] par la SCI EMRA d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 01/06/2016 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], 1er étage gauche, côté douche, sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 01/06/2024 à minuit ;

DIT qu’à défaut pour [H] [I] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à compter de la signification de la présente décision, la SCI EMRA pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux et sous réserve des dispositions de l’article L412-1 et de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISE la SCI EMRA à faire procéder à la séquestration et au transport des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [H] [I] [T] à défaut de local désigné ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que l’indemnité d’occupation, due par [H] [I] [T] à la SCI EMRA à compter du lendemain de la date de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, sera égale au montant des loyers indexés (indice INSEE) et charges qui auraient été payés si le bail avait continué ;

CONDAMNE [H] [I] [T] à payer à la SCI EMRA la somme de 6005,20 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 06/12/2024, décembre 2024 inclus, outre les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27/06/2024 sur la somme de 3325,66 euros et à compter de la signification de l’assignation pour le surplus ;

REJETTE les demandes au titre de la majoration, de l’indemnité forfaitaire, de la capitalisation des intérêts, et du dépôt de garantie ;

ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 4] de la présente décision ;

CONDAMNE [H] [I] [T] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 27/03/2024 ;

CONDAMNE [H] [I] [T] à payer à la SCI EMRA 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI EMRA du surplus de ses prétentions ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La juge des contentieux de la protection